升值較大的商業房產抵押貸款涉及稅收風險防范

丁求

[摘要]：授信審查階段的忽視。經濟上行階段，資產在不斷地增值，幾乎不會發生商業性房產的稅務風險。由于經濟上行，銀行也愿意接受房產抵押，房產抵押占據了國內貸款的大部分份額。這個銀行不貸款，另一個銀行也會接受，續貸的比例很高，所以發生商業性房產處分的比例較少，這個風險幾乎是被忽視的。

[關鍵詞]：商業房產抵押貸款 稅收風險 防范

一、案例

客戶王某在外地承包工程，戶籍在本地，準備以本地的100平方米的商業房產進行抵押貸款，該商業房產由于購買較早，當初購買價位3000元/平方米，現在已經升值到了8000元/平方米。王某以該房產抵押貸款500萬元。由于房地產和重要工程建設的應收賬款較多，導致客戶資金鏈斷裂，無法歸還，形成了不良貸款。但是在處分該抵押物時，需要將相關稅款扣下，涉及契稅（買賣雙方各承擔成交價的3%）、營業稅及附加（出賣方承擔成交價的5.5%）、個人所得稅（按照偶然所得承擔增加值的20%承擔）、土地增值稅（增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，承擔增加值的50%稅額）。所以大約增值額的80%需要繳納稅款。最后算下來，剩余部分還不夠貸款本金的。

二、處分該房產的經過

經過法院的判決，拍賣該房產，首先按照市場價格進行評估，并以該價格進行拍賣，經過第一次降價，沒有人購買，經過第二次降，比市場價便宜很多，有人有意向，但是能夠經過咨詢稅務局的相關人員后，即使屬于法院拍賣，相關的稅款也不能免除，最后流拍。法院裁定該房產作為抵債資產為銀行所有。由于該借款人還欠個人借款，以及第二順位的抵押人都要求銀行處分該抵押物，他們可以享受剩余價值。于是進行進一步降低價格出售，去掉相關的稅款，連銀行的借款本金也不夠償還。

三、對于增值較大的商業性房產涉及稅務風險的忽視

授信審查階段的忽視。經濟上行階段，資產在不斷地增值，幾乎不會發生商業性房產的稅務風險。由于經濟上行，銀行也愿意接受房產抵押，房產抵押占據了國內貸款的大部分份額。這個銀行不貸款，另一個銀行也會接受，續貸的比例很高，所以發生商業性房產處分的比例較少。這個風險幾乎是被忽視的。但是在經濟下行階段，資產也在縮水，拋棄抵押物的不良貸款呈現上升的趨勢，商業性房產的成交也在下滑。在蘇北的一些地區，整體社會的信用環境在變差，很多的民間借貸破產，銀行不得不接受了大量的抵債房產。高額的稅款阻礙了抵押的房產的處分。

在不良資產處分階段的忽視。抵押貸款成為不良資產，一般的處理方式是拍賣、變賣等方式，第一次流拍可以下降百分之二十的比例進行再一次的拍賣，第二次下降百分之二十，相比較以往的情形，由于價格較低，很少流拍，總會有人買走，所以不會發生這樣的稅務風險，導致這樣的風險被銀行的經營者忽視了。但是，在進入經濟新常態以及三期疊加的階段，很多的抵押房產，即使經過二次降價，購買者也是應者寥寥，最終法院只得裁定該抵押物為抵債資產，轉給金融機構自行處理，只要發生過戶的情形，那么相關的稅款就產生了。在農村商業銀行經營的縣城區域，這樣的現象在逐步增加。

四、防范相關稅收風險的措施

降低抵押率，將未來可能會涉及抵押物處分所涉及的稅收考慮在內。房產抵押貸款的抵押率，大部分銀行的慣例都是控制在70%。現在這樣的慣例，針對升值較大的商業性房產，則需要降低抵押率。

減少對第二還款來源的依賴。抵押物即使相對容易變現也是第二還款來源，需要改變國內多年形成的慣性思維，將依賴抵押物轉變到主要依賴第一還款來源上。

增加擔保人，將房產的剩余價值作為反擔保物進行第二順位反抵押給擔保人，由擔保人來最終處理抵押物。銀行對于抵債資產有嚴格的管理規范，在二年內必須要處分，但是擔保人具有更大的靈活性，其可以以該房產進行投資入股來減少稅款，也可以一直占有的形式來規避產權轉讓，也可以進行對外租賃。

采取債權轉讓的形式，將債權和抵押權一并轉讓給想要購買的人，由其以長期占有的形式來規避產權轉移。

如果抵押人能夠配合，還可以進行稅務籌劃。購買者債權轉讓的形式歸還債務，債務人以該抵押的房產對購買者的公司進行增資（或者雙方共同成立公司，債務人以房產出資），以股權轉讓的形式購買該房產并進行持有經營。

以處分租賃權的形式處分抵押物。在該房產抵押的同時，簽訂附條件的長期委托租賃經營協議，一旦該借款成為不良資產，則該協議生效，銀行可以長期對外租賃經營，并可以拍賣該租賃權來償還借款，從而規避稅務的風險。