淺談一線城市房地產價格暴漲原因

陳孝鵬

【摘要】2015年，在我國經濟增長下行的壓力下，四個一線城市和多個二線城市房地產價格再次大漲，引起了社會的廣泛關注。本文認為這次一線城市房地產價格的暴漲與政府的貨幣政策和市場上的資金高度相關。政府監管部門和市場需要警惕資金在金融杠桿等金融工具的推動下一線城市房地產價格的非理性上漲。

【關鍵詞】一線城市；房價；貨幣；資金

前言

2015年，中國經濟增速繼續回調，下行壓力比較明顯。在支持剛需、改善型需求以及去庫存的寬松政策基調下，中國樓市整體持續復蘇。但受存量房數量較大的影響，房地產投資增速降幅加大，全年房地產開發投資同比增速跌破1%。同時房地產市場分化嚴重，一線城市房價漲幅繼續遙遙領先，二線城市房價小幅上漲，三、四線城市房價繼續出現不同程度下降。根據國家統計局公布的數據來看，2015年，70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均漲幅為7.7%。四個一線城市同比漲幅依然明顯高于其他城市，除深圳（47.5%）漲幅最大外，上海、北京、廣州分別上漲18.2%、10.4%、9.2%。在全國經濟下行壓力加大的情況下，為何一線城市房地產價格卻大幅上漲。

影響房地產價格的因素主要有建筑成本、供需關系，人口政策、貨幣政策、投資渠道。而一定時期房地產價格的大幅度上漲最主要的是需求的急速上升和資金的推動使價格貨幣化。房地產需求主要是剛需和投資需求。因此我們從人口結構和流動，貨幣政策、投資渠道來討論一線城市房地產暴漲的原因。

一、人口結構和流動的影響

根據中國指數研究院的調查結果，25-34歲年輕人是購房的第一大群體，約占購房人數的50%，第二大群體是35-44歲，約占購房群體的24.5%，故25-44歲的這一年齡段要占到購房人數的75%左右。

中國由于計劃生育的實施，人口紅利的拐點已經出現，15-64歲勞動年齡人口占總人口比重的峰值在2010年已經達到74.5%的高點，到2013年這一占比已經降至72.8%。預計到2020年這一占比將會降至70%以下。而25-44歲青年人口的總數在2015年達到了頂峰，今后也將開始下降。中國城市人口老年化趨勢越加明顯。

由于一線城市具有許多資源優勢，帶來了人口流入的現象。但根據調查一線城市人口增速已大幅放緩。在2009年之前，一線城市人口增速從2004年的1.7%提高到8.7%的高點，但是之后增速一路下滑，2014年僅為1.1%。2015年估計幾本持平。根據2月29日，上海發布《2015年上海市國民經濟和社會發展統計公報》，至2015年末，全市常住人口總數為2415.27萬人，較2014年度的2425.68萬下降。其中，戶籍常住人口1433.62萬人，外來常住人口981.65萬人，同比下降1.5%（14.77萬人），2014年度外來常住人口為996.42萬。上海外來常住人口出現了負增長，同比下降1.5%，這是十五年來的首次。常住人口更是改革開放四十年來首次負增長。

從上人口數據可以看出，一線城市剛需人口并沒有大規模的出現，甚至出現了一定程度的下滑趨勢。因此剛需的增長有限，不是2015年以來一線城市房地產需求的增長和房地產價格的暴漲的推動的主要原因。

二、貨幣政策的影響

貨幣政策主要包括利率工具和存款準備金率工具。利率工具主要通過房地產信貸價格來影響房地產價格。存準率工具主要通過調節基礎貨幣投放規模來影響商業銀行信貸資金的投放規模，從而對房地產市場需求產生影響。

研究結果表明，利率水平和房地產價格之間一般負相關性，即：利率上升和房地產價格的下跌，導致利率下降，房地產價格上漲。mishkin一樣（2007年）、kau & dopper（80歲）、含有率（2004年）的實證分析表明，利率水平和房地產價格的aokieta；相關性負（2002年），英國的情況利率水平和房地產價格為負相關；我們梁斌、李慶云（2011）推測，貝斯引進方法模型均衡利率對利率工具和房地產價格的內心的關聯性，實證分析進行研究的結果，對工具、利率房地產價格帶來的影響也屬鼠的明星們的大躍進。此外，波高、宋勃娜（2007年）、郭翟、光宇（2011）1998年至2006年分別運營和2001年-2010年中國房地產業界的樣本，利率政策和房地產價格的內心關系實證分析的結果顯示，利率政策在房地產價格的影響，整體的屬鼠的明星們的大躍進。

存款準備金率與房地產價格一般也呈現負相關性，即存款準備金率下降提高貨幣的供應規模從而有利于房地產價格上漲，存款準備金率上升緊縮貨幣的供應規模從而不利于房地產價格。 2015年中國人民銀行進行了五次下調一年期基準存款利率和五次下調法定準備金率的市場操作。一年期存款基準利率從2.75%下調至1.5%，存款準備金下調了2.5個百分點。在央行寬松的貨幣政策下，銀行的信貸也開始激增。15年全年社融規模達到15.4萬億，若加回全年近4萬億地方債發行規模，全年廣義社融達到19.4萬億。年末央行公布的數據顯示，M2余額139.23萬億元，同比增13.3%；M1余額40.10萬億元，同比增15.2%；M0余額6.32萬億，同比增4.9%。M2/GDP的比例大幅上升，如今已經超過2倍。如果考慮2015年我國的外匯儲備減少五千多億美元，貨幣的投放量更大。

三、投資渠道的影響

隨著我國居民收入的快速增長，大部分家庭尤其是城市居民家庭已經積累了一定規模的自有資金，考慮到我國金融市場發展程度仍然較低，資本市場仍在發展探索階段，沒有美國等發達國家專業性、規范性的投資理財機構，國內金融資本市場的準入門檻較高，中國人更多的是靠個人投資理財。隨著國內房地產市場的快速發展，多數家庭將投資選擇確定在儲蓄、股票、房地產等方面。國內家庭投資者的投資策略主要依據投資收益率和安全性而定。

從投資的收益性來說，隨著2015年央行5次下調基本利率，到年末銀行一年期利率下降到1.5%，因此銀行儲蓄和相關理財產品的收益大幅度降低，同時受此影響大型投資機構，如支付寶中余額寶的年化率也降到3%以下。在債券方面，中國10期國債也突波3%。

從投資的安全性來說，隨著2015年中國經濟的下行壓力和6月股票市場的大幅下挫，民眾和機構更加擔心投資資金的安全性。昆明泛亞有色交易所和P2P網貸公司e租寶兩起重大的網絡投資騙局事件凸顯了網貸投資的風險性。同時民間貸款爆發了多起大型違約跑路事件。無論是號稱有大型公司支持的P2P網貸公司的投資項目，或是民間個人或是企業的貸款投資，再或是股票投資，如今帶給投資者的是越發的不安全感。投資者在這些地方的投資越發謹慎。

一方面銀行利息較低，另一方面網貸和民間貸款安全性不高，經濟下行又沒有好的實業投資項目，在政府政策的支持下民眾將目光投向了房地產。

在國家去房地產庫存政策背景下，三、四線城市庫存嚴重，凸顯一線房地產投資的優質性。同時因為一線城市集聚了教育、醫療和文化等公共服務優勢，以及投資信息、財富增值機會等是其他地方難以獲得的，所以，它們能吸引國內資金大量流入。

總結：

弗里德曼說個：“通脹是一種貨幣現象?！比魏钨Y產價格偏離了基本面，都可以成為一種貨幣現象。2015年，在央行為了配合供給側改革穩經濟而實施的寬松貨幣環境，社會上大量資金和財富向一線城市集聚，伴隨著金融杠桿的使用，推動了一線城市房地產價格的暴漲。

城市房地產繁榮前線市場投資非理性繁榮，即市場的影響。價格上漲刺激了投資者信息、互動和熱誠人際關系的心理，逐步在此過程中，越來越多的加入到投機投資商。不介意財產的真正價值，或簡單地向其他投資者實現與向往具有沸水球員。今天，城市房地產市場前線提件的代表團或聯合國機構。歷史證明，投資繁榮了繁榮的市場投機，緊隨其后的是不可逾越的資產泡沫。

一線城市房地產的繼續暴漲將使房地產市場越來越呈現泡沫化。如果房地產資產價格的上漲過于脫離經濟的基本面，那么它們的價格必然會下降，從而導致房地產價格泡沫最終破裂。

參考文獻：

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