市北高新再攬大股東優質資產

文‖《上海國資》記者　陳怡璇

市北高新再攬大股東優質資產

文‖《上海國資》記者陳怡璇

選擇和培育優質的投資創業項目對于一個傳統的園區企業并不容易

2015年12月30日，市北高新非公開發行股份方案獲得上海國資委同意批復，非公開發行不超過1.76億股，用以收購市北高新欣云投資49%股權并募集配套資金，探索高新技術園區轉型升級。

“提升上市公司平臺價值，一直是市北集團公司戰略決策的重點。無論是過去上市公司資產重組還是此次定增，都是為了提振上市公司業績，注入優質資產。”市北高新董事長周群對《上海國資》表示，從園區的土地單位面積產出來看，市北高新在上海市104個產業區塊中排名第二，此次定增注入上市公司的項目也具備較大的開發潛力和價值。

方案

根據非公開發行股份預案，本次非公開發行股票募集資金總額不超過27億元，定增股票的價格不低于15.30元/股，擬發行股票數量不超過1.76億股，按照價格優先的原則開展市場詢價。

方案顯示，市北集團認購的股票鎖定期為3年，其他發行對象認購的股票鎖定期1年。周群表示，基于資本市場股價波動的表現，詢價定增的方式與鎖定三年期的方式相比更為靈活，最大程度地實現市北高新投資認購者的利益。預計2016年第二、第三季度將完成本次定增的相關工作。

此次定增方案采用集團資產認購和募集配套資金認購兩部分。

一方面，控股股東市北集團將以其持有的欣云投資49%的股權參與認購，經過資產評估，欣云投資49%的股權資產作價約5.61億元認購3665.9萬股。定增前，市北集團合計持有市北高新50.47%股份，如按底價發行，定增后市北集團持股降至44.88%，仍然保持控股股東地位。

另一方面，向不超過9個合格投資者配套募集現金不超過21.39億元（含發行費用）。據預案顯示，本次非公開發行募集資金扣除發行費用后，將以增資欣云投資方式全部用于閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元14-06地塊項目的開發及運營。

為了拍下14-06地塊的土地使用權，2015年3月，成立上海市北高新欣云投資有限公司，市北集團和市北高新分別持有欣云投資49%和51%的股權。作為上市公司的主要開發主體之一，欣云投資未來主要從事14-06地塊的開發、建造和后期運營。

“由于上市公司開發的資金壓力較大，集團與市北高新采用聯合拿地的方式，經過招拍掛流程，順利獲得14-06地塊的土地使用權。此次定增之后，市北高新將持有欣云投資100%股權，該地塊將作為市北高新園區對接上海科創中心建設的重要承載區，未來的發展空間很大。”周群表示。

而選擇將該項目置入上市公司，源于該地塊的價值優勢。周群表示，一方面，14-06地塊區位較好，屬于市北高新園區東區，是市北園區東擴的重要組成部分，園區周邊交通發達，位于南北高架和中環的交叉點，背靠走馬塘，地上地下總建筑面積共20.96萬平方米。

另一方面，未來該地塊將主要用于商業辦公樓的建設。與住宅用地相比，商業用地的毛利率更高。按照14-06地塊的規劃，高層辦公建筑兩棟，多層辦公建筑七棟，商業綜合辦公兩棟，獨立商業建筑一棟。預計總投資將達到32.7億元，預計2016年建設工程出“零零線”，2018年建設完成，今后將為上市公司帶來穩定收益。

周群表示，市北高新園區作為新靜安“一軸三帶”發展戰略中，中環一帶產業發展的腹地和“產城融合”的示范區，兩區合并后該地塊的價值提升空間較大。

不斷增值

進一步讓上市公司價值增值是市北集團戰略考量的重點。

早在2014年，市北高新啟動了重大資產重組工作，市北集團將持有的市北發展有限公司和泛業投資100%股權置入上市公司。根據重組公告顯示，市北發展主要從事上海市閘北區392街坊54丘地塊新中新項目的開發和9萬多平方米存量產業載體的租賃運營工作；泛業投資則主要負責市北南通科技城5.24平方公里土地的一級、二級開發的產業規劃、項目定位、招商引資等。

與市北集團一級土地儲備和配套服務的功能性定位不同，市北高新集中于二級土地開發運營工作。資產重組后，目前除了酒店、商務中心等園區配套性資產外，園區產業載體類經營性資產已置入市北高新，進一步增強上市公司的資產規模和盈利水平。

根據2015年市北高新業績預告，經財務部門初步測算，預計市北高新2015年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.2億元到1.4億元之間，而業績預增的主要原因在于市北新中新項目的竣工交付并實現了銷售確認。可見，市北高新通過注入優質資產，堅持以做實上市公司為目的，帶動資本市場。

同時，也借助資本市場打通園區類上市公司的融資渠道。周群表示，市北高新借殼時凈資產規模較小，現金流較為有限。通過資產注入，一方面，做大上市公司規模；另一方面，未來幾年項目開發的力度將逐漸加大，也將有助于解決上市公司現金流的問題。基于此，2015年12月，市北高新再次發布公告，擬發行不超過9億元的公司債，借助上市公司融資。

可見，市北高新完成重大資產重組之后，在借助資本市場平臺開展資本運作方面已逐漸成熟。

新角色

作為園區類上市公司，市北高新將自身定位為國內領先的精品園區的綜合運營商、服務集成商和產業投資商，確定了園區開發和產業投資“兩條腿”走路的戰略。周群表示，未來園區載體開發的收入和產業投資收益將實現對半。

截至2014年，市北高新園區綜合發展指數在上海市59家小型開發區（面積小于5平方公里）中排名第一；園區單位土地利潤產出強度、單位土地稅收產出強度均列全市第二；園區投資環境指數、發展指數指標在全市開發區中排名第四。

周群表示，市北高新能實現較高土地單位產出比主要得益于園區總部企業的集聚，目前包括科勒、特易購、派麗在內的16家跨國公司地區總部在市北高新園區集聚，具有總部經濟特征的總部型企業約60余家。其次，服務業行業營業稅收入較高，且不需要較大的辦公區投入，因此單位面積產出效益較好。

目前園區內已吸引納稅企業1700多家，其中優質企業450家。“市北交通區位較好、商務成本和租金相對較低，更有優勢。此外，兩區合并之后，新靜安作為上海市中心城區經濟體量最大的一個區域，未來經濟發展對總部企業更有吸引力。”周群表示。

從產業布局來看，市北高新以云計算、大數據信息服務、檢驗檢測認證、節能環保、人力資源服務等產業為核心，是上海張江國家自主示范區的重要組成部分，2010年獲批成為上海市唯一一個云計算產業基地。2015年市北高新的云計算大數據和檢驗檢測兩個基地入圍上海市四新經濟基地。

對于服務運營來說，市北高新可為園區企業提供幾方面的便利化服務，一方面借助政府資源對園區企業實行各項優惠政策，節約入駐企業的相關財務成本。2015年市北高新幫助企業解決了共計3000萬元的銀行貼息費用。另一方面，為園區企業提供法律服務、創業導師和沙龍服務等；接下來還要將園區內的培訓中心通過與知名高校合作升格成園區大學，為1700家企業高管和員工提供職稱申請、專業培訓等；此外，園區將計劃為園區內的企業高管提供高端服務式公寓、健康管理服務以及高端養老設施和相關配套服務。

此外，產業投資未來也將成為市北高新可持續發展的新“武器”，市北高新做產業投資是有先天優勢的。周群介紹，目前市北高新園區注冊企業已達2000多家，并每年保持近百家企業的增量，并已形成了新一代信息技術云計算、節能環保、檢驗檢測等戰略性新興產業的集聚，其中有一批優秀的企業未來可能都會走資本市場道路。此外，公司旗下的上海聚能灣企業服務有限公司是國家級科技企業孵化器，已發展形成了一套完整的“科技苗圃-孵化器-加速器”科技孵化產業生態鏈，今年聚能灣已經開始對新加入的孵化器企業進行了1%-5%的原始股投資，這些企業未來的A輪B輪融資，市北高新將作為原始股東擁有同等條件下的優先投資權。

選擇和培育優質的投資創業項目對于一個傳統的園區企業并不容易。周群表示，首先，對投資企業設定十分嚴格篩選標準；其次，股權投入之后，市北高新通過提供的全產業鏈服務，全程跟進項目進展情況。通過監控入駐企業的財務稅收情況，把控企業的經營；做好對已投項目未來以何種形式實現退出的安排，確保投資安全。此外，公司還計劃通過與國內外知名專業投資機構合作的方式，提升對項目的研判和分析能力，實現優勢互補。接下來，市北高新將在大數據、節能環保、檢驗檢測等戰略新興產業領域設立相應的投資平臺，探索創新的產業投資模式，借助產業上下游優勢，實現公司產業投資業務的快速發展。