樓市去庫存成效幾何？

綜合報道/ 燕 回

樓市去庫存成效幾何？

綜合報道/ 燕 回

國家統計局9月13日發布數據，截至今年8月末，全國商品房待售面積70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米，已經連續6個月減少。

去年年末，中央經濟工作會議將房地產去庫存納入今年工作重點，至今半年有余，樓市去庫存成效如何？

數據顯示，1至8月份，全國房地產開發投資64387億元，同比增長5.4%，增速比1至7月份小幅回升0.1個百分點，比上年同期加快1.9個百分點。其中，住宅投資增長4.8%。

1至8月份，全國商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，其中住宅銷售面積增長25.6%；全國商品房銷售額66623億元，增長38.7%，其中住宅銷售額增長40.1%。

施 策

9月13日，國家統計局公布了2016年8月份國民經濟運行情況。國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運介紹，房地產庫存繼續下降，商品房待售面積連續6個月減少；房地產市場分化調整是今后一個時期的主基調，調控政策一定要因城施策。

國家統計局發布最新數據顯示，8月份有很多積極的變化。盛來運通過“十大亮點”進行了分析說明，包括工業企穩回升，8月份規模以上工業增加值增速比上個月回升了0.3個百分點；投資增速呈現企穩跡象；消費和出口出現回升，進口增速由負轉正；就業總體穩定；“三去一降一補”繼續取得新成效等。

盛來運分析，8月末比7月末商品房待售面積減少了512萬平方米，其中住宅待售面積減少639萬平方米。這次房地產價格上漲主要是住宅價格上漲比較多，銷售比較好，所以有利于去庫存。從累計角度來講，今年以來連續6個月商品房庫存在下降，1至8月累計減少3000萬平方米左右。從這個角度來講，去庫存成效是比較明顯的。

從房地產市場的特點來看，盛來運認為，近兩個月來看漲幅在回落，尤其在一些限購政策出來后，一線城市和一些二線城市房價漲幅在回落，說明前期上漲的勢頭初步得到遏制。同時，房地產市場的分化比較明顯，一、二線城市房價比較堅挺，但三、四線城市尤其四線城市房價相對比較穩定，庫存相對比較大。

“我們認為，這兩個特點今后一段時間還會持續。”盛來運說，“我個人判斷，房地產市場分化調整的走勢是今后一個時期的主基調，這就決定了房地產調控政策一定要因地制宜、因城施策。”

中國房地產協會副秘書長胡安東表示，房地產在快速發展的同時，長期積累的問題和矛盾在日益顯現，城市分化嚴重成首要突出問題。

胡安東認為，庫存問題不能一概而論，除了部分二線城市和三四線城市庫存量過大，變成了城市“負資產”外，一些一線城市寫字樓、商業地產、城市綜合體庫存也尤為嚴重。在政策供給上，應該分類分區域施策，避免一刀切。

“房地產供大于求、供不應求現象反復交替，并不等于說今年去庫存化不是重要任務。”著名經濟學家、中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮8月12日在“2016觀點博鰲房地產論壇”上表示。

陳淮分析，去庫存要和城市結構調整相結合。今天的去庫存化中，分化問題本質上仍然是二三線、中小城市、小城鎮發展嚴重不足導致，如果簡單地加大沿海、超大城市供給，在去庫存化中消除這種分化，差不多在向全社會發出“政府號召人們更多地向特大、超大城市涌入”的信號。去庫存要著眼于中長期的大中小城市的協調發展。

2016年初，房地產行業顧問周亮向記者表示，縣城房地產市場的增長點在農村。只有滿足好農村進城青年的需求，才能解決縣城庫存去化的大問題。

周亮認為，縣城房地產去庫存的核心是提高農民收入，解決農村青年進城就業問題。這是一個長線工程，需要縣級政府的政策傾斜、大力推進。縣級政府必須克服依賴土地財政心理，過度依靠房地產來實現GDP，解決就業問題。“以農村消化城市，以縣城疏導產業，可以作為部分縣城經濟發展的參考范本。”周亮建議。

胡安東表示，在需求端積極引導有意愿、有支付能力的農民到中小城市買房，全國2.7億農民工將成為新市民。但在解決這類人群購房需求時，有兩方面問題值得注意。首先要簡化收入證明和擔保手續，切實解決農民購房貸款準入難、條件高、費用多、辦理慢等問題。其次要通過解決交通、戶籍、居住證、子女教育等途徑，為新市民買房解除后顧之憂，讓他們進得來、留得住、安下心、有發展。

風 險

在貨幣政策推動下，今年上半年全國商品房銷售面積和銷售額快速增長，房地產市場表現出回暖跡象。

胡安東指出，一方面部分自住需求及改善型需求被釋放，另一方面新舊泡沫可能出現疊加，房地產市場對貨幣政策依賴度將進一步提升。

從業十年房地產行業顧問的周亮認為，金融政策杠桿效應在房地產去庫存中非常關鍵，應該實施分類引導，否則“該去的庫存沒去，不該來的泡沫來了”。

周亮建議，在房價漲速過快區域，提高首付減少杠桿。在市場巨大的四五線城市，降低首付比例，同時嚴格審查客戶的還貸能力，防止房地產泡沫的滋長。

近期，安徽合肥、江蘇南京陸續收緊個人房地產貸款，蘇州在二線城市中率先重啟限購。在這輪調控中，限貸政策相對溫和，限購政策則力度更猛，擠出了部分投資性需求。從市場交易量來看，限貸限購政策確實有利于緩解“一房難求”的局 面。不過，對這些地方來說，并不是買房的人少了，樓市的虛火就能退去。比如南京，今年上半年土地成交面積同比增長50.02%，成交金額同比增長232.2%，半年賣地收入就快趕上去年全年的收入。這種形勢下，需求端的限貸限購只能算是揚湯止沸。

房價上漲的一個重要原因在于地價上漲，而地價上漲的極端表現就是“地王”頻出。上半年，全國50個主要城市共拍出219宗“地王”，主要集中在蘇州、合肥、南京等地。“地王”現象頻出背后的企業高杠桿拿地，又會增加資產泡沫風險。

地價房價過快上漲、居民“恐慌”搶購，很大程度上顯現出地方預期管理的失效。在經濟下行壓力下，大量剩余資金進入樓市避險，造成了樓市的蓄水池效應，讓樓市成了去杠桿的重點和難點。

中央一再強調要全面落實“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大重點任務，近期又指出“要抑制資產泡沫”。業內專家認為，按照這些要求，繼續加強樓市調控，穩定社會群眾對房價基本穩定的預期，是樓市健康發展的保證，也是地方政府的責任。嚴打虛假銷售宣傳，營造市場透明環境，擴大保障性安居工程等進行供給側調控。

成 效

全國各城市房地產去庫存成績顯著。以內蒙古自治區為例，上半年呼和浩特市商品房成交面積同比上漲20.2%，商品房空置面積同比下降5.6%。內蒙古全區商品房實現銷售面積分別同比增長17.0%和11.8%。其中，商品住宅銷售額同比增長15.79%。增勢均明顯好于上年同期。今年以來，受各項房地產利好政策的持續作用，內蒙古商品房市場保持平穩增長態勢，銷售增加，房地產業逐步回暖。

據呼和浩特住建局此前公布數據顯示，呼和浩特市純商品住宅的庫存量約900萬平方米。為消化房地產庫存，呼和浩特市籌建了“兩個平臺”和“一個基金”，并通過“加大棚改安置力度、培育房屋租賃市場、發展創客地產等措施”，打通供需通道。“兩個平臺”即房地產庫存平臺和房屋租賃平臺，目前平臺均已完成數據錄入審核工作。而“一個基金”是指籌資設立規模為10億元的住房保障和房地產業發展基金，支持住房消費和房屋租賃業發展。

內蒙古自治區統計局發布數字顯示：截止6月底，全區房地產庫存面積較去年底下降6.6%。從內蒙古自治區住建廳獲悉，內蒙古棚改貨幣化安置比例達到75.3%，高于全國平均水平。

9月13日，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊也公布了1至8月北京經濟主要指標數據。房地產開發投資2294.4億元，同比下降10.4%，降幅比前7月擴大0.8個百分點，其中，住宅投資1124.4億元，下降2.9%。房地產銷售方面，商品房銷售面積954.4萬平方米，同比增長12.6%。其中，住宅銷售面積565.2萬平方米，下降19.3%，降幅收窄1.3個百分點。

6月份，安徽省政府出臺《關于去庫存促進房地產市場穩定發展的實施意見》，并取得初步效果。6月末，全省商品房庫存9086萬平方米，去化周期17.6個月。其中，商品住宅庫存4521.5萬平方米，去化周期10.1個月。

安徽省多舉推進房地產“去庫存”，通過各地因地制宜，強化政策落實，通過調整稅費政策、實施購房補貼、強化金融服務等措施。使得上半年該省辦理備案的商品房成交面積4548.5萬平方米，同比增長55.4%。其中商品住房成交3842.1萬平方米，同比增長56.9%。二手住房成交面積988.3萬平方米，同比增長54.3%。

北京的房地產市場供給情況較前7月有所好轉，商品房施工面積和商品房新開工面積均由降轉升。單就住宅來看，施工面積為5513.5萬平方米，下降6%，降幅收窄1.5個百分點；開工面積為731.8萬平方米，增長2%，由降轉升。

中國社科院財經戰略研究院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華認為，雖然前8月住宅新開工面積增加，但短期內不會有太大影響。北京的房價已處于高位，8月份房價較7月份漲幅繼續擴大，目前北京房地產市場以二手房為主，從二手房成交量來看，交易比較活躍，未來房價走勢還不好判斷。

“藥 方”

國家統計局8月12日發布的數據顯示，2016年1至7月份，全國房地產開發投資55361億元人民幣，同比名義增長5.3%，商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長26.4%。綜觀中國上半年的房地產局勢，在市場快速企穩回暖、去庫存初見成效的同時，中國房地產城市分化明顯，一、二線城市高價地頻現，三、四線城市和部分二線城市去庫存任務依然很重。

專家認為，房地產去庫存的真正希望還是在于房價下降。

中國經濟結構化改革攻堅戰階段，去庫存已成為市場與政策意見共識，作為支柱性產業的房地產如何去庫存？經濟學家為此開出“藥方”。

“國家的城鎮化還有很大的發展空間，從未來5年看，去庫存可以是一個非常從容的過程。”交通銀行首席經濟學家連平說，“哪兒著火就去哪救火”的政策往往不會非常合理和貼切，去庫存化不必操之過急。

經濟學家、中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮強調，房價的異動是由人口不均衡地向不同規模的城市分布導致的，所以一定要把中長期大中小城市的協調發展作為去庫存化的政策組成部分。

中國經濟網專欄作者喬瑞慶認為，房地產去庫存的真正希望還是在于房價的下降。把去庫存寄托在居民加杠桿購房上，在一二線城市會造成資產泡沫，在三四線城市效果不彰，著實不可取。房地產去庫存需要“三管齊下”。一是引導房地產開發商降低房價，以價換量；二是適當限制居民加杠桿購房；三是嚴控新增住宅開發，控制商品房增量。

責任編輯/藍玉才