說說農村民房那些事

文/王　雪

說說農村民房那些事

文/王雪

案例一：農村房屋為家庭共有財產

錢某與妻子高某共生育二子一女，即長子錢甲、次子錢乙、長女錢丙。1984年11月，錢某以其名義申請向當地政府翻建居住的房屋，當時因錢甲已婚并轉為城鎮戶口搬至城市居住，故建房審批表上登記的同住人口為高某、錢乙（23歲）、錢丙（20歲）。1990年，錢乙出嫁，搬至婆家生活，錢乙則婚后始終與父母生活在一起。1995年，錢某、高某與錢甲、錢乙簽訂分家協議，約定4間北正房分給錢甲、錢乙各二間，錢某與高某有永久居住權。錢丙得知后，以上述房產有自己份額為由，將父母及兩位哥哥訴至法院，要求確認其享有4間北正房四分之一的財產權利份額。

庭審中，錢某等4人均辯稱，錢丙已經出嫁，且其為女孩兒，故認為爭議房屋與錢丙無關，不同意錢丙的訴訟請求。最終，法院確認涉案房屋為錢某、高某、錢乙、錢丙共同所有的家庭財產，并判決支持了錢丙的訴訟請求。

【法官釋法】我國進行宅基地產權登記的慣例主要有兩種，即將戶主登記為宅基地使用者或者在將戶主登記為宅基地使用者后備注戶內人口數。目前，對于農村宅基地，我國實行的是“一戶一宅”制度，即農村村民一戶只能擁有一處宅基地；宅基地面積大小應當根據一戶內的家庭成員數以及我國有關規定確定。其中，我國相關法律規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。根據該規定，具備“一戶”條件的農村村民申請宅基地的，其應得宅基地的面積由兩個方面的因素決定，一是所在省、自治區、直轄市規定的人均標準；二是該戶內所包含的家庭成員數。另外，由此可知，宅基地使用權實際應當為家庭共有，“一戶”內的各家庭成員對于宅基地均享有一定的份額。按照相關法律規定，農民在農村建設或翻建房屋時，是需要經過當地政府審批的。農戶在提交相關審批手續時，一般是以家庭中戶主的名義提出建房申請，同時會在建房審批手續中注明同住人口，且在建設房屋時一般同住的家庭成員會共同建設，因此一般情況下，農村宅基地使用權及地上房屋所有權是屬于家庭成員共同共有的財產。

案例二：建房時未成年一般不具有房產份額

張某（男）與宋某（女）于1988年登記結婚，1986年生育一子張小某。1994年8月，張某以自己名義向當地政府申請翻建位于某村360號院內北正房4間，獲得批準，其中翻建批示上載明，申請人為張某，同住人口為宋某、張小某。次年5月，張某及宋某將申請翻建的房屋建成，后一家三口一直居住在此院落內。2010年，張小某與王某結婚，因沒有能力購置房屋，張小某在婚后與父母同住。因日常瑣事經常發生摩擦，導致張小某夫婦與張某夫婦關系日益緊張。2014年，張小某向張某提出分家，并要求分得上述4間北正房中西數第一、第二間，張某以房屋系自己所建，與張小某無關為由，拒絕張小某分得房產的要求，并限期張小某半年之內搬離360號院。后張小某以要求和父母分家析產為由，訴至法院，并主張360號院內4間北正房系其與父母的家庭共有財產，要求判決西數兩間歸其所有。

庭審中，張某夫婦辯稱，建設涉案房屋時，張某尚未成年，既未出工也沒有出力，故主張涉案房屋上的財產權利應歸自己所有，與張小某無關。法院經審理認為，涉案房屋是張某夫婦所建，建房時張小某尚未成年，據此認定張小某不享有涉案房屋的財產權利份額，并駁回了張小某的訴訟請求。

【法官釋法】一般情況下，農村宅基地使用權及地上房屋所有權是屬于家庭成員共同共有的財產，但未成年人除外。因為未成年人尚處于消費階段，不能以自己的勞動獲得收入，未成年人所有的財產一般都是通過贈與方式獲得的。因此，一般情況下，未成年人未參與建房，也未曾投資，農村宅基地上的私有房屋不應含有未成年人的份額，但如果在申請建造房屋時未成年人已滿16周歲的家庭成員，建房時已以自己的勞動取得收入并用于家庭生活的，或者以自己的勞動作為建房的勞動投入的，可認定為共同所有權人。

本案中，涉案房屋在翻建時張小某尚未成年，且其沒有證據可以證明其在翻建過程中有任何資金或勞動的投入，故涉案房屋應歸其父母張某和宋某共同所有。

案例三：非本村村民購買宅基地合同無效

王某系北京密云某村村民。1999年底，王某因女兒上學急需現金，遂決定將其名下的位于本村的宅基地的地上房屋出售。經熟人介紹，王某與城里的居民宋某簽訂了房屋買賣協議，雙方約定，宋某以10萬元的價格購買王某所有的位于某村院落一處，包括4間北正房及3間東廂房。宋某支付房款后，王某將售賣房屋及院落交由宋某使用。后宋某花費了2萬元對上述房屋進行了裝修。

2005年，因王某售賣的房屋被劃入拆遷范圍，王某遂找到宋某，以農村宅基地上房屋依法不能賣給居民為由，主張雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求宋某返還上述房屋及院落，遭到宋某拒絕。為此，王某將宋某訴至法院，請求法院確認合同無效，收回房產，并同意返還宋某已支付的房款10萬元。

最終，經過調解，宋某與王某達成協議，宋某歸還王某房屋及院落，王某給付宋某房款、裝修費、補償款等共計50萬元。

【法官釋法】宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，是本集體經濟組織成員基于其身份而享有的特殊權利，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。我國《土地管理法》第10條規定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。我國實行房地合一制度，宋某購買了王某所有的農村房產，不僅購買了宅基地上的房屋，還占用了相應的宅基地使用權，作為城鎮居民與農民所簽宅基地房屋買賣合同應屬無效合同。我國相關法律規定，無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

本案中，因王某與宋某的房屋買賣合同被確認無效，故宋某應將房屋及院落歸還王某，王某則應承擔返還宋某房款的義務，同時，王某還應賠償宋某因房產增值受到的損失，如果雙方對返還的比例和數額不能達成一致意見，則可由法院依法確定。此類案件發生爭議，一般是因為交易房屋可能會面臨拆遷，因涉及利益較大，故容易導致賣家反悔。筆者建議，居民投資應采取合法途徑，避免承擔較大的交易風險。

需要指出的是，宅基地是分配所得，只能在農村集體經濟組織成員之間轉移，非本村村民是不可以購買村集體分配給本村村民的宅基地使用權的。另外，我國土地管理法還規定了農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。我國《土地管理法》第62條規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。” “ 農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準 。”因此，農戶在出賣宅基地使用權及地上房屋時，也應經過慎重考慮。

案例四：未經批準建房只能確認居住使用權

劉某系北京密云某村村民，婚后與妻子共生育了一兒一女，即劉男和劉女。1978年，劉某以其名義申請，獲得了本村一塊土地的宅基地使用權，后劉某經批準，在該宅基地上建設了北正房4間及東西廂房各2間。經房屋建設審批表上記載，上述房屋的申請人為劉某，同住人口為劉某之妻宋某及劉男、劉女。2000年，劉女外嫁到鄰村。2013年初，見劉男到了成家的年齡，劉某夫婦在未經當地政府批準的情況下，擅自將其居住的4間北正房進行了翻建，并在原宅基地的基礎上，向后擴建了20厘米。2014年，劉某的兒子劉男結婚，婚后與劉某夫婦共同居住在上述院落內。按照農村風俗，劉某夫婦與劉男在村里長輩的見證下簽訂了分家單，約定現居住的4間北正房中，西數第一、第二間歸劉男所有；西數第三、第四間歸劉某夫婦所有。后因日常瑣事，劉男與父母發生口角，劉某要求劉男搬出居住院落。2016年4月，劉男將劉某夫婦訴至法院，要求法院按照分家協議中的內容，確認其擁有居住院落中4間北正房中西數第一、第二間房屋的所有權。

因涉訴房屋是在未經批準的情況下翻建的，經過釋法，劉男將訴訟請求變更為要求確認其對涉訴房屋的居住使用權。最終，經過調解，劉男及劉某夫婦達成調解協議：劉某等人居住的院落中的4間北正房，西數第一、第二間歸劉男居住使用；西數第三、第四間歸劉某夫婦居住使用。

【法官釋法】《土地管理法》第17條規定，各級人民政府應當依據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和資源環境保護的要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求，組織編制土地利用總體規劃。該法第22條第3款規定，在城市規劃區內、村莊和集鎮規劃區內，城市和村莊、集鎮建設用地應當符合城市規劃、村莊和集鎮規劃。依據這一規定，各級人民政府都根據轄區情況制定了相應的規劃設計。2004年，國土資源部印發了《關于加強農村宅基地管理的意見》，其中第6條規定，規范農村宅基地申請報批程序。農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，并在本集體經濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經鄉（鎮）審核后，報縣（市）審批。據此，即便農民已經得到了集體所有土地上宅基地的使用權，在其上建設房屋也是需要經過政府批準的，如果未經批準就建設房屋或是在原有宅基地上翻建已有房屋，建設成的房屋均屬于違章建設，如果沒有得到宅基地使用權的，還屬于“非法占地”的情形，政府機關有權依據相關法律法規對違章建筑及違法占地的地上物進行拆除。實踐中，考慮到農民的實際生活，在不影響整體規劃的前提下，很多未經批準而翻建的房屋，并沒有被強制拆除，但是，這并不意味著由此建設得來的房屋就是合法的。因此，房屋的所有者與一般的房屋所有權人是有區別的，因確權、分家、繼承、贈與等訴求訴至法院時，法院也只能確定此類房屋的所有人對此類房屋具有居住使用權，而不能確認其享有所有權。本案中，劉某夫婦即是在未經批準的情況下將其房屋翻建的，因此在房屋發生爭議時，法院并不能確認相關權利人對違法建設房屋的所有權，而只能確認其對涉訴房屋的居住使用權。

責任編輯/鄭潔