經濟新常態對商業銀行經營性物業貸款授信選擇的影響

李新建+李謙

摘 要：伴隨中國經濟的發展，商業規則的成熟規范，憑借良好的風險緩釋措施和穩定的還款來源，經營性業務貸款受到商業銀行的青睞，貸款規模逐年增加。商業銀行應對經營性物業貸款進行重新審視，包括對項目選擇，方案設計，擔保措施等進行創新，以往的固有的授信選擇也應做出相應調整。

關鍵詞：經營性物業貸款；傳統商業；互聯網商業

一、經營性物業貸款概況及發展現狀

經營性物業貸款，又稱商業按揭貸款（CIL-Commercial Installment Loan），是指商業銀行向借款人發放的，以其擁有的商業物業（包括商鋪、寫字樓、物流倉庫等）作抵押，以該物業的經營收入作為還款來源，并以按期還本付息方式償還的一種信貸產品。目前已成為商業銀行普遍使用的一種金融授信品種。經營性物業貸款發端于香港，由東亞銀行率先引入大陸金融市場，經過多年的市場培育和發展，經營性物業貸款的發展與壯大形成了良好的條件。

自2005年中國農業銀行在北上廣等一線城市率先試點以來，經營性物業貸款如雨后春筍般在商業銀行中鋪開。因授信金額可大可小，授信周期可長可短，用途較為靈活，經營性物業貸款受到市場熱烈追捧，成為信貸市場上不容忽視的一類業務品種。從筆者供職的機構來看，因開展該產品時間較長，管理手段較為全面，授信方案較為成熟，經營性物業貸款一度占到全部貸款份額較大比重，并成為統計上中長期貸款的主要組成部分。近年來，從業務結構調整及市場形勢變化角度考慮，經營性物業貸款比重有所下降，并對新增業務的所在區域、主體股東背景、產品設計方面均增加了一定的審慎性要求。

二、經營性物業貸款特點分析

經營性物業貸款，就其資金供給方與需求方的特點來看，是商業模式與銀行風險緩釋需求的高度契合的產品，是區域商業發展到一定成熟階段出現的產物，是商業銀行中長期資產配比的良好標的。從資金供需雙方角度來考察分析，該產品存在以下特點。

（一）有效而可行的擔保措施

作為資金提供方的商業銀行要求經營性物業貸款提供有效、足值的房產作為抵押物，所涉及的房產均為能夠產生現金流的商業物業，如寫字樓、商場、市場、物流倉庫等，此類商業物業能夠持續產生租金、管理費、物業費等收入作為第一還款來源，該類抵押物一般為銀行所認可的合格抵押物，成為有力的第二還款來源保障。作為資金需求方的商業物業所有人，手中持有較大體量的商業物業資產，盡管能提供持續的現金回流，但屬于細水長流的小筆資金，無法滿足自身發展的集中資金需求，容易造成資產的閑置及流動性的降低，如果以銀行較為認可的物業抵押方式獲取銀行資金，相較于其他融資方式，在獲得性上相對容易達成。商業物業的存在，對資金供需雙方來說，有了合作的基礎。隨著中國經濟的高速發展，商業地產如雨后春筍，成熟商業區不斷涌現，為經營性物業貸款的增長提供了良好條件。

（二）足值而可控的還款來源

還款來源作為金融信貸產品設計中十分重要的一環，成為控制產品核心風險的主要判斷指標及重點分析對象，特別是第一還款來源的足值與可控，幾乎成為一款信貸產品的成敗所在。在傳統信貸產品的實踐中，還款來源的判斷及核實一直是項目審查中難點。相較于以上傳統信貸產品，經營性物業貸款的還款來源則要簡單且清晰的多，經營性物業貸款的第一還款來源限定于抵押物業自身產生的租金、管理費、物業費等現金流，且設定標準化的收入償債比率（DSR-Debt Servicing Ratio），租金因租戶而存在、租金因租賃合同而固化并延續，此類現金流具有可見性、金額確定性、可持續性等特點，商業銀行可以依據借款人提供的第一手租戶資料判斷物業收入情況，并可通過設立租金回流監管賬戶直接控制還款來源，一般租賃類合同的租金普遍是逐年遞增的，隨著時間拉長，借款人的還款壓力逐漸降低、商業銀行的風險也逐漸降低。

（三）產品方案設置靈活

經營性物業貸款產品比較靈活，能夠充分滿足借款人的多樣性要求。期限方面，從3年到15年均可進行方案設定；用途方面，不同于傳統流動資金貸款及項目開發貸款的單一限定，經營性物業貸款可用于置換包括借款人在其他銀行貸款、股東借款、關聯公司借款等的其他借款，既可以用于項目開發建設用途，又可用于補充流動資金需求，在合法合規的基礎上，滿足借款人不同層次的資金需求；還款方式方面，一般采用等額本息，還款頻率可采用每季度、每月或更短期限，可依據借款人租金收取規律而定，實現風險控制與還款便利性的統一實現。

（四）項目選擇與現金流監控的重要性

經營性物業貸款良好的風險控制手段組合及靈活的產品要素設置能夠較好的滿足資金供需雙方的需求。但僅僅依靠紙面上的規劃無法支撐授信項目的運行，各風險控制手段操作要求的落實尤其重要，主要體現在以下兩方面：

1.項目的選擇。在經營性物業貸款介入時，商業項目已經建成，且已經歷了一段或長或短的運營期，商業選址已無法改變，商圈優劣已初步或基本體現；在經濟全球化、經濟結構調整的大背景下，許多行業正發生著或即將發生難以預測的變化；在城市化進程過程中，城市建設、政府政策的調整也會在微觀上影響當地一個行業、一個項目的興衰甚至存亡。經營性物業貸款授信項目的選擇，不僅是考察項目現狀，更多是預測項目未來。

2.現金流的監控。不同于傳統授信，經營性物業貸款需要“所見即所得”和“錙銖必較”，依據已簽訂的租賃合同的承租人、租金金額、付款時間，可以精確到元的追蹤資金的流動，通過收租賬戶統一監控即可做到資金回流，輔以租戶是否正常經營的現場考察，基本可確保項目設計時的還款來源的安全，這是經營性物業貸款成敗的關鍵。

三、經濟新常態下對經營性物業貸款的挑戰與機遇選擇

（一）經營性物業貸款產品面臨的挑戰

經濟新常態下的傳統商業與互聯網商業的此消彼長正在顯現，對于商業銀行來說，一場經營模式以及產品上的變革正悄然降臨。單就經營性物業貸款來說，目前轟轟烈烈展開的互聯網商業革命對依托傳統商業模式存在的該類貸款產品形成了較大影響。經營性物業貸款所主要指向的商鋪、市場類物業普遍受此影響，實體商業銷售收入的降低，必然導致租金的減少和租戶的穩定，租金的減少降低了產品的還款能力，租戶的頻繁變更使還款來源的安全性受到質疑。在監管看來，經營性物業貸款的風險逐漸體現，中國銀監會近年來要求“加強經營性物業貸款風險管理”。對已進入精細化經營背景下生存的商業銀行來說，經營性物業貸款較長的還款周期，較高的風險資產占用都降低了該項業務的吸引力。

筆者供職的機構已預見到市場的變化帶來的信用風險的傳導，已從總行層面收緊政策閥門，要求各分行上報審批時慎重選擇項目，提高客戶準入標準，并對償債比率等指標設定和控制更為嚴格，嚴格控制新增項目的介入，對存量項目的考察注重經營層面的穩定和還款能力的變化情況，對貸后還款來源的監控更加重視，對商業租金回流進行重點稽核，在確保還款正常的同時，對商業物業可持續經營進行跟蹤。經過總分行一系列措施，經營性物業貸款總額呈穩中有降趨勢，授信風險總體可控。但從發展的角度來說，在新增項目減少，存量業務自然減額的情況下，商業銀行該項業務總體是存在一定萎縮的，在當前宏觀貨幣政策適度寬松的大環境下，成為銀行“資產荒”現象的另一種體現。

（二）經營性物業貸款發展存在的機遇和選擇

在經濟新常態下，商業銀行除面對互聯網金融這個正面對手的挑戰以外，也面對互聯網商業為代表的新商業模式對既有業務的沖擊。要著力創新，順勢而為，因勢利導，趨利避害，在新的環境中尋找新的機會，在新的市場中開發新的產品，在新的客戶中提供新的服務。加大對互聯網商業企業的授信支持，以入駐傭金、平臺使用費、年費、廣告費等固定收入作為標準還款來源核算。對實體企業，可借助相關企業發展線下線上商業融合的資金發展需求，以優質實體物業抵押，利用經營性物業貸款用途靈活的特點，擇機介入大型商業企業。對實體企業的項目選擇上，應趨于謹慎，選擇一二線城市成熟商圈的成熟物業，對中小城市的新建商業應尤其審慎，謹防運營風險，對近年來商業地產泡沫生成以來入市的項目應尤為慎重。在商業類型的選擇上，應著眼于目前線上線下競爭前沿研究，結合供給側改革政策導向，對注重體驗式消費及大宗實物交割的商場、市場給予關注。

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