抑制資產泡沫，樓市調控有望分化

文/遠見

抑制資產泡沫，樓市調控有望分化

文/遠見

2016年7月26日，中共中央政治局召開會議，對下半年經濟工作定調。值得注意的是，會議明確將“抑制資產泡沫”列為降成本的三大重點之一。專家表示，資產泡沫重點是指局部樓市價格的明顯上漲，預計下半年可能出臺地方針對性的抑制局部泡沫的措施。

“抑制資產泡沫”表明要向高房價“開刀”

會議強調，要通過有效的市場競爭，提高資源配置效率，實現優勝劣汰和產業重組，提升產能過剩行業集行政和市場手段相結合去產能。

我們知道，房價泡沫不僅增加了企業的用地成本，還增加了其他行業的企業成本，比如：解決員工住房的成本會增加；由于員工買房租房成本高，企業用工成本增加；房價上漲吸引資金流向樓市，導致很多制造企業融資成本較高。唯有抑制房價泡沫，其他行業的企業成本才有望降低，才能改變“做實業不如炒房”的扭曲局面。

盡管一線城市嚴格實施限購，房價上漲較快的二線城市也對地價、房價采取了相應措施，但總體來說效果有限，原因有三：一是受土地財政驅動，方財政收入的三分之一，個別地方的土地出讓金收入最高時可以占到財政收入的六成。雖然很多地方正在積極轉型尋找新的支柱產業，但新產業發展不可能一蹴而就，短期內土地出讓收入仍在地方財政收入中占據較大比重。

有專家表示，地王頻出、產業政策收緊等現象預示著本輪行業成交周期高點來臨。因此，預計2016年下半年中國房地產市場周期將步入拐點，提前進入下行階段，四季度更是會隨著新房供應的增加，迎來供過于求狀態。此外，作為地王頻出的一線城市，中度，積極推進科技創新，增強核心競爭力，加快推進新舊動能轉換。要采取正確方略和有效辦法推進五大重點任務，去產能和去杠桿的關鍵是深化國有企業和金融部門的基礎性改革，去庫存和補短板的指向要同有序引導城鎮化進程和農民工市民化有機結合起來，降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產泡沫和降低宏觀稅負。

有關專家預計，下半年房地產調控政策可能會分化，對三四線城市繼續去庫存，對一二線房價大漲城市收緊房貸政策，比如深圳、上海、北京、合肥、廈門等，同時加強對國企“拼地王”現象的監管，土地市場有望降溫。由于去產能和去杠桿的關鍵是深化國有企業和金融部門的基礎性改革，下半年，傳統行業有望加快兼并重組，地方調控沒有動真格；二是房地產市場內外的“加杠桿”問題沒有真正解決；三是可抑制投資投機的相關房地產稅缺位——限購無疑代替不了房產稅。也就是說，“抑制資產泡沫”或表明今年下半年很可能會向高房價再“開刀”，這既是為了降成本，促進民間投資增長和實業發展，也是出于樓市健康、金融安全、經濟安全等方面的考量。

“面粉”比“面包”還貴現象越發凸顯

近年來，土地市場瘋狂盛宴背后，是房地產開發商加杠桿與地方政府土地財政的互相支撐。去年10月1日，廣州市宣布提高中心城區基準地價，較2011年舊基準地價標準漲幅超過一倍，最高漲幅高達158%。據筆者了解，在許多地方，土地出讓金收入已占地上海今年上半年一般公共預算收入4196億元，增長30.6%，同比提高17.5個百分點，遠超同期全國一般公共預算收入7.1%的增長速度。從行業來看，金融、租賃和商務服務、房地產等行業對財政收入增長貢獻較大。

事實上，“土地財政依賴癥”再度加深的趨勢從2015年年底開始顯現，今年上半年更加明顯，一方面是受“營改增”之后地方稅源缺失的影響，另一方面，房地產回暖程度的不同也造成地方財政冷暖不一。中原地產研究報告指出，上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍地27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，可見二線城市已成為2016年地王出現最多的區域。

上半年，過半地王為國企央企斬獲，中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業尤為突出。溢價率、樓面地價亦創下新高，219宗地王中，溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達167宗。今年3月18日，招商地產拿下南京浦口區一住宅地塊，樓面價22320元/平方米，追平區域房價；4月25日，保利地產54億元奪下廈門雙料地王，樓面價是區域房價的1.6倍；7月8日，鄭州萬科美景房地產開發有限責任公司拿下的地王，樓面價13411元/平方米，也超過了該區域均價。這意味著，地王樓盤若想盈利，未來兩年房價需要在目前基礎上繼續上漲100%甚至更多。可見樓市“面粉”比“面包”還貴的現象在此輪地王盛宴中越發凸顯，這也必將導致房價泡沫問題的出現。

房價上漲“領頭羊”給樓市帶來泡沫風險

7月25日證監會官員在保薦機構專題培訓會議上指出，企業再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實際投向。不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款……種種政策的收緊意味著房企不再擁有無限的資金，土地的購置必然將要減緩。

盡管三四線城市努力去庫存但效果有限，去庫存變成了“持久戰”。三四線城市房子之所以賣不動，甚至價格下降，原因之一就是過去積聚了大量泡沫。去庫存在某種意義上也是去泡沫，而一線城市和二線核心城市從去年到今年以來房價快速上漲，不斷在積累泡沫。也就是說，很多地方的樓市都需要去泡沫。

當然，目前有些人認為房價過高才有泡沫，這是一種狹隘的理解。實際上，房子嚴重過剩賣不動也是一種泡沫。前者是價格泡沫，后者是投資泡沫。從這個角度來理解“抑制資產泡沫”，或許會發現這一表述很有深意，即“抑制資產泡沫”的意思應該是對這兩種資產泡沫都要進行抑制。筆者也注意到，多位學者一致認為“抑制資產泡沫”是指抑制房地產市場泡沫，這種推斷有其道理，因為在資產種類中，流動資產、固定資產、有形資產、無形資產……或無泡沫或泡沫有限，而不動產中的房地產泡沫目前則比較嚴重。

據國家統計局公布的數據顯示，5月末，我國商品房待售面積72169萬平方米。盡管這是今年以來房地產庫存連續第三個月下降，但庫存總量仍不小，而且還有很多項目在開發，有能力買房的人大多已經買了，越往后去庫存難度越大。三四線城市“抑制資產泡沫”主要是加快去庫存，同時抑制房地產投資泡沫。

另據中國指數研究院報告，今年上半年一線城市住宅價格累計上漲12.79%，與去年同期相比漲幅擴大7.62個百分點，可以說價格泡沫繼續在積累。值得注意的是，合肥、廈門和南京房價的漲幅全面反超一線城市，成為全國房價環比上漲的“領頭羊”，無疑給樓市增加了泡沫風險。為此，筆者認為，一二線城市“抑制資產泡沫”，主要是抑制房價泡沫。從降成本的角度來說，房價泡沫過多會拉動地價上漲，導致土地供應偏向房地產業，其他行業企業用地成本就會增加。正如今年5月份華為總裁任正非所指出的：“深圳房地產太多了，沒有大塊的工業用地了。大工業的發展，是每一個公司都需要一定的發展空間。”

但中國社科院最新報告則指出，房地產市場“空間錯配持續加劇，住房結構性過剩與結構性短缺并存”等問題值得關注。預計2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短暫調整期。開發商后續償債壓力如何疏解？擊鼓傳花的風險如何防范？為防止高價地風險，部分城市開始收緊土地政策。據悉，站在“地王潮”風口浪尖的蘇州、南京已先后祭出土拍“熔斷機制”，設置地價紅線，規定超過紅線競價無效。這一切都預示著，有些城市在政策上已經開始對抑制房價泡沫出手。

（作者單位；山東省臨沂市蘭山區財政局）