“地王”在推動中小戶型住房豪宅化

文/聞之

“地王”在推動中小戶型住房豪宅化

文/聞之

就像最近的高溫天氣，深圳土地市場也迎來了“盛夏8月”，有15宗地上市交易攪動了深圳的土地市場。上半年全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，高昂的土地成本帶來的結果就是：高房價促使住房豪宅化，如深圳越來越多的新盤就以近似“豪宅”的價格出售。2015年1月深圳千萬豪宅的成交占比僅為1.3%，而在2016年6月占比已經達到13.1%。

“地王”出手助推樓市豪宅化

以深圳羅湖區鹿丹村為例，它是全國首例通過“定地價、競容積率”的方式出讓的項目，意味著開發商每舉一次牌，容積率就下降一些，可售面積也隨之減少。當時，中海地產競得地塊，按照8.88億的報價，算上更新成本，鹿丹村地塊樓面價達每平方米4萬元，已接近當時周邊二手房報價。最終，舊改后的鹿丹村改名為中海天鉆，于2015年12月開盤，均價每平方米10.5萬元左右。就這樣，一個城市更新項目就華麗變身為“豪宅”。

有“地王”撐腰，深圳樓市的投資客似乎又有了“底氣”，即使調控政策越來越嚴，許多投資客仍然相信深圳樓市的“天花板”還未到。鏈家的數據顯示，在深圳的二手房市場，投資購房比例在2014年已達23%，2016年上半年逼近30%。如此“豪宅化”的房價，以后能不能順利“出手”？僅僅依靠“彈藥充足”的投資客，樓市能否繼續上攻？7月28日，作為深圳傳統的豪宅區，華僑城的一個項目開盤吸引了全深圳的關注，項目備案價最低每平方米6.3萬元，最高每平方米11.4萬元，總體均價在每平方米8萬元左右，雖然總價都過千萬元，但這次開盤房源均價比周邊二手房還要低。

業內專家表示，6月份的兩塊“地王”誕生，一定程度上提升了市場的信心，推高了大眾對深圳房價的上漲預期。不過，客戶對價格的敏感度仍非常高，新盤的定價尤為重要，開發商也不可能因“地王”效應在定價上過于激進，否則只會打擊客戶入市的積極性，市場回暖之路將更加漫長。與此同時，高房價已經超出了一部分剛需的購買能力，加之消費者對價格的敏感度較高，深圳樓市繼續上漲的動力趨弱，下半年或將繼續緩行。不過，依舊會不斷有參與土地角逐的企業走進土地拍賣“賭場”，依舊會有許多投資客在伺機行動。筆者分析認為，從深圳、上海、北京等一線城市豪宅市場的發展來看，隨著豪宅項目供應規模的增加，未來一段時間內豪宅價格還會出現明顯的上升趨勢。

高地價推動房價上漲是在透支購買力

有媒體報道，7月14日成交的上海虹口區涼城街道073-06號地塊，也成為豪宅隊伍里面的新成員。如果剔除不可售面積，該地塊實際可售部分樓面價高達8.9萬元/平方米，是一塊高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊，開發后如何才能實現保本？答案自然指向了做高端豪宅。

拍賣結束后，“未來保本售價預計高達12萬元/平方米”的定論已經在坊間流傳。地塊拍得者亦無奈：“具體做什么產品目前還沒有確定，肯定是做高端產品，中低端產品賣不起這個價格，肯定是要虧本的?！焙勒y以避免，高地價倒逼下爆發的中小戶型“豪宅化”，在緊繃了住宅置換鏈條的同時，亦進一步增加了中低收入人群的購房壓力。

值得注意的是，上海近期出讓的地塊紛紛體現中小戶型占比要求。如5月18日周浦地塊、6月1日寶山顧村地塊，7月1日松江方松街道地塊、虹口區涼城街道地塊，出讓方都提出了中小戶型住宅面積60%-80%的占比要求。這也正符合“70/90”政策中的相關規定——中心城區不低于70%，郊區不低于60%，部分供需矛盾突出的區域提高到70%。從目前來看，上海的豪宅市場并非有價無市，上海蘇河灣華僑城項目在近期成交了一聯排別墅，房價高達34.49萬元/平方米，創下了上海新房市場有史以來最高單價紀錄。

上海鏈家市場研究部的數據顯示，2016年上半年上海總價在千萬元以上的一手豪宅共計成交5041套，已達去年全年成交量的六成以上，2015年被譽為豪宅元年——千萬級豪宅以超8000套的交易量收官。而今年即便有“3.25”新政約束，上海千萬級豪宅銷售6個月就達到去年三個季度的數量，千萬級豪宅月均成交量高達840套，較去年月均水平高出172套，漲幅相當明顯。針對這一現象，業內人士認為，除了旺盛的市場需求外，強烈的看漲預期也成為上海高端住宅市場持續“高燒”的一大原因。

對于這一波“地王”潮下誕生的中小戶型豪宅來說，競爭只是剛剛開始。7月10日，位于北京南三四環之間的首開華潤城開盤，358套房源，涌來了數千名購房者。據悉，這是今年北京最大的“日光”盤，總額收獲30億。該項目的均價為7萬元/平方米，以最大的戶型150平方米計算，單套最高售價超過千萬元。說實話，一套房賣千萬元，在現在的北京還不算豪宅，因為四環以內，遍地都是千萬級的房子，包括始建于上世紀八十年代的老房子。有評論認為，高地價推動房價上漲的模式實際是透支市場購買力和區域成長空間的做法，如果后市進行調整，該類區域將面臨較大的沖擊。

遏制“地王”推進的豪宅頻現刻不容緩

從全國范圍來看，雖然去庫存被列入地方最緊要的經濟任務之一，但這絲毫擋不住開發商瘋狂拿地的熱情。7月27日，上海浦東新區祝橋鎮核心區G-10地塊進行競拍，起拍價不足23億元，最終被金地以88億元斬獲。業內人士測算樓面價為每平方米33023元，溢價率286%，預計未來售價超過每平方米70000元。在武漢土地拍賣中，漢陽濱江攔江路地塊也遭到19家房企瘋搶，經過210輪激烈喊價，該地塊最終被碧桂園以25.31億元拿下，成交樓面價達每平方米20017元，溢價率高達289%。

隨著“地王”在各地頻繁“冒頭”，一大批二線城市房價漲幅遠遠超過一線城市。例如，2016年武漢樓市一直處在瘋狂的狀態，上半年住宅銷售總金額已達1660億元，比去年同期多了一倍，售房套數同比增長88.9%，成交均價由每平方米8588元漲到每平方米9858元。

現在，地價貴過房價的狀況已較為普遍，高房價的深圳也是如此。中國指數研究院的數據顯示，2016年上半年，深圳土地成交樓面均價為每平方米18912元，是去年同期的3.8倍。其中，住宅樓面價同比上漲644%，為每平方米34122元，商辦用地同比下降12%，為每平方米18309元。溢價率方面，深圳土地成交平均溢價率為68.05%，較去年同期提高了52.93個百分點。其中，住宅用地溢價率159.79%，刷新歷史紀錄。 如今，像深圳這樣的一線城市，即使進駐成本已經水漲船高，但在大部分外地房企眼中深圳市場依舊是“香餑餑”。如果僅僅依靠公開土地拍賣競爭，則會顯得“狼多肉少”。這時，通過股權收購進入深圳市場，成為外地房企更多使用的方式。

今年年初，綠地控股以11.99億元收購深圳光明東周舊改項目67%權益，土地用途為商住用地。5月底，融創中國以43.94億元收購萊蒙國際7個項目公司的所有股權，包括深圳萊蒙創智谷項目，進入深圳市場意味著融創中國的華南戰略部署初步完成。此前，萬達與江蘇一國企就入股深圳草埔的一個商住項目簽署協議，這或許是萬達輾轉幾年之后首次有機會進入深圳。據安居客統計，今年以來通過競拍土地和股權收購兩種方式，首次進入或者加碼深圳市場的外地房企有近十家，涉及金額約200億元。

從上述案例也可以看出，外地房企在“悄悄”通過股權收購方式搶占深圳的城市更新項目，以獲得深圳市場的入場券。如今，恒大、碧桂園、遠洋、富力地產等企業也嘗試加入深圳的城市更新中。恒大近年進駐的城市更新項目包括羅湖區的建設集團大院舊改，南山大新村、向南村以及羅湖區碧波花園等城中村以及老舊住宅小區改造。而在競爭浪潮中，深圳本地房企由于占足了天時、地利、人和，在“地王”爭霸賽中可謂出盡風頭，對深圳方式的豪宅化起到了推波助瀾的作用。

目前，國土資源部等多部委已經開始實施調控措施，給熱點城市打了防止地王頻現的“預防針”。為了避免樓市中的金融風險，銀行、金融機構對于房企的開發貸周期已由兩年期的中期貸款改為半年期短期貸款。在業內人士看來，支持房價與地價上漲的“政策刺激、需求充足、資金成本”三大支柱中，前面兩大關鍵因素已走到盡頭，繼續支撐地價攀升的基礎將不復存在，一二線城市“豪宅化”趨勢將會得到遏制。