房地產開發中的土地拓展模式

文/唐黎標

房地產開發中的土地拓展模式

文/唐黎標

房地產行業在我國發展的時間較短，從住房制度改革啟動到現在經歷了不到二十年的時間，在此期間房地產行業的高利潤吸引了越來越多投資者，開發的模式也是五花八門，同時也暴露了眾多的問題。隨著中國城鎮化進程發展以及未來人口增速放緩，整個供需關系發生變化，將促使房地產行業告別傳統開發模式，尋求資產轉型升級新方向。如何擺脫傳統開發思維，更好地規范房地產開發行為，是房地產開發者面臨的新課題，應該借鑒先進的開發理念，總結整理科學規范的土地拓展模式。

一、當前房地產開發中土地拓展模式的現狀及問題

房地產開發在城鎮化建設中發揮著重要的作用，但當前企業的土地開發管理工作中仍存在較多的問題。為促進房地產企業更好地發展，房地產開發者一定要找出當前房地產開發中土地拓展模式存在的主要問題，提出更多的改善措施，促進房地產企業的發展。

（一）調整傳統土地拓展思維，適應社會經濟發展

在我國房地產業發展的初期階段，由于相關的體系制度尚不健全，國家缺乏完整的土地出讓政策且相關部門的監督力度較弱，房地產開發企業可以通過非公開渠道以較低的價格獲得土地使用權。房地產行業在很多地方都扮演著經濟發展領頭羊的角色，各地政府高度重視房地產開發，希望能夠借助房地產業的快速發展促進當地的經濟繁榮。在早期，各地政府部門通過為房地產開發開綠燈，配合發展定位加大當地基礎設施的建設，改善地方的自然環境以及交通狀況，相應的土地價格也隨著基礎設施的不斷完善而得到大幅度提升。因此，在房地產業發展的初級階段，房地產開發企業的利潤很大一部分是來自土地的增值。隨著國家不斷完善土地使用的相關政策，嚴格規范地執行各類土地的使用標準，提高土地集約利用水平，土地出讓制度也逐漸實現市場化，政府部門通過公平、公正、公開的招標等運作方式來規范土地開發，加強對土地開發過程的監督，使土地資源得到有效使用。

（二）拓寬融資渠道，改變資金短缺局面

資金對房地產業發展有著至關重要的作用。項目開發到銷售完成是一個漫長的過程，資金需求大，運轉周期長。隨著城鎮化建設不斷加快，可開發的土地面積不斷減少，土地的市場價格也不斷上升，房地產開發企業獲得土地使用開發權的成本也越來越高，這就需要企業在開發前期投入更多的資金用于購買土地，所以企業面臨的資金壓力也就越來越大。資金不足制約了企業規模化的發展，也削弱了其市場競爭力。甚至有些房地產企業由于資金短缺，在土地開發的過程中不走正規的渠道，因而引發資金鏈斷裂等。目前，我國房地產開發企業要求有更多的融資渠道來解決自身資金不足的問題，如何拓寬企業的融資渠道，通過各方配合發展多元化金融服務模式，發展房地產信托、基金、住房金融債券、房地產證券化等新的金融產品，以擴大房地產開發資金的來源，降低融資成本，已成為房地產企業健康穩定發展必須解決的問題。

（三）規范開發行為，配合政府部門加強對土地開發的監督力度

房地產業關系到城市發展，以往政府對房地產企業的監督力度不夠，在土地開發管理工作中存在較多漏洞，相關部門領導對土地開發監督工作認識不足，無法有效監管，這在一定程度上制約了房地產企業發展，也使得房地產企業只顧眼前利益，而忽略長遠的負面影響。為了更好地促進房地產業的發展，政府部門一定要在改革上求突破，不斷優化審批流程，提高審批效率，提升服務水平，優化投資環境，加強對土地開發過程的監督，促進土地資源的集約節約利用。

二、有效改善房地產開發中土地拓展現狀的對策

經過十年的黃金高速發展期，競爭激烈的房地產行業已邁入投資增長乏力、市場結構性過剩的時代。在供需矛盾凸顯的形勢下，房地產企業需要進行系統性變革，努力利用自身優勢積極尋求新的市場機會。國家正逐步規范對房地產行業的宏觀調控管理，我們必須通過對房地產業的土地拓展現有模式和新趨勢的研究與調整，提高企業競爭力，從而適應行業發展。

（一）圍繞傳統商品房開發領域，多策并舉適應需求變化

傳統的房地產行業已從過去的高速增長，步入當前支持經濟穩增長的新常態中。當前全國商品房庫存總量過剩，城市間結構性失衡，傳統發展模式盈利縮減。房地產企業的拓展應主動調整城市布局和投資步伐，深耕或進駐需求旺盛、去化能力強的一、二線城市。對人口規模超過50萬且具有一定經濟基礎的三線城市，在土地成本合理的前提下應大規模進駐，增強市場占有率。同時，應根據需求差異性分檔調整產品的供應，例如：住宅產品可針對收入水平高、消費要求高的一、二線城市，加強高品質建設或“首改、再改”力度以適應市場需求；在需求活躍但去庫存壓力較大的三、四線城市，以學區、商業、交通等配備高附加值的剛需或改善性產品刺激潛在需求。現階段房地產企業在拓展新的經營性項目時，需要深入、細致地進行市場研究，通過分析項目的區位、規模、定位、現狀等相關因素，尋找符合企業發展戰略的新項目，并在項目選擇階段將風險控制在較低水平，以保證項目能夠成功開發。此外，房地產企業更應注重產品創新，以定制化方式融入科技智慧、健康、國際化等元素，增加產品競爭力，提高溢價空間，從而在土地供應明顯下降的一、二線城市優質土地爭奪戰中占領先機，成功獲取土地儲備。

（二）打造運營式拓展模式，叩開產業地產的大門

產業地產不同于傳統的房地產開發，具有重資產和重運營的特征。應利用城市的產業資源，注入房地產開發，促使開發商向運營商轉變，在參與城市發展建設中通過依托產業生存與發展使房地產企業得到長期可持續經營的資產。上世紀九十年代我國各地興起的開發區、工業園區建設，加速了我國的工業化發展進程，擴張了城市經濟生長和城鎮發展的空間。產業地產經歷了從初期的“以產興城”到如今的“產城融合”發展階段，改變了過去城鎮化進程中產業發展與城市建設分離、城鎮化效率低和產業區不能持續發展的局面，通過理念引導、規劃前瞻、產業結構優化以及帶動城市功能提升等多方面的綜合實踐，在更有效地提升土地及城市價值的同時，實現開發商和政府共贏。在經濟新常態下要“創造新產業，培育新供給”，為處在產業升級轉型孵化期的新興產業提供發展空間，房地產企業試圖通過研究和精準定位城市及其產業資源，抓住產業發展及城市發展機遇，打造與當地產業升級需求相契合的產業園區，使企業運營環境更加完滿。各地的產業地產項目除了工業、物流地產、科研辦公樓等建筑形態差異外，運營模式也迥然相異，各個城市之間在產業規劃、土地政策等方面存在相當大的差異，只有在符合內在的資本運作和開發能力水平的前提下，根據自身的資源、能力狀況匹配相應的產業模式，才能為今后企業發展創造充足的空間，并通過規模和產品創新保持領先地位。

（作者單位：杭州市房地產學會）