破解老舊小區物業費收繳難題

文/倪娟根

破解老舊小區物業費收繳難題

文/倪娟根

一、上海老舊小區主要涉及的物業

（一） 售后公房

1998年我國開始住房制度改革以后，逐步實行住房社會化、商品化、私有化，將公房按優惠價出售給職工，這是帶有福利色彩的。即使是沒有出售的公房，雖經歷了多次房租的調高，但房租仍未達到成本租金的標準，所以仍可以說具有福利性。售后公房樓齡相對較長，因年久失修失養，房屋本體、公共設施老化，跑、冒、滴、漏現象經常發生，存在許多安全隱患。此外，小區內多有私搭亂建，道路、綠地破損嚴重。售后公房是職工按照國家規定以成本價扣除工齡等購買的，雖根據房屋售價的2%-3%提取住房維修基金，但那也是杯水車薪。大部分工薪階層的業主收入偏低，小區物業管理質價不符，管理費也明顯偏低。管理小區的物業服務企業是由原來的房管所或各單位的房管機構改制而成，由于物業管理費低、房屋本身有問題，隨著近年來人員成本和各項費用的不斷上漲，物業服務企業入不敷出、步履維艱，有些甚至連工資都發不出，物業服務企業不辭而別現象時有耳聞，給小區業主和城市面貌帶來了嚴重的負面影響。

（二）早期商品房

早期商品房由房地產開發商市場化開發建設管理，由于當初物業費定價太低，調價實際操作難度很大，很多物業服務企業管不了就一走了之。這類小區一般由開發商下屬或經過招投標選聘的物業服務企業來管理。

（三）動遷安置房

動遷安置房又分為城市居民動遷安置房和農民動遷安置房，小區一般由街鎮直屬或區屬的物業服務企業管理，物業管理費一般為0.35-0.70元/平方米。老舊小區存在“雙低”（物業服務費低、物業費收繳率低）現象，而現在物業服務行業又都是勞動密集型企業，人力成本年年上漲，小區業主對物業服務的要求也越來越高，物業服務企業入不敷出，只能偷工減料降低服務質量，這又導致物業費收繳率降低，老舊動遷小區物業管理陷進了惡性循環的死結。

二、老舊小區物業費收繳難的原因分析

（一）物業服務企業的問題

管理老舊動遷小區的多為“低、小、散”物業服務企業，由于成本因素，聘用員工以退休人員或者待崗人員為主，缺乏上崗前的專業培訓，物業管理的運作方式、管理措施和技術保障等技能水平較低。許多業主對物業管理人員的工作態度及辦事效率不滿意，電話告知房屋漏水、家中失竊、車輛堵塞出行通道等事件后處理解決時間長、效率低，給廣大業主造成身體、不適以及時間、經濟上的損失。對于物管方面的怠慢及員工的態度的不滿，是業主不繳納物業管理費的誘因。

（二）動遷戶對于物業費的認識問題

大部分農村動遷戶世世代代居住在農村，農耕文化的積習深厚，吃的是自己種的菜，住的是自己建的房。現在動遷了，習慣使然，繳納物業費被視為一種額外的經濟負擔，沒有從契約和消費等角度來理解物業管理的權利與義務。

城市動遷戶小區存在“五多”現象（文化程度低的多、下崗失業者多、吃低保救濟的多、老弱病殘多、刑滿釋放人員多），加上對以前不透明拆遷安置政策的不滿，居民消極地拒繳物業費。

動遷與城鎮化進程有關，也與經濟開發區、基本建設項目、市政工程、老城區改造建設項目有關。早期動遷安置的面積比較少，只有現在的動遷標準的一半。這批早期動遷人口感到吃虧太大，最后將怨氣吐向政府和小區物業服務企業，不繳納物業費而讓政府埋單，在他們看來是理所當然的。

（三）動遷安置房的質量與開發商的遺留問題

動遷安置房相對于商品房來說建設質量比較差，特別是較早的一批動遷安置房，在平面布局、建設標準、功能配套、外觀造型方面都是低檔次的。

另外是開發商遺留的工程質量問題，如道路破損、墻面滲水、管道堵塞、衛生間和廚房漏水、水電管線布局不合理或存在安全隱患，等等，這是業主們最關心的、親身體驗到的最敏感問題。開發商在出售物業產權后只承擔五年的修繕責任，因此，五年后，物業服務企業能否及時地維修就成了影響物業費收取的情緒因素。此外，業主入住后，若發現房屋在設計施工方面存在問題，如開發商之前承諾好的各種綠化及相關附屬設施沒有完全到位，與想象中的優雅舒適居住條件相比落差很大，便會采用拒付物業費的方式來發泄自己的不滿情緒。

（四）物業管理的法規體系實際操作性不強

物業服務行業配套的法律規范還不夠健全和完善，在貫徹執行中缺乏可操作性。

三、破解老舊小區物業費收繳難問題的浦東實踐

（一）“黨建引領、多元共治”是破解老舊動遷小區物業費收繳難題的有效舉措

自2012年起，浦東新區高行鎮通過“黨建引領、多元共治、創新激勵”等多方位的措施，積極培育社區自治新模式，推進社區共治共管，逐步提升居住區物業服務業主滿意度。高行社區物業費收繳率從2011年的45%提升到2015年的93.6%，破解老舊小區物業收費難問題取得了明顯實效。

黨建引領，建立物業費合理調價機制。在小區面臨物業經營困難而無法維持的情況下，充分發揮居民區黨組織的核心領導作用。由居民區黨總支牽頭組織居委會、業委會、物業服務企業對物業費上調方案進行調研分析、成本測算、組織實施。目前高行鎮物業管理已經進入了良性循環的模式。今年高行鎮將在樓組黨建、培養社區領袖、和諧社區建設等方面進行大膽的探索和實踐。

多元共治，開創物業管理新局面。2012年以來，高行鎮先后在東力新村、凱鑫苑等試點開展住宅小區物業服務“酬金制”、“業主自治”的物業管理模式，并在全鎮進行了推廣復制。其實，并不是業主不愿繳納物業管理費，而恰恰是因為物業企業缺少公信力，業主們或是擔心被騙或是拒絕不合理成本而不繳納物業費。高行鎮的“酬金制”、“業主自治”物業管理模式，由居民區黨總支、業委會共同主導小區物業管理服務，不僅徹底扭轉了小區物業管理入不敷出的局面，而且在提升小區整體環境、治安等方面都發揮了重要作用。

創新激勵，促物業管理良性循環。自2012年以來，高行鎮調整和完善《高行鎮居住區物業服務測評獎勵暫行辦法》，制定《高行鎮老小區、動遷小區物業服務考核獎勵辦法》、《高行鎮老小區、動遷小區建筑垃圾清運管理意見》等一批促進物業服務企業良性發展的辦法和措施，通過激勵先進、鞭策后進，對住宅小區的物業服務提升起到了積極促進作用，提高了物業費收繳率。

（二）誠信管理是破解老舊動遷小區物業費收繳難題的一帖良藥

浦東新區航頭鎮黨委、政府以“誠信管理”探索自建動遷小區物業費收繳誠信體系，將所有動遷業主的基本信息和物業費繳納情況全部錄入信息平臺，用現代化手段支撐大數據的長效管理，并逐步擴展誠信信息平臺的范圍。舉全鎮之力，充分利用傳統平面媒體和現代自媒體等進行廣泛動員宣傳，開展改變農耕文化觀念的“新人運動”，讓動遷居民樹立“出錢買物業服務”的契約精神，上門入戶、重點催繳、專題研究、定期例會、落實業主繳費公示制度、落實收費人員超收獎勵制度，多管齊下，多措并舉，綜合施策，實現物業費收繳率和物業管理服務水平的“雙提高”。經過全鎮上下一百多天的努力，自建動遷小區的物業費收繳率從2014年的10.9%提升到了目前的71.98%，取得了階段性的成果。

（三）提高物業服務質量是破解老舊動遷小區物業費收繳難題的基本條件

浦東新區花木街道以“物業服務規范年”為抓手，實施物業服務清單制度，在物業從業者中間大力弘揚“工匠精神”，提升物業服務業主體驗，提高物業費收繳率。選取正規的街道集體企業花木物業公司，接管一些物業收繳率低的動遷老舊小區的物業管理，實行規?；洜I、保障化服務，攤薄經營成本。浦東新區陸家嘴街道以“社區自治金”和“金色紐帶”為抓手，完善居民自治公約，加大老舊動遷小區綜合整新的力度，實行了小區物業服務規范化建設試點，提高了物業費收繳率。浦東新區塘橋街道以轄區內物業黨建聯建為抓手，提升物業服務質量，提高物業費收繳率。

四、破解老舊小區物業費收繳難問題的境外借鑒

在韓國和德國等國家，物業服務費賬單是與水電煤氣暖通費捆綁在一起寄給業主的，業主不繳物業服務費將面臨停水、停電、停氣等處置。

我國臺灣《公寓大廈管理條例》對業主欠費的處理原則：一是欠費沒有正當理由，欠費就是違法。只要身份確定、欠費事實確定就足夠了，至于因什么理由欠費，并不在考慮之列。二是由業主選舉的代表出面追究，而不是由物業服務企業來主張。區分所有權人或住戶欠費，“已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息”。三是欠費的法律后果非常嚴重，可能導致喪失居住權甚至所有權?！白舴e欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行后再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理委員會促請其改善，于三個月內仍未改善者，管委會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；住戶如為區分所有權人時，管委會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；于判決確定后三個月內不自行出讓并完成移轉登記手續者，管委會得申請法院拍賣之”。四是房屋拍賣后對物業費的保護居于各種債務之首?！扒绊椗馁u所得，除其他法律另有規定外，于積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。”從中我們可以看到，業主欠費絕不是個別業主與物業企業之間的糾紛，而是損害整個區分所有建筑物權益甚至損害社會財產秩序的嚴重違法行為。嚴厲制裁欠費，歸根到底是在保護全體業主的利益，是保護社會的經濟秩序。

五、破解老舊小區物業費收繳難問題的建議

要從根本上破解老舊小區物業費收繳難題，就要更好地發揮政府的作用，必須加強完善頂層設計，轉入法制化的長治久安軌道。筆者建議：修改《物權法》、《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》等法律法規，規定老舊小區分類分級最低收費標準和隨物價等常態聯調機制；規定物業服務企業在承接非住宅物業時必須承接“低、小、散”老舊小區的面積和數量的下限；規定物業企業取得一級二級資質必須承接“低、小、散”老舊小區的面積、數量和小區業主滿意度的下限；培育規范有序、優質高效廉價的物業服務項目專業市場，力爭培育幾個口碑好、服務佳的“單打冠軍”，為實行“管作分離”式的小區業主自營式管理創造成熟良好的外部條件；把物業繳費納入社會誠信體系；建立弱勢群體物業費民政部門救濟財政轉移制度；設立老舊小區物業管理長效管理獎勵補貼資金，壓實屬地政府的主體責任；在有條件的小區實行物業管理“酬金制”；發行“老舊動遷小區和諧發展債券”，規定一級二級物業服務企業必須無條件無償“眾籌”認購相應金額的下限，把政府從目前對老舊小區物業管理的包辦中解套出來；通過市場化的手段和必要的行政輔助手段逼退存量“低、小、散”“僵死物業服務企業”，杜絕“碎片化物業管理”，杜絕增量二級資質以下物業服務企業進入市場，引導住宅小區物業向大型品牌物業企業集聚，降低成本，提質增效，奠定發展“流量經濟”的形態基礎，支持物業行業創新轉型發展，形成內源性可持續發展良性循環的體制機制，上海完全有可能培育出一兩家服務好、口碑佳的超大型品牌物業服務托拉斯。

（作者單位：上海市浦東新區住宅小區綜合治理聯席會議辦公室）