華人海外購房熱潮遭遇了寒流

文/周明

華人海外購房熱潮遭遇了寒流

文/周明

據《萬國置地全球房產投資白皮書》數據，2015年美澳加英四國城市的房價漲幅和租金收益率分別為：美國房價上升4.9%，平均租金收益率為9.1%；澳大利亞房價上漲11.1%，綜合租金收益率為3.4%；加拿大房價上漲7.2%，綜合租金收益率為2.4%；英國房價漲幅為5.6%，平均月租金漲幅4.9%。在全球經濟持續低迷的情況下，這些國家的房地產市場從復蘇到火爆，與海外人士（其中華人占大部分）在當地投資購房有很大的關聯。

中國投資者熱衷于海外購房，究其原因，有以下幾點：一是國內熱點城市嚴厲的住房限購政策遏制了個人投資行為；二是國內股市低迷、實體經濟疲軟、投資渠道狹窄，社會閑資缺少投資方向；三是出于合理配置資產、教育投資、移民投資等考慮，國際大都市得天獨厚的優勢使其成為國內投資者海外置業的首選。蜂擁而至的海外人士在當地購房，拉動了房價快速上漲，也觸發了當地人的不滿情緒，引起了當地政府的高度關注，紛紛出臺針對海外人士購房的調控政策。

2015年12月1日，澳大利亞政府開始實施包括增加申請費、上調稅費等在內的新的海外人士購房政策。2016年7月1日，維多利亞州政府開始對海外人士購房額外征收7%的印花稅和1.5%的土地稅。在2015年12月1日前，海外人士購房沒有申請費，且可先購房，后向FIRB（澳大利亞外國投資審批委員會）申請。2015年12月1日后，海外人士購房必須先向FIRB申請，獲批準后再購房，并須繳納申請費，海外人士購買房產在100萬澳元以下的，繳納5000澳元的申請費，100萬至200萬澳元的，繳納1萬澳元的申請費，200萬澳元以上的，房價每提高100萬澳元，須再額外增加1萬澳元的申請費。相關稅費也繼續上漲，自2015年7月1日起，在澳洲購房的海外人士需額外繳納3%的印花稅；2016年1月1日起，海外人士購房每年需額外繳納0.5%的土地稅。

無獨有偶，7月25日加拿大不列顛哥倫比亞（BC）省政府宣布，從8月2日起對大溫哥華地區的海外買家額外征收15%的房產交易稅。根據新稅制，海外買家購買一棟價值200萬加元的房產，需要繳納30萬加元的交易稅。在此之前，海外買家與本地買家一樣，購買20萬加元以內的房產繳稅1%，20萬到200萬加元之間的房產繳稅2%，超出200萬加元的部分要繳稅3%，而80萬加元以上的新屋則征收3%的房屋交易稅。

澳大利亞和加拿大這兩個移民國家政府，紛紛出臺針對海外人士購房的新政，其目的在于穩定房價，保護本國中低收入家庭住房的供應，從而遏制海外購房者的炒房行為。預計其他熱點國家也會有仿效之策出臺，這無疑將影響華人在海外的投資，華人海外購房熱潮遭遇了寒流。

對此，筆者有幾點想法：

一是海外投資環境雖然比較穩定，但也不能忽視地方保護主義勢力抬頭，國外不斷出臺的房地產新政將成為海外投資不可預計因素，影響投資回報，因此，海外投資者，需要保持清醒的頭腦。

二是海外造房、賣房、買房的產業鏈中，華人占了相當大的一部分，基本上是華人開發建造華人的房產銷售給華人，或是華人買下二手房產，等房價上漲后再轉賣給華人，一旦某個環節斷了鏈，將會影響整條產業鏈的運行。所以，海外房產投資不僅要面向華人的購房需求，更要融入當地市場，滿足當地人的住房需求。

三是隨著國人財富水平的提升，就像過去的日本人、中東人一樣，致富的華人在海外成了財神爺，必然引起當地不法分子的注意。近年來，海外針對華人的搶劫謀殺案屢見不鮮。因此，華人在海外投資的安全性即金融安全和人身安全，都是值得關注的。

四是應拓寬國內的投資渠道，政府有關機構應出臺相應的政策和措施，讓社會閑資安全地留在國內，并能保值增值，同時發展教育事業，改善工作生活環境，真正實現小康社會目標。

（作者單位：上海市房產經濟學會）