中國樓市上漲的美國觀察

金洪

近期中國房價再次上漲的態(tài)勢，牽動了遠在大洋彼岸美國媒體的神經(jīng)，對此給予持續(xù)關注。美國《華爾街日報》、彭博新聞社等相繼發(fā)文，探究此輪中國房價上漲的原因以及中國能否采取有效措施控制房價。

中國樓市存在泡沫

所有對中國房價高企表示警惕的美國學者都認為，應將市場的“繁榮（Boom）”和“泡沫（Bubble）”區(qū)分開。前者指的是一個行業(yè)產(chǎn)出、價格和利潤的溫和增長，它是一個漸進、穩(wěn)定的過程，反映的是一個行業(yè)的自然周期。后者則不一樣，它是一個行業(yè)產(chǎn)出價格改變以往走勢的突然陡漲，重點在突然改變和短時間內(nèi)價格連續(xù)暴漲。

房價上漲未必都屬于泡沫，有的時候是因為房產(chǎn)基本價值快速上升，帶動房價更快上漲，有的時候是房產(chǎn)基本價值沒變，而房價嚴重偏離房產(chǎn)基本價值。目前，中國的情況屬于后者，集中表現(xiàn)為價格快速上漲、不切實際地預期價格會繼續(xù)上漲、價格嚴重偏離基本價值。

對當前房價快速上漲的成因，相當一部分美國學者認為這是一種供給端現(xiàn)象，表現(xiàn)在兩個方面：一是房產(chǎn)供不應求。在中國，房子不僅有居住的功能，更承載了子女上學、醫(yī)療、落戶等附加功能。大量有住房需求的人群短期內(nèi)爭搶有附加功能的住房，導致房價暴漲。二是住房金融的低價過度供給，供大于求。過低的按揭貸款利率導致按揭貸款發(fā)放規(guī)模過大，這種過度供給會導致風險產(chǎn)生。

美國評級機構惠譽發(fā)布報告稱，截至2015年末，中國信貸達到GDP的243%，比2008年翻番，該比例今年預計將飆升到253%，明年將飚升到261%。外界擔心，中國國內(nèi)住房金融市場會引發(fā)類似2008年之前美國次貸危機的風險。

2007年美國次貸危機爆發(fā)，根源在于：住房金融市場的供給方式從傳統(tǒng)的固定利率抵押貸款（FRM）向個人可調(diào)整利率抵押貸款（ARM）等金融工具轉(zhuǎn)變，導致了市場金融風險增加。次貸危機引發(fā)的美國金融危機，對美國經(jīng)濟造成了嚴重的沖擊。

有沒有泡沫指標說話

目前中美監(jiān)測房價泡沫的思路基本相同，大體可以分為兩類。一類是回歸分析。此類方法主要是從房地產(chǎn)市場供給側、需求側或者資產(chǎn)定價角度出發(fā)，采用單位根檢驗、協(xié)整檢驗等方法，判斷房價泡沫情況。

但更常用的是比值法。該方法用到的指標主要包括房價房租比、房價收入比兩種。房價房租比，簡而言之，就是同一地區(qū)房價中位數(shù)與房屋年租金的比值。房價收入比一般是指同一地區(qū)房價中位數(shù)與居民人均實際年收入的比值。二者數(shù)值只要超過基期比值20%即被認為存在泡沫。美國學者通過研究發(fā)現(xiàn)，用房價房租比判斷房價是否存在泡沫的準確率高達85%。因此，該指標是衡量房價泡沫的有效指標。除了高準確率外，該指標還具有提前預警功能，一般可以在房價偏離基本價值20%之前3到6個月預警房價泡沫的形成。

這里筆者也對中國房價房租比進行了計算。結果發(fā)現(xiàn)，中國1999-2015年70個大中城市中大部分存在一定程度泡沫，房價泡沫也存在時間和城際差異。從時間上來看，2006年是一個分水嶺。2006年之后，房價泡沫相對指數(shù)整體上呈單邊上升態(tài)勢。從城際變化來看，1999年以來，70個大中城市房價泡沫相對指數(shù)走勢分化現(xiàn)象顯著。東中部區(qū)域房價泡沫普遍高于西部地區(qū)。北上廣等一線城市與南京、杭州、寧波等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)數(shù)值開始急劇增加，有些城市的數(shù)值增加緩慢，二者之間呈現(xiàn)類似“剪刀差”形態(tài)。中東部地區(qū)房價高，但是市場需求大;西部地區(qū)房價較低，但人口凈流出。兩相權衡，中國存在一定程度的房價泡沫，不過尚未失控。

看看美國經(jīng)驗

次貸危機后，美國在治理房價泡沫方面還是有些成功經(jīng)驗值得中國思考的。美國治理房價泡沫的手段包括法律、行政、經(jīng)濟等多種手段，這些措施整體上有利于維護市場公平，擴大住房供給，縮小供求缺口。

法律方面，美國有《住房法》、《公平交易法》等數(shù)十部法律，打擊虛假信息、哄抬房價等干擾房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的行為。相關金融機構和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會對上述不法行為實施者設立黑名單制度。此外，媒體曝光也會對房價泡沫制造者產(chǎn)生約束。

行政方面，美國住房和城市發(fā)展部每年有數(shù)百億美元的預算，大部分用于建造廉價房和向低收入家庭提供住房補貼。上述廉價房面向低收入家庭提供。同時，美國政府要求開發(fā)商在建造房產(chǎn)時要建造一定比例的廉價房;作為補償，開發(fā)商在購買土地時可以因此享受一定的稅收折扣優(yōu)惠。

未來去庫存壓力巨大，房價存在下跌空問。

稅收方面，美國涉及房產(chǎn)的稅收主要是房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)增值稅兩項。后者只有在房屋購買和出售出現(xiàn)差價時才會征收。而且，自住兩年以上的房屋出售時可以享受稅收減免優(yōu)惠，有些州的減免額高達50萬美元。

為了打擊外來炒房客，鼓勵公共部門人員購房，美國有些州政府規(guī)定，開發(fā)商必須拿出至少10%的開發(fā)房產(chǎn)以一定的折扣優(yōu)惠定向出售給教師、消防隊員、社區(qū)服務人員等。出售給投資客的房產(chǎn)在同一樓盤中的比例有上限規(guī)定，不同州政府的規(guī)定有所不同，大體在5%-10%區(qū)間。有的州還規(guī)定，一個人在同一小區(qū)只能購買一套住房。

中國雖然不能照單全收，也可以結合本國實際情況借鑒一二。

還有些思考

中國此輪房地產(chǎn)價格快速上漲中，真正值得注意的是那些缺少附加功能、缺少人口、實體經(jīng)濟等因素支撐的地域。未來去庫存壓力巨大，房價存在下跌空間。房價下跌預期一旦變?yōu)楝F(xiàn)實，對當?shù)亟?jīng)濟必然造成不利沖擊。

在治理房價泡沫上，應該防止“簡單粗暴”的做法，不能單純地刺破泡沫，快速壓低房價，而應該推動房地產(chǎn)市場從“泡沫”區(qū)間回到“繁榮”區(qū)間。目前房價泡沫一定程度上已經(jīng)醞釀了金融風險。在治理房價泡沫時，應該時刻關注金融風險變化，避免重走美國老路。

在當前經(jīng)濟新常態(tài)大背景下，要用全局性眼光治理房價泡沫，將治理房價泡沫發(fā)展成為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與深化改革的有機組成部分。僅僅將眼光局限于房價泡沫，就泡沫談泡沫，并不能有效解決房價泡沫帶來的社會經(jīng)濟問題。

《華爾街日報》的一篇報道角度非常獨特，稱火熱的中國房地產(chǎn)市場“大火”燒掉了人民對婚姻的誓言，成千上萬對中國夫妻辦離婚，不是因為他們想分手，而是為了投資買房。婚姻在利益面前變得不值一提。為了追求利益，人們已經(jīng)撕下最后一層溫情面紗。這也反映出金錢已經(jīng)成為人們的唯一追求以及現(xiàn)存投資渠道的極度匱乏。

因此，需要進一步開發(fā)新的投資工具滿足人們?nèi)找娓邼q的投資需求。同時，要重視人文教育，優(yōu)化人們的價值觀。