中國樓市上漲的美國觀察

金洪

近期中國房價再次上漲的態勢，牽動了遠在大洋彼岸美國媒體的神經，對此給予持續關注。美國《華爾街日報》、彭博新聞社等相繼發文，探究此輪中國房價上漲的原因以及中國能否采取有效措施控制房價。

中國樓市存在泡沫

所有對中國房價高企表示警惕的美國學者都認為，應將市場的“繁榮（Boom）”和“泡沫（Bubble）”區分開。前者指的是一個行業產出、價格和利潤的溫和增長，它是一個漸進、穩定的過程，反映的是一個行業的自然周期。后者則不一樣，它是一個行業產出價格改變以往走勢的突然陡漲，重點在突然改變和短時間內價格連續暴漲。

房價上漲未必都屬于泡沫，有的時候是因為房產基本價值快速上升，帶動房價更快上漲，有的時候是房產基本價值沒變，而房價嚴重偏離房產基本價值。目前，中國的情況屬于后者，集中表現為價格快速上漲、不切實際地預期價格會繼續上漲、價格嚴重偏離基本價值。

對當前房價快速上漲的成因，相當一部分美國學者認為這是一種供給端現象，表現在兩個方面：一是房產供不應求。在中國，房子不僅有居住的功能，更承載了子女上學、醫療、落戶等附加功能。大量有住房需求的人群短期內爭搶有附加功能的住房，導致房價暴漲。二是住房金融的低價過度供給，供大于求。過低的按揭貸款利率導致按揭貸款發放規模過大，這種過度供給會導致風險產生。

美國評級機構惠譽發布報告稱，截至2015年末，中國信貸達到GDP的243%，比2008年翻番，該比例今年預計將飆升到253%，明年將飚升到261%。外界擔心，中國國內住房金融市場會引發類似2008年之前美國次貸危機的風險。

2007年美國次貸危機爆發，根源在于：住房金融市場的供給方式從傳統的固定利率抵押貸款（FRM）向個人可調整利率抵押貸款（ARM）等金融工具轉變，導致了市場金融風險增加。次貸危機引發的美國金融危機，對美國經濟造成了嚴重的沖擊。

有沒有泡沫指標說話

目前中美監測房價泡沫的思路基本相同，大體可以分為兩類。一類是回歸分析。此類方法主要是從房地產市場供給側、需求側或者資產定價角度出發，采用單位根檢驗、協整檢驗等方法，判斷房價泡沫情況。

但更常用的是比值法。該方法用到的指標主要包括房價房租比、房價收入比兩種。房價房租比，簡而言之，就是同一地區房價中位數與房屋年租金的比值。房價收入比一般是指同一地區房價中位數與居民人均實際年收入的比值。二者數值只要超過基期比值20%即被認為存在泡沫。美國學者通過研究發現，用房價房租比判斷房價是否存在泡沫的準確率高達85%。因此，該指標是衡量房價泡沫的有效指標。除了高準確率外，該指標還具有提前預警功能，一般可以在房價偏離基本價值20%之前3到6個月預警房價泡沫的形成。

這里筆者也對中國房價房租比進行了計算。結果發現，中國1999-2015年70個大中城市中大部分存在一定程度泡沫，房價泡沫也存在時間和城際差異。從時間上來看，2006年是一個分水嶺。2006年之后，房價泡沫相對指數整體上呈單邊上升態勢。從城際變化來看，1999年以來，70個大中城市房價泡沫相對指數走勢分化現象顯著。東中部區域房價泡沫普遍高于西部地區。北上廣等一線城市與南京、杭州、寧波等經濟發達地區數值開始急劇增加，有些城市的數值增加緩慢，二者之間呈現類似“剪刀差”形態。中東部地區房價高，但是市場需求大;西部地區房價較低，但人口凈流出。兩相權衡，中國存在一定程度的房價泡沫，不過尚未失控。

看看美國經驗

次貸危機后，美國在治理房價泡沫方面還是有些成功經驗值得中國思考的。美國治理房價泡沫的手段包括法律、行政、經濟等多種手段，這些措施整體上有利于維護市場公平，擴大住房供給，縮小供求缺口。

法律方面，美國有《住房法》、《公平交易法》等數十部法律，打擊虛假信息、哄抬房價等干擾房地產市場正常發展的行為。相關金融機構和房地產行業協會對上述不法行為實施者設立黑名單制度。此外，媒體曝光也會對房價泡沫制造者產生約束。

行政方面，美國住房和城市發展部每年有數百億美元的預算，大部分用于建造廉價房和向低收入家庭提供住房補貼。上述廉價房面向低收入家庭提供。同時，美國政府要求開發商在建造房產時要建造一定比例的廉價房;作為補償，開發商在購買土地時可以因此享受一定的稅收折扣優惠。

未來去庫存壓力巨大，房價存在下跌空問。

稅收方面，美國涉及房產的稅收主要是房地產稅和房地產增值稅兩項。后者只有在房屋購買和出售出現差價時才會征收。而且，自住兩年以上的房屋出售時可以享受稅收減免優惠，有些州的減免額高達50萬美元。

為了打擊外來炒房客，鼓勵公共部門人員購房，美國有些州政府規定，開發商必須拿出至少10%的開發房產以一定的折扣優惠定向出售給教師、消防隊員、社區服務人員等。出售給投資客的房產在同一樓盤中的比例有上限規定，不同州政府的規定有所不同，大體在5%-10%區間。有的州還規定，一個人在同一小區只能購買一套住房。

中國雖然不能照單全收，也可以結合本國實際情況借鑒一二。

還有些思考

中國此輪房地產價格快速上漲中，真正值得注意的是那些缺少附加功能、缺少人口、實體經濟等因素支撐的地域。未來去庫存壓力巨大，房價存在下跌空間。房價下跌預期一旦變為現實，對當地經濟必然造成不利沖擊。

在治理房價泡沫上，應該防止“簡單粗暴”的做法，不能單純地刺破泡沫，快速壓低房價，而應該推動房地產市場從“泡沫”區間回到“繁榮”區間。目前房價泡沫一定程度上已經醞釀了金融風險。在治理房價泡沫時，應該時刻關注金融風險變化，避免重走美國老路。

在當前經濟新常態大背景下，要用全局性眼光治理房價泡沫，將治理房價泡沫發展成為經濟轉型與深化改革的有機組成部分。僅僅將眼光局限于房價泡沫，就泡沫談泡沫，并不能有效解決房價泡沫帶來的社會經濟問題。

《華爾街日報》的一篇報道角度非常獨特，稱火熱的中國房地產市場“大火”燒掉了人民對婚姻的誓言，成千上萬對中國夫妻辦離婚，不是因為他們想分手，而是為了投資買房?；橐鲈诶婷媲白兊貌恢狄惶帷榱俗非罄妫藗円呀浰合伦詈笠粚訙厍槊婕?。這也反映出金錢已經成為人們的唯一追求以及現存投資渠道的極度匱乏。

因此，需要進一步開發新的投資工具滿足人們日益高漲的投資需求。同時，要重視人文教育，優化人們的價值觀。