SOHO中國的新雪道

大洋

從四年來的表現看，SOHO中國轉型逐漸順利。而公司也將繼續出售非核心資產以返還投資人，因此，高分紅還將持續。

據說房地產投資有三個要素：第一是地段，第二是地段，第三還是地段。房地產開發商大體分為兩種類型的，一類是銷售型的開發商；另一類型則是自持型的商業地產商。銷售型開發商的價值很大部分來自于土地的升值。而商業地產商的價值更多來自于相對可以預見的現金流，它的估值完全取決于出租前景和重置成本。SOHO中國（00410.HK）就是一個典型例子。

散售模式無以為繼

從2007年上市至2011年期間，由于中國經濟的迅速發展，有大量的機會讓SOHO中國以散售模式得以迅速成長。公司凈資產在上市前只有13.6億元，2007年在香港市場募資123億港元成功上市。此后，SOHO中國通過募集的資金，大肆收購爛尾樓，以品牌成功的慣性高價轉賣，并以散售模式迅速回籠資金，造就高速增長的業績。高峰時期的2010年，SOHO中國創造了高達238億元的銷售額。直至2012年轉型前，其凈資產已經增長至307億元人民幣。

但隨著2011年樓市調控令和“煤老板”購買力不足，加上SOHO中國銷售后再也難以通過拍賣程序取得相同的優質地段繼續開發物業銷售等因素的影響，公司的銷售表現持續下滑，2011年銷售額跌至109億元，到2012年僅為94.68億元，這些因素都在提醒SOHO中國必須盡快想辦法尋找新的出路。

真正使SOHO中國下定決心轉型的另一個主因，就是整個租務市場持續強勁。從2010年四季度到2012年中，北京地區租金持續上漲了73%，上海地區漲了18%。……