天量房地產資金進退

胡雯+王玉光

此輪調控的矛頭明確指向樓市泡沫，中國樓市再度迎來“限貸”窗口期。

今年國慶以來，已有22個城市出臺限購或限貸的房地產調控政策，給全國樓市澆了一盆冷水。

據《財經國家周刊》記者了解，目前北京、深圳等一線城市樓市降溫效果明顯，住宅成交量迅速下滑，購房者陷入觀望。個別樓盤開盤報價大幅下調，售樓處又開始電話攬客。

業內人士普遍預計，隨樓市成交量下滑，調控熱點城市未來房價上漲乏力，并出現一定程度下調。但考慮到調控政策的控制能力，房價“暴跌”的局面不太可能出現。

強勢調控到來

與以往不同的是，這一輪調控不再由國務院“一刀切”、以“國N條”的形式統一發文，而是由20余個城市“自主調控”，根據自身狀況“因城施策”。

業內人士看來，這一方面體現了十八屆三中全會以來一貫強調的房地產分類調控原則;另一方面，20余個城市如此默契集體調控，其中也不無“上級授意”的原因。

自2015年以來，在貨幣和信貸政策寬松的背景下，北京、上海和深圳三大城市房價暴漲、地王迭出。隨后，漲勢擴散至二線城市和部分三四線城市。

中原地產數據顯示，22個頒布調控政策的城市中，2016年前9個月的土地出讓金總和達到了1.29 萬億元，比2015年同期上漲63.3%。

土地和樓市的火爆，一方面緩解了地方政府及其融資平臺的財務壓力，改善了銀行的資產狀況，降低了通貨膨脹的水平;另一方面也導致產業空心化等問題，積累了金融風險。

中國近二十年房地產市場的發展歷程，重復了國際上的“危機三角”模式。

不久前，萬達集團董事局主席王健林等開發商頻頻放出“中國房產泡沫為史上最大”、“限購限貸沒起效”等唱衰言論，引發社會各界對宏觀經濟和樓市的猜測和擔憂。

信貸數據顯示，商業銀行在擴大按揭貸款方面異常激進。2016年上半年，我國購房貸款新增2.3萬億，逼近2015年全年新增數額。僅2016年7月，人民幣貸款增加4636億元，其中住戶部門貸款增加4575億元，幾乎全部是房貸。

“住房需求是很難在某一時點大幅增長的，大量的信貸增幅證明本次樓市的爆炒，更多來自投機而非剛性需求。”一位業內人士在接受《財經國家周刊》記者采訪時表示。

另一方面，房地產市場秩序的混亂也引發中央關注。10月14日，住房和城鄉建設部就進一步整頓規范房地產市場秩序工作進行了部署，明確表示要對欺詐炒作、違法違規銷售等9類房地產開發企業的不正當經營行為予以整頓，凈化市場環境。而在此前不久，住建部還曝光查處了一批失信房企和中介機構名單，使“整風”成為此輪地方樓市調控的又一重頭戲。

限貸“窗口期”

由地方城市集體發起的這一輪房地產調控，會否迎來樓市拐點？《財經國家周刊》記者就此采訪了諸多業內人士。

“北京的政策更多著眼在去杠桿，目的是減少樓市引發的金融風險，給發燒的樓市降溫，而并非絕對的利空（市場）。”一位央企北京開發商營銷方面負責人在接受媒體采訪時表示。

中信建投報告顯示，至2015年，中國居民的邊際新增房貸杠桿已然超越美國的歷史高點。

銀行系統擔憂的不僅是個人住房按揭貸款，更危險的是開發商的企業貸，它們的杠桿更高。

根據彭博社統計，中國144家開發商的債務已經飆升到稅息折舊及攤銷前利潤（EBITDA）的8.1倍，債務總額上升至2.8萬億元。

《財經國家周刊》記者從券商處獲悉，近期交易所已經幾乎“一刀切”式暫停地產企業發行公司債，甚至包括已拿到無異議函的項目和資質優秀的企業。

與此同時，上海市10月8日出臺新規，明確銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于購買土地;中國銀監會在10月21日召開的三季度經濟金融形勢分析會上也明確要求各地嚴控房地產金融風險，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域等等。

種種跡象表明，這一輪調控的矛頭明確指向樓市泡沫，中國樓市再度迎來“限貸”窗口期。

樓市資金何去何從？

接受《財經國家周刊》記者采訪的市場人士普遍關心的問題是：本次樓市調控，資金被驅離房地產之后，又該去往何處？

“投別的都不敢，一說是買房子，趕緊放（貸款）。”一位商業銀行高管告訴《財經國家周刊》記者，當下的房地產熱潮與實體經濟表現密切相關，一定程度上是資金保值增值的選擇。

2012年以來，房地產投資的邊際貢獻就超越基建，成為影響我國GDP走勢的最重要因素。正是因為對房地產高度依賴，使得資本推高了房地產價格，大量金融資源隨之進入。

中信建投分析認為，2015年開始的這次回暖與前幾輪均有不同。例如，本輪上漲更多地呈現了結構性的差異，一線城市暴漲，三四線仍有天量庫存;再如，此輪回暖之后，開發商對追加投資卻更加謹慎;在去庫存的過程中，居民的杠桿水平不斷上漲等等。

本質上，這是一種“資產荒”導致的貨幣現象。

2016年9月，我國房地產新開工面積同比下降19%。業內人士預計，在本輪調控政策出臺之后，開發商們的拿地熱情會大打折扣。

“今年上半年十塊地里選一塊，下半年可能二十塊里選一塊，以應對市場的不確定性。”碧桂園集團總裁莫斌在8月份香港的半年業績發布會上說。

經濟學家許小年在出席“諾獎學者絲路行”論壇時說，房地產行業不可能支撐中國經濟這么大的體量，如果不能在“三去”（去產能、去杠桿、去庫存）上取得顯著的進展，中國經濟內部風險積累會越來越多。

在他看來，中國經濟如果要真正實現轉型，就必須突破“危機三角”循環，擺脫地方經濟和財政對房地產業的依賴，找到新的發展出路。

業內預測，年內再降息可能性不大，貨幣政策后期可能逐步收緊，引導資金“脫虛向實”仍是中央既定方向。

而鑒于2015年的股市動蕩，資金普遍從樓市進入股市的可能性不大，可能一部分資金會加速外流。

今年12月，美聯儲加息預期強烈，屆時人民幣匯率可能進一步承壓。