昆明探索房地產去化新路徑

文/葉　璽

昆明探索房地產去化新路徑

文/葉璽

把養老和房地產去庫存聯系起來，創造性地利用存量商品房建設養老機構，實現了“多贏”。

溫馨家庭助老服務中心入駐白沙潤園，是養老產業與房地產去庫存結合并實現雙贏的成功案例

雖然近年昆明的大醫院拆舊房挖花園建高樓，但還是滿足不了病患的需求。住院一床難求、掛號一號難求多年不曾改變，而且隨著全民享有醫療保險，供需矛盾更加突出。

更多的需求是“白發”浪潮的到來。許多50后、60后出生的人已退休或即將退休，獨生子女無法照顧他們，這需要及時提供養老服務，以使他們安度晚年。

目前，昆明全市共有各類養老服務機構115所，養老床位2.74萬張，千人床位數31張。其中社會力量興辦養老服務機構60所，養老床位15000多張。遠遠不能滿足老年人的需求。

更大的需求是全民追求健康、養生、長壽，不僅包括醫藥醫療，還有保健養生、運動康體和健康管理服務等，大健康將成為一大支柱產業。

與此同時，房地產也積壓了大量貸款，商品房賣不了，風險積聚，正向金融機構轉嫁。中央提出來的2016年五大任務中的其中一項任務就是去庫存，完成這個任務可謂是任重而道遠，其中在房地產市場的去庫存任務尤為艱巨。根據住建部門提供的數據，今年1—4月，昆明市商品房待售面積為725.7萬平方米，其中住宅待售面積388.46萬平方米，昆明亟需找到一條房地產去庫存的路徑。

“十三五”規劃明確提出，要建設以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的多層次養老服務體系。老齡化的持續已經讓養老地產的前景變得非常明朗，大健康概念中的醫療、養生等需要大量基礎設施建設，不但要大量投入，而且更需要時間。現在積壓的房地產正可解近渴。

一邊是急需，一邊是閑置。如果把那些交通便利容易改造的寫字樓處置給要擴容的醫院，把交通便利、環境較好的商住樓改為養老院、康體中心等，則醫院得擴容，房產去庫存，養老服務得改善，一舉幾得！

宜居宜養試點，打造去庫存樣板

2015年，昆明市盤龍區一家叫做“溫馨家庭助老服務中心”的機構把養老和去庫存聯系了起來，不僅方便了百姓，對養老服務模式進行了探索，還創造性地利用存量商品房建設養老機構，實現了“多贏”。

這是個由5名女企業家出資，與某房地產公司合作的項目。通過合作，采取整合社區活動用房、自購和租用房屋等形式，解決硬件設施，開展養老服務。老人可根據自己的情況，選擇日托、全托或者候鳥式養老模式。

這樣一家集“居家+機構+候鳥”為一體的創新型多功能養老服務機構，成為社區中沒有“圍墻”的新型養老院。運行一年半來，收到了良好的社會效果。目前，溫馨家庭助老服務中心在小區內開辦了社區“愛心食堂”，共有80多名老人就餐；共有50位老人享受24小時全托養老服務；另外共有80人次享受度假、候鳥式養老服務。

溫馨家庭助老服務中心入駐白沙潤園，提升了小區的配套服務水平，成為小區的一大亮點和賣點，白沙潤園很快售罄。這是一個養老產業與房地產去庫存結合并實現雙贏的成功案例，既增加了養老機構建設的增量，又減少了商品房銷售庫存。

養老產業與房地產去庫存結合，對于昆明市具有重要意義。有專家表示，盤龍區的溫馨家庭助老服務中心是一種創新模式，具有可復制性。通過宜居宜養的試點，打造一個房地產去庫存的樣板，實現夕陽產業和朝陽產業的結合、分散養老和集中養老的結合、社會化服務和個性化服務結合、頂層設計和創新突破結合。

據不完全統計，國內目前已有包括保利、萬科、綠地等多家企業先后試水養老地產領域。在此背景下，旅游型地產項目也做得風生水起。一位不愿透露姓名的地產專家表示，養老地產在一定程度上既具備公益屬性，又兼顧商業屬性，如果房產商運營得當，不僅會得到政府的部分扶持，同樣也會為企業帶來持續且穩定的收益，這一點也是吸引各大房地產企業積極探索養老地產的一個重要原因。

房地產研究院智庫研究中心總監嚴躍進認為：“利用庫存資源，加快從普通居住功能向旅游和養老功能的住房發展，后續或將成為一些沿海城市和旅游城市重點考慮的內容。”以昆明為例，部分房產的去庫存壓力較大，但昆明擁有得天獨厚的氣候優勢，居住條件不錯，養老房產被許多企業家看好。政府管理部門可以鼓勵這部分存量住房轉售為租，通過收取租金來回籠資金，同樣也會達到較好的去庫存效果。

以問題為導向，實現創新突破

目前國家尚無對此類“分散型”養老機構設立相應的政策法規，盡管昆明溫馨家庭助老服務中心這一創新模式得到了多方的認可，但是無法享受政府對社會力量興辦養老機構的有關補助資金。

這些難題受到了政府的高度關注。

5月26日，昆明市政協社法委專門約請市民政局、市老齡辦、市消防支隊、市法制辦、市政府法律顧問及市政協委員，對“分散型”養老機構的許可問題進行了專題論證協商。

6月13日，云南省政協社法委、昆明市政協社法委、市老齡辦就此專題請示了省民政廳社會福利處，省民政廳也給出了明確的意見建議：希望昆明市按屬地許可的原則，對“分散型”養老機構這種新生事物給予支持鼓勵。

6月30日，政協昆明市第十二屆委員會第五十一次主席會議就此專題議政。會議認為，盤龍區溫馨家庭助老中心將房地產去庫存和建設養老結合的成功案例具有推廣價值。

會上提出了四條對策建議：一是對“分散型”養老機構許可開展試點。借鑒司法改革試點的做法和經驗，在上位法沒有修改的狀況下開展先行先試。以盤龍區溫馨家庭助老服務中心為例，由消防部門對其具有公共養老服務功能的場所依法進行消防驗收或備案；由盤龍區民政局參照有關法規設立許可。二是完善市級相關政策。根據國家大力推動養老服務供給側改革，全面放開養老服務市場的宏觀政策，建議市政府適時加快調整和完善《昆明市關于鼓勵社會力量興辦服務養老機構的實施意見》的有關條款，對“分散型”養老機構同樣給予適當的扶持補助。對即將出臺的《昆明市居家養老服務工作實施細則》進行論證修改，充實對“分散型”養老機構開展居家養老服務給予運營資金扶持的相關內容。三是補齊制度短板。昆明作為省會中心城市，應大膽創新、先行先試，由民政、住建、消防部門共同擔當，研究探索制定地方性“分散型”養老機構許可的試點辦法和消防標準，并注重強化日常消防安全監管。幫助試點的“分散型”養老機構降低制度交易成本和運營成本。四是加強其改革試點的協同性。根據市委、市政府《關于推進供給側結構性改革的實施意見》中對著力化解房地產庫存提出的要求，建議市住建局、市民政局、市消防支隊共同研究確定利用存量商品房建設養老機構試點的條件或試點門檻，可選擇實力較強、社會信譽好的房地產企業，對用于試點擬改造建設養老機構的庫存商品房進行統籌審核，加強消防設施整改。

目前，昆明在推進醫養結合方面也有所動作，已擬定《昆明市醫養結合工作試點實施方案》上報國家衛計委，并編制了《昆明市大健康產業暨健康服務業十三五規劃》廣泛征求意見，各部門結合各自職責，將陸續出臺一系列有針對性和可操作的醫養結合政策。

（部分內容參考自《昆明日報》）