房企“營改增”稅收優惠政策掃描

樊其國

房企只要充分用好“營改增”新稅政，完全可以享受“營改增”新稅政優惠的紅利。

房企參與“營改增”試點后，只要充分用好“營改增”新稅政，完全可以降低增值稅稅負。為有效解決房企“營改增”稅負可能增加的現實性問題，本文系統歸納梳理了房企“營改增”可以享受的增值稅優惠政策，同時建議房地產企業從實操層面的具體要求出發，密切關注主管稅務機關營改增征管動態，以提高稅務遵從度，盡享“營改增”新稅政優惠的紅利。

簡易計稅：過渡期銷售、出租房地產項目可自主選擇簡易計稅方式

房企一般納稅人取得以下項目的收入，可選擇簡易計稅方法：

（一）銷售房地產項目的四種情形：過渡期政策期間，供應商可以自主選擇簡易計稅方式，也可選擇以行業稅率為依據繳納增值稅。供應商也可以按照不同的項目選擇適用不同的稅率進行繳納增值稅。納稅人一旦選定一種計稅方式，則在之后的36個月期間不得更改。

1.一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2.一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

3.房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

4.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）出租不動產的五種應稅行為：從稅制適用而言，一般納稅人不動產租賃服務適用增值稅稅率為11%，其進項稅額可以抵扣。而小規模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。簡易征收適用5%的征收率，而實際征收率會小于5%，因為在征稅時房租等內容會剔除掉含稅的成分，這樣就使得增值稅征收的稅費要低于5%，從而達到節稅效果。

1.一般納稅人將2016年4月30日之前承租的不動產對外轉租的，可選擇簡易計稅辦法計稅；一般納稅人承租方的租賃合同簽訂日期在“營改增”試點前的，轉租業務可選擇簡易計稅方法，轉租不動產按照納稅人出租不動產繳納增值稅。

2.房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

3.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

4.2016年4月30日前開工建設的在建工程，完工后用于出租，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

5.房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計算應納稅額。

不征收項目：不屬于在境內銷售服務或無形資產不征收增值稅

下列四種情形不屬于在境內銷售服務或者無形資產：

（一）境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發生的服務。

（二）境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產。

（三）境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產。

（四）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

統借統還業務：低于正常借款利率或債券票面利率的免征增值稅

統借統還業務中，企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息免征增值稅。統借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應全額繳納增值稅。

購入不動產：可以申報分期抵扣進項稅額

不動產相關進項稅額可以申報抵扣。這部分可抵進項分攤在不動產購入后兩年內抵扣，第一年可抵扣60%，余下的40%可于第二年抵扣。此規定同樣適用于2016年5月1日后取得的不動產在建工程，但不適用于不包括房地產企業自行開發的房地產、融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物。

扣減項目：兩類群體及個人銷售住房允許扣減增值稅

（一）退役士兵創業就業

1.對自主就業退役士兵從事個體經營的，在3年內按每戶每年8000元為限額依次扣減其當年實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅。限額標準最高可上浮20%。

2.對商貿企業、服務型企業、勞動就業服務企業中的加工型企業和街道社區具有加工性質的小型企業實體，在新增加的崗位中，當年新招用自主就業退役士兵，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，在3年內按實際招用人數予以定額依次扣減增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和企業所得稅優惠。定額標準為每人每年4000元，最高可上浮50%。

（二）重點群體創業就業

1.對持《就業創業證》（注明“自主創業稅收政策”或“畢業年度內自主創業稅收政策”）或2015年1月27日前取得的《就業失業登記證》（注明“自主創業稅收政策”或附著《高校畢業生自主創業證》）的人員從事個體經營的，在3年內按每戶每年8000元為限額依次扣減其當年實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅。限額標準最高可上浮20%。

2.對商貿企業、服務型企業、勞動就業服務企業中的加工型企業和街道社區具有加工性質的小型企業實體，在新增加的崗位中，當年新招用在人力資源社會保障部門公共就業服務機構登記失業半年以上且持《就業創業證》或2015年1月27日前取得的《就業失業登記證》（注明“企業吸納稅收政策”）人員，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，在3年內按實際招用人數予以定額依次扣減增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和企業所得稅優惠。定額標準為每人每年4000元，最高可上浮30%。

（三）個人將住房對外銷售

個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

租金收入：房產稅計征基礎不含增值稅

租金收入，是指租賃經營國有資產的承擔人按租賃合同規定向國家繳納的租金。《關于“營改增”后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號），明確了房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅，自2016年5月1日起執行。

差額征稅：以取得的收入扣除支付的項目價款為銷售額

“營改增”差額征稅，是指“營改增”納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除支付給規定范圍納稅人的規定項目價款后的不含稅余額為銷售額進行征稅的方法。房企以下六項可以實行差額征稅的政策：

（一）房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

1.銷售額的計算公式

不含稅銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

2.當期允許扣除的土地價計算公式

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

（二）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產（不含自建），適用一般計稅方法計稅的，納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額。

（三）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適應簡易計稅方法，以全部收入減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額。

（四）一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額。

（五）融資性售后回租業務，提供融資性售后回租服務，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息、發行債券利息后的余額作為銷售額。

（六）納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額。

此外，“營改增”的稅收制度設計上，原房地產業的部分營業稅政策在增值稅體系下得以延續，從而確保房地產業實現“營改增”的平穩過渡。比如，資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中所涉及的不動產、土地使用權轉讓行為，不征收增值稅；房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金，不征收增值稅；無償轉讓不動產將視同銷售，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外，等等。

稅控專用設備：在增值稅應納稅額中全額抵減

（一）增值稅納稅人初次購買增值稅稅控系統專用設備（包括分開票機）支付的費用，可憑購買增值稅稅控系統專用設備取得的增值稅專用發票，在增值稅應納稅額中全額抵減（抵減額為價稅合計額），不足抵減的可結轉下期繼續抵減。增值稅納稅人非初次購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用，由其自行負擔，不得在增值稅應納稅額中抵減。增值稅稅控系統包括：增值稅防偽稅控系統、貨物運輸業增值稅專用發票稅控系統、機動車銷售統一發票稅控系統和公路、內河貨物運輸業發票稅控系統。增值稅防偽稅控系統的專用設備包括：金稅卡、IC卡、讀卡器或金稅盤和報稅盤；貨物運輸業增值稅專用發票稅控系統專用設備包括稅控盤和報稅盤；機動車銷售統一發票稅控系統和公路、內河貨物運輸業發票稅控系統專用設備包括稅控盤和傳輸盤。

（二）增值稅納稅人繳納的技術維護費，可憑技術維護服務單位開具的技術維護費發票，在增值稅應納稅額中全額抵減，不足抵減的可結轉下期繼續抵減。技術維護費按照價格主管部門核定的標準執行。

（三）增值稅一般納稅人支付的二項費用在增值稅應納稅額中全額抵減的，其增值稅專用發票不作為增值稅抵扣憑證，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

（作者單位為深圳稅橋稅務師事務所）