基于改進(jìn)掙值法管理的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本控制研究

林潔瑩

(福建船政交通職業(yè)學(xué)院交通經(jīng)濟(jì)系，福建 福州 350007)

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基于改進(jìn)掙值法管理的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本控制研究

林潔瑩

(福建船政交通職業(yè)學(xué)院交通經(jīng)濟(jì)系，福建 福州 350007)

針對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房成本控制現(xiàn)狀及存在問(wèn)題，提出基于掙值管理的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本控制思想.對(duì)傳統(tǒng)掙值法進(jìn)行改進(jìn)，加入多級(jí)掙值的概念來(lái)完善經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本控制方法，并以已完成的“中輝新苑”項(xiàng)目作為測(cè)試案例.在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中運(yùn)用改進(jìn)的掙值法，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本、進(jìn)度和質(zhì)量管理，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制工作提供借鑒和參考，為增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，使其更好地融入國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)奠定了良好基礎(chǔ).

經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目；成本控制；掙值管理；改進(jìn)掙值法

1　國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房成本控制現(xiàn)狀及方法

1.1經(jīng)濟(jì)適用房成本控制現(xiàn)狀

中國(guó)是發(fā)展中人口大國(guó).我國(guó)住房保障制度改革重點(diǎn)之一的經(jīng)濟(jì)適用房改革是緩解并逐步解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難的有效途徑.因此，經(jīng)濟(jì)適用房的投資以政府主導(dǎo)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的成本需采取有效的控制措施.

從經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展歷程和開(kāi)發(fā)過(guò)程看，國(guó)家政策宏觀上對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的成本進(jìn)行了調(diào)控，其項(xiàng)目成本管理方法不斷得到發(fā)展和完善.傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本管理方法主要是在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中來(lái)實(shí)施成本管理策略，基本實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目成本的全過(guò)程管理和動(dòng)態(tài)控制.但在其管理過(guò)程中，不同階段的項(xiàng)目成本管理在不同的組織機(jī)構(gòu)間進(jìn)行，投資管理階段被限定在項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施和結(jié)算階段，同時(shí)建設(shè)項(xiàng)目投資控制也未能充分融入項(xiàng)目產(chǎn)品的策劃設(shè)計(jì)和實(shí)施建造過(guò)程，難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本管理的全面協(xié)調(diào)職能.因此，對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理策略，在一定程度上削弱了對(duì)變化調(diào)整的及時(shí)性，導(dǎo)致成本管理的主動(dòng)性未能得到有效發(fā)揮，成本控制效果不理想；不能充分發(fā)揮投資決策，影響項(xiàng)目投資效果.

目前經(jīng)濟(jì)適用房成本控制的不足主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是大部分經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)商欠缺成本管理意識(shí)，沒(méi)有真正理解項(xiàng)目全過(guò)程、全成本的管理理念；二是成本管理目標(biāo)不夠明確、標(biāo)準(zhǔn)不夠合理.缺乏明確的成本目標(biāo)，成本控制是無(wú)的放矢，不僅難以抓住控制重點(diǎn)，也難以取得較大成效；三是許多經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)商在成本管理過(guò)程中，存在流程不清晰、方法不明確等不足.

針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的成本管理問(wèn)題，目前國(guó)內(nèi)的部分開(kāi)發(fā)商采取了一系列措施對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本進(jìn)行控制，但相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，專(zhuān)門(mén)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本控制方面的研究目前還很少，而且多停留在定性分析階段.盡管經(jīng)濟(jì)適用房與商品房在一定程度上具有很大相似性，部分開(kāi)發(fā)商在成本管理中生搬硬套商品房項(xiàng)目的成本管理模式，但由于經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目由政府扶持的特殊性，難以最大程度發(fā)揮其項(xiàng)目管理模式的優(yōu)勢(shì),從而導(dǎo)致難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目管理的成本、進(jìn)度和質(zhì)量三大目標(biāo).

1.2經(jīng)濟(jì)適用房成本管理與控制方法

要有效開(kāi)展經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本控制，除了要樹(shù)立成本管理意識(shí)外，還必須強(qiáng)調(diào)成本控制的前瞻性和計(jì)劃性，在各個(gè)開(kāi)發(fā)階段把好成本控制關(guān).對(duì)具體項(xiàng)目而言，應(yīng)把握重點(diǎn)，采取有效的成本控制措施，形成完善的成本控制組織保障體系以及制度保障體系.經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性工程，影響成本的因素很多，主要包括宏觀因素和內(nèi)部可控因素.宏觀因素主要指經(jīng)濟(jì)、政策等宏觀環(huán)境變化因素；內(nèi)部可控因素主要指經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的決策、風(fēng)險(xiǎn)、工期、質(zhì)量、銷(xiāo)售策略及變更需求等會(huì)對(duì)其項(xiàng)目成本產(chǎn)生影響的因素.經(jīng)濟(jì)適用房成本管理流程是明確目標(biāo)成本—控制已發(fā)生成本—獲取項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本—調(diào)整成本[1].

基于上述分析，本文提出基于掙值管理的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本控制思想，在動(dòng)態(tài)過(guò)程中實(shí)施成本控制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本的全過(guò)程管理.

2　基于改進(jìn)掙值法管理的經(jīng)濟(jì)適用房成本控制方案設(shè)計(jì)

2.1掙值管理理論

掙值管理是通過(guò)計(jì)算已完成工程的預(yù)算成本，并將其與相應(yīng)的實(shí)際成本和計(jì)劃工作的預(yù)算成本相比較得到計(jì)劃進(jìn)度和費(fèi)用偏差，實(shí)現(xiàn)測(cè)量項(xiàng)目預(yù)算和計(jì)劃進(jìn)度執(zhí)行情況的目標(biāo).掙值管理引入已完成工作量的預(yù)算成本來(lái)分析項(xiàng)目進(jìn)度和成本，并能夠?qū)λ鼈兊陌l(fā)展趨勢(shì)做出科學(xué)的預(yù)測(cè)，是一種以客觀態(tài)度衡量項(xiàng)目績(jī)效和進(jìn)度的管理方法.由于它把范圍、時(shí)間和成本集成在一個(gè)系統(tǒng)中，因此能夠準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)項(xiàng)目績(jī)效問(wèn)題，適合在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目管理中起到預(yù)警作用[2].

2.2傳統(tǒng)掙值法概述

2.2.1掙值法基本要素

掙值管理的基本要素包括：計(jì)劃工作量的預(yù)算成本(Budgeted Cost of Work Scheduled，簡(jiǎn)稱(chēng)BCWS)，為截至評(píng)估日期按照進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)完成的工作量累計(jì)預(yù)算值；實(shí)際完成工作量的預(yù)算成本(Budgeted Cost of Work Performed，簡(jiǎn)稱(chēng)BCWP)，為截至評(píng)估日期由項(xiàng)目預(yù)算單價(jià)乘以項(xiàng)目實(shí)際完成工作量而得到的中間變量，即承包商掙得的金額；實(shí)際完成工作量的實(shí)際成本(Actual Cost of Work Performed，簡(jiǎn)稱(chēng)ACWP)，為截至評(píng)估日期項(xiàng)目已完成工作量實(shí)際支出的費(fèi)用，與項(xiàng)目預(yù)算無(wú)關(guān)[3].

2.2.2掙值法評(píng)測(cè)指標(biāo)

掙值管理的績(jī)效評(píng)測(cè)指標(biāo)包括成本偏差CV、進(jìn)度偏差SV、成本績(jī)效指標(biāo)CPI以及進(jìn)度績(jī)效指標(biāo)SP等四個(gè)指標(biāo)，計(jì)算方法分別如下.

(1)成本偏差CV和進(jìn)度偏差SV

CV與SV是最基本的績(jī)效評(píng)測(cè)指標(biāo)，分別反映項(xiàng)目掙值、項(xiàng)目實(shí)際成本和計(jì)劃成本間的差異.其計(jì)算公式分別如式(1)及式(2)所示.

CV=BCWP-ACWP

(1)

SV=BCWP-BCWS

(2)

CV和SV兩個(gè)指標(biāo)可以度量項(xiàng)目的絕對(duì)成本差異和絕對(duì)進(jìn)度差異.CV>0，則說(shuō)明項(xiàng)目成本比計(jì)劃節(jié)約，反之則表明項(xiàng)目成本比計(jì)劃超支；SV>0，說(shuō)明項(xiàng)目進(jìn)度提前,反之則表明項(xiàng)目進(jìn)度滯后.

(2)成本績(jī)效指標(biāo)CPI和進(jìn)度績(jī)效指標(biāo)SPI

成本績(jī)效指標(biāo)CPI和進(jìn)度績(jī)效指標(biāo)SPI分別反映項(xiàng)目掙值與項(xiàng)目實(shí)際成本、項(xiàng)目掙值與項(xiàng)目計(jì)劃成本的比值，用于度量項(xiàng)目的成本效率和進(jìn)度效率.其計(jì)算公式分別如式(3)及式(4)所示.

CPI = BCWP/ACWP x 100%

(3)

SPI = BCWP/BCWS x 100%

(4)

CPI反映已完成價(jià)值和所消耗成本的關(guān)系，可實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目真實(shí)成本績(jī)效的監(jiān)控，SPI則反映進(jìn)度的實(shí)施情況.當(dāng)CPI>1時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目成本比計(jì)劃節(jié)約，反之則說(shuō)明項(xiàng)目成本比計(jì)劃超支；當(dāng)SPI>1時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目進(jìn)度提前，反之則說(shuō)明項(xiàng)目進(jìn)度落后.

2.2.3掙值法預(yù)測(cè)指標(biāo)

(1)項(xiàng)目完工成本預(yù)測(cè)

采用掙值分析進(jìn)行項(xiàng)目完工成本預(yù)測(cè)的方法主要有三種：

方法一：假定剩余工程的成本發(fā)展趨勢(shì)與按已發(fā)生成本的發(fā)展趨勢(shì)相同，則可按式(5)進(jìn)行計(jì)算.

SEAC = ACWP + (SBAC-BCWP)/ CPI

(5)

SEAC代表項(xiàng)目完工時(shí)總成本的估算；SBAC代表項(xiàng)目完工時(shí)的總成本預(yù)算；CPI必須是從項(xiàng)目起點(diǎn)開(kāi)始的累計(jì)項(xiàng)目成本績(jī)效指數(shù).

方法二：假定剩余工程的成本發(fā)展趨勢(shì)與項(xiàng)目計(jì)劃成本發(fā)展趨勢(shì)相同，則可按式(6)進(jìn)行計(jì)算.

SEAC = ACWP + SBAC - BCWP

(6)

方法三：假定剩余工程的成本按全新發(fā)展趨勢(shì)變化，則可按式(7)進(jìn)行計(jì)算.

SEAC = ACWP + SETC

(7)

SETC代表項(xiàng)目從現(xiàn)在到完工時(shí)所需成本的估算.

(2)工期預(yù)測(cè)

采用掙值分析進(jìn)行項(xiàng)目工期預(yù)測(cè)主要的方法同樣有三種：

方法一：假定項(xiàng)目剩余工程的工期績(jī)效指數(shù)與當(dāng)前工期績(jī)效相同，則可按式(8)進(jìn)行計(jì)算.

(8)

式中SEDC代表項(xiàng)目完工時(shí)總工期的估算，OD代表計(jì)劃完工的工期，SATE為實(shí)際時(shí)間的花費(fèi).

方法二：假定項(xiàng)目剩余工程的工期績(jī)效指數(shù)為1，則可按式(9)進(jìn)行計(jì)算.

SEDC = SATE + [OD- (SATE x SPI)]

(9)

方法三：假定項(xiàng)目剩余工程的工期績(jī)效按全新發(fā)展趨勢(shì)變化，則可按式(10)進(jìn)行計(jì)算.

SEDC = SATE + 重估剩余工期

(10)

重估剩余工期表示項(xiàng)目從現(xiàn)在到完工時(shí)所需工期的估算[4].

2.3傳統(tǒng)掙值法的缺陷

傳統(tǒng)掙值法應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)適用房存在兩個(gè)不可避免的缺陷：一是傳統(tǒng)掙值法將經(jīng)濟(jì)適用房整個(gè)項(xiàng)目的掙值指標(biāo)作為評(píng)價(jià)依據(jù)，沒(méi)有有效考慮其分項(xiàng)目掙值正負(fù)抵消問(wèn)題，不能反映出偏差的實(shí)際來(lái)源，忽略分項(xiàng)目工作間承接和協(xié)調(diào)關(guān)系，且無(wú)法區(qū)分關(guān)鍵部分與非關(guān)鍵部分的掙值差異；二是傳統(tǒng)掙值法未考慮工程質(zhì)量因素，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量把握存在內(nèi)在缺陷，無(wú)法調(diào)和經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)度、成本與質(zhì)量三大目標(biāo)的矛盾.針對(duì)上述兩大缺陷，本文在對(duì)掙值理論進(jìn)行承接性研究的基礎(chǔ)上采用成本進(jìn)度聯(lián)合監(jiān)測(cè)的三級(jí)掙值法來(lái)最大限度地改進(jìn)傳統(tǒng)掙值法，以使其更好地適用于經(jīng)濟(jì)適用房的成本控制.

2.4改進(jìn)掙值法

首先按照經(jīng)濟(jì)適用房的工作分解結(jié)構(gòu)圖，將工程項(xiàng)目分解為若干二級(jí)子項(xiàng)目，再按實(shí)際情況將部分二級(jí)子項(xiàng)目分解為若干三級(jí)子項(xiàng)目，按照以下步驟進(jìn)行設(shè)計(jì)：

2.4.1三級(jí)任一子項(xiàng)目的掙值算法

項(xiàng)目三級(jí)的指標(biāo)計(jì)算方法與傳統(tǒng)掙值法相同，其中時(shí)間t為當(dāng)前監(jiān)測(cè)時(shí)點(diǎn)，0≤t≤T，T為整個(gè)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)間；掙值管理的其他基本要素包括計(jì)劃工作量(PQ)、實(shí)際工作量(AQ)、預(yù)算單位成本(SC)和實(shí)際單位成本(AC).

BCWS3=PQ×SC；BCWP3=AQ×SC；ACWP3=AQ×AC.

2.4.2二級(jí)子項(xiàng)目與總項(xiàng)目的掙值算法

項(xiàng)目二級(jí)子項(xiàng)目計(jì)算方法是將其三級(jí)所有子項(xiàng)目的數(shù)據(jù)匯總，按式(11)至式(17)進(jìn)行計(jì)算.其中時(shí)間t為當(dāng)前監(jiān)測(cè)時(shí)點(diǎn)，0≤t≤T，T為整個(gè)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)間， M2為二級(jí)子項(xiàng)目包含三級(jí)子項(xiàng)目數(shù).

(11)

(12)

(13)

CV2=BCWP2-ACWP2

(14)

SV2=BCWP2-BCWS2

(15)

CPI2=BCWP2/ACWP2×100%

(16)

SPI2=BCWP2/BCWS2*100%

(17)

總項(xiàng)目的計(jì)算方法是將其二級(jí)所有子項(xiàng)目的數(shù)據(jù)匯總，算法與二級(jí)子項(xiàng)目的掙值算法一致.

2.4.3總項(xiàng)目掙值分析

通過(guò)三級(jí)與二級(jí)掙值數(shù)據(jù)的計(jì)算分析結(jié)果匯總出總項(xiàng)目掙值結(jié)果，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度與成本在監(jiān)測(cè)時(shí)點(diǎn)的執(zhí)行情況進(jìn)行客觀評(píng)價(jià).針對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果出現(xiàn)的進(jìn)度或成本問(wèn)題，再向下兩級(jí)深入，具體到某個(gè)子項(xiàng)目或若干個(gè)子項(xiàng)目的工作包，特別將(CV<0，CPI<1，SV<0，SCI<1)的工作包作為重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象.通過(guò)改進(jìn)的掙值法，既能延續(xù)傳統(tǒng)掙值法的功能，還能了解監(jiān)控子項(xiàng)目的進(jìn)度與成本，同時(shí)結(jié)合整個(gè)項(xiàng)目子項(xiàng)目間的聯(lián)系，知悉目前狀況下的子項(xiàng)目工作情況對(duì)后續(xù)工作有何影響，以及了解總項(xiàng)目成本超預(yù)算(或節(jié)約)和進(jìn)度延后(或提前)具體是由哪些子項(xiàng)目造成的.這些是傳統(tǒng)掙值法不可比擬的優(yōu)勢(shì).

2.4.4聯(lián)合質(zhì)量監(jiān)控的改進(jìn)掙值法

項(xiàng)目質(zhì)量與項(xiàng)目成本是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系.提高項(xiàng)目質(zhì)量，可能會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目成本增加和項(xiàng)目進(jìn)度拖延.因此質(zhì)量水平的高低變化會(huì)影響成本進(jìn)度的控制.我們可以引進(jìn)一個(gè)外生變量，即質(zhì)量評(píng)定值作為掙值的系數(shù).基本原理是用此系數(shù)乘以掙值，得到一個(gè)用質(zhì)量修正的新掙值，用數(shù)學(xué)公式表示為EQV=CQ*EV，EQV代表考慮質(zhì)量后的新掙值，CQ代表質(zhì)量評(píng)定系數(shù)，EV代表用掙值法計(jì)算得出值.CQ的計(jì)算基于統(tǒng)計(jì)學(xué)，由項(xiàng)目質(zhì)量專(zhuān)家或機(jī)構(gòu)綜合評(píng)定，CQ=實(shí)際質(zhì)量水平/標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量水平*100%，標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量水平依據(jù)現(xiàn)有的國(guó)家或行業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并結(jié)合項(xiàng)目質(zhì)量專(zhuān)家或機(jī)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)和具體項(xiàng)目要求設(shè)置.且每個(gè)子項(xiàng)目的CQn(n=1,2,3…),根據(jù)子項(xiàng)目質(zhì)量對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響程度或重要性設(shè)定不同的權(quán)重Wn(n=1,2,3…)，則總項(xiàng)目

此聯(lián)合質(zhì)量監(jiān)控的改進(jìn)掙值方法的內(nèi)在缺陷是人的主觀性影響最后質(zhì)量評(píng)定結(jié)果的客觀性不可避免，因此政府或行業(yè)組織應(yīng)盡量細(xì)化國(guó)家或行業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，保證質(zhì)量評(píng)定的相對(duì)公平.

2.5掙值管理在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用流程

在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本管理中運(yùn)用掙值法(見(jiàn)圖1)的具體步驟為：一是建立經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu).建立工作分解結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)詳細(xì)標(biāo)明經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中相關(guān)的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等基本工作單元，清楚地反映各個(gè)基本工作單元間及基本工作單元與項(xiàng)目整體間的相互關(guān)系；二是編制經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的工作進(jìn)度計(jì)劃.進(jìn)度計(jì)劃包含項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目中各具體活動(dòng)的詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃；三是確定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中人工時(shí)與費(fèi)用的預(yù)算.根據(jù)項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)，將項(xiàng)目的總?cè)斯r(shí)及費(fèi)用逐級(jí)分解到各個(gè)基本記賬單元，并在此基礎(chǔ)上確定人工時(shí)費(fèi)率.但在評(píng)價(jià)總體執(zhí)行效果時(shí)，費(fèi)用的計(jì)量單位應(yīng)統(tǒng)一用“金額”表示；四是根據(jù)已完成的BCWS，定期檢測(cè)項(xiàng)目執(zhí)行中的BCWP和ACWP，及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際費(fèi)用、進(jìn)度與計(jì)劃費(fèi)用、進(jìn)度的偏差，及時(shí)進(jìn)行控制和調(diào)整[5].

圖1　掙值管理應(yīng)用流程

3　基于改進(jìn)掙值法的經(jīng)濟(jì)適用房成本控制方案的應(yīng)用

3.1經(jīng)濟(jì)適用房任務(wù)項(xiàng)目分解

經(jīng)濟(jì)適用房施工先后順序按細(xì)項(xiàng)依次如下：場(chǎng)地平整、樁基工程、地下室工程、上部建筑工程、電梯采購(gòu)及安裝工程、智能化安防系統(tǒng)工程、永久性供水工程、永久供電工程、供氣工程、廣電工程、郵政信箱、綠化景觀工程、標(biāo)識(shí)與標(biāo)志工程、工程監(jiān)理、竣工測(cè)量、結(jié)算審核(見(jiàn)圖2).

圖2　經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程總項(xiàng)目分解圖

3.2改進(jìn)掙值法在 “中輝新苑”實(shí)例中的應(yīng)用

為測(cè)試如何在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中使用改進(jìn)掙值法，選擇福州已完成的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目——“中輝新苑”作為例子，并選擇2005年第三個(gè)季度末作為測(cè)試時(shí)間點(diǎn)，對(duì)此項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行考核.項(xiàng)目的預(yù)算表和實(shí)際進(jìn)度見(jiàn)表1、2.

表1　至2005年第三季度末“中輝新苑”經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)算　單位：萬(wàn)元

表2　至2005年第三季度末“中輝新苑”經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度表

表3　2005年第三季度末“中輝新苑”經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目掙值分析表

根據(jù)以上掙值分析表(見(jiàn)表3)，進(jìn)一步計(jì)算總項(xiàng)目績(jī)效指數(shù)CPI、進(jìn)度績(jī)效指數(shù)SPI、完成預(yù)測(cè)成本SEAC和完成預(yù)測(cè)工期SEDC等相關(guān)指標(biāo)，見(jiàn)式(18)至式(21).

(18)

(19)

=12727.9

(20)

(21)

基于以上分析，得出以下結(jié)論：在項(xiàng)目起步階段，效率較高，項(xiàng)目組以較低的成本如期按質(zhì)完成三通一平活動(dòng)，但項(xiàng)目在隨后的進(jìn)展過(guò)程中，效率便大幅降低，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度落后于進(jìn)度計(jì)劃.根據(jù)掙值管理分析的結(jié)果，可預(yù)測(cè)若此時(shí)不及時(shí)采取有效措施提高效率，則項(xiàng)目可能成本超預(yù)算1785.9萬(wàn)元且超期0.7個(gè)季度.從一級(jí)子項(xiàng)目分析，2015年3季度末總項(xiàng)目的超預(yù)算主要是主體工程下的地下室耗費(fèi)太多資金，而超期主要是主體工程下的樁基工程延誤造成.

項(xiàng)目組應(yīng)采取以下措施：一是重新調(diào)整項(xiàng)目管理人員結(jié)構(gòu)，調(diào)來(lái)一位操作經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目副經(jīng)理，提高管理效率；二是加強(qiáng)項(xiàng)目計(jì)劃管理的同時(shí)優(yōu)化樁基施工工序，促項(xiàng)目進(jìn)度更合理；三是與施工方溝通，要求對(duì)方增加高水平的操作人員比例；四是完善成本監(jiān)控機(jī)制，加強(qiáng)地下室工程成本監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并妥善解決.

4　小結(jié)

本文提出在經(jīng)濟(jì)適用房成本控制中應(yīng)用掙值管理的思想，對(duì)傳統(tǒng)掙值法進(jìn)行改進(jìn)，加入多級(jí)掙值的概念.改進(jìn)的掙值法不僅能夠有效評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目費(fèi)用與進(jìn)度執(zhí)行現(xiàn)狀，有效預(yù)測(cè)項(xiàng)目的費(fèi)用與進(jìn)度執(zhí)行效果趨勢(shì)，而且能夠清楚知悉項(xiàng)目的“雙超”主要由哪些子項(xiàng)目造成，并在改進(jìn)的掙值法中引入質(zhì)量聯(lián)合監(jiān)控的理念，作為今后掙值法完善的方向.在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中運(yùn)用掙值法，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本、進(jìn)度和質(zhì)量管理，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制工作提供借鑒和參考，為增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，使其更好地融入國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)奠定了良好基礎(chǔ).

[1]劉琦.湛江市X經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本控制的研究[D].廣州：華南理工大學(xué)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2013.

[2]常瀾瀟.基于改進(jìn)掙值法的軟件項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)控研究[D].南京：南京理工大學(xué)碩士學(xué)位論文,2013.

[3] Naderpour A, Mofid M.Improving construction management of an educational center by applying earned value technique[J]. Procedia Engineering, 2011,(14):35-50.

[4]許田中.房地產(chǎn)成本控制的突出問(wèn)題及成本精細(xì)化管理[J].會(huì)計(jì)師，2014，(24):51-52.

[5]陳長(zhǎng)亮.利用掙值法提高房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的探討[J].會(huì)計(jì)之友，2010，(8)：49-50.

(責(zé)任編校：晴川)

Research on Cost Control of Affordable Housing Project Based on Improved Earned Value Method

LIN Jieying

(Department of Economics, Fujian Chuanzheng Communications College, Fuzhou Fujian 350007, China)

In allusion to the status and existing problems of cost control of affordable housing, the paper puts forward the idea of cost control and management of affordable housing project based on earned value. By improving the traditional earned value method, we add the concept of multi level earned value to improve the method of cost control of affordable housing projects, and regard completed projects of “Zhong Hui Xin Yuan” as a test case. The improved earned value method is used in the implementation process of the affordable housing projects to realize the management of the project cost, schedule and quality, which could provide the reference for cost control work of the real estate development enterprise and make them lay a good foundation to enhance the core competitiveness and integrate into the international real estate industry.

affordable housing project; cost control; earned value management; improved earned value method

2016-09-23

福建省教育廳基金項(xiàng)目“基于甘特圖和掙值管理的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本控制研究”(批準(zhǔn)號(hào)：JAS14399).

林潔瑩(1984— )，女，福建福州人，福建船政交通職業(yè)學(xué)院交通經(jīng)濟(jì)系講師，碩士.研究方向：成本會(huì)計(jì).

F293.3

A

1008-4681(2016)05-0101-05