房地產“先租后售”模式分析

林巖峰

國家發改委8月3日在其官方網站發文提出：商品房庫存較大城市，可采取先租后售、與政府共有產權等方式促進居民購房。筆者認為，該建議非常不錯，但是否能夠實行，關鍵看能否達到預期目的，有無可操作性。

政府、開發商與民眾三方對房地產市場的期待是不同的，在這三角關系中，政府希望能居中平衡，但在實踐中卻沒那么簡單。理想狀態下，政府希望實現四個目標：一是能去庫存；二是能去杠桿去泡沫；三是老百姓都能住上房；四是房價不能暴跌。如果出臺的調控政策能實現四全其美，才稱得上良策。但這四個目標之間存在著各種矛盾，政策稍有不慎就會顧此失彼。下面我們分析一下“先租后售”的模式與這四個目標的關系，該模式主要可以分為兩大類：一是短租，二是長租。

一、“先租后售”的兩種模式

1.短租模式

一種是為了增強用戶體驗。是指在房地產項目銷售中采用的一種體驗式銷售方式，即客戶可以先對心儀的住宅以一定的租金租下來，體驗半年，如果半年之內感到滿意，再決定是否購買。且如果決定購買，所有已付租金轉為住宅的首付款，以此來吸引客戶的一種體驗式營銷模式。

另一種是為了給老用戶優惠。房地產商萬科曾在2015年11月推出“先租后售”的銷售模式，對于成功申請“西九·萬科驛”的租客，如購買萬科西九二期住宅，可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價優惠。

這兩種方式的本質都是增強用戶體驗，讓微利于用戶，實現更好的銷售業績，對用戶購買力的要求很高。目前房企面臨的主要困局是房價太高，普通百姓購買力不足，所以筆者認為，短租形式的“先租后售”模式無法實現去庫存。

2.長租模式

與短租模式對應的是長租模式，目前市場上還沒有出現這種模式。筆者大膽構想了這種“先租后售”模式并分析其可行性，即租住時間可以是30年、50年、70年，甚至更長，租金參照市場價格，房屋價格以租住時的市場價為準。這種模式對于有盈利和業績考核壓力的房企和銀行是不能承受的，只有政府有能力去做這件事。政府從開發商處購買房屋，與老百姓簽訂“先租后售”合同，購房款付清之前房屋產權與政府共同所有，不能買賣。這種模式立見的效果是去庫存、穩房價，買不起房的老百姓有了自己的穩定住所。老百姓不再擔心房價不斷上漲，不用背負巨額房貸不敢消費，不用擔心居無定所。從長期效果來看，可以有效抑制炒房，去樓市杠桿和泡沫。

二、“先租后售”模式的三個變量

1.租住時間

長租的租住時間可以設為固定時間，也可以設定為不固定時間。設為固定時間的弊端是如果房子到期，房款沒有付完，政府將會收回房子，面臨晚年居無定所的風險。因此，建議將租住時間設定為購房合同上登記的家庭成員壽命為準，因結婚、生子導致家庭成員變化，可隨時增加家庭成員登記。這樣做的效果是，只要有合同中登記的家庭成員在世，就可以一直租住房子。需要注意的限制是：一是如果租金不能按時支付，政府可以隨時收回住房；二是一個家庭只能申請一套住房且家庭成員名下無其他任何類型住房；三是子女年滿25歲后可單獨申請住房，子女申請到該住房后，將從家庭成員登記中刪除。

2.租金價格

租金價格也可以有兩個選擇，可以采取固定高租金的形式，也可以采取與市場價格的形式。以北京某小區房子為例，房屋現價值300萬，市場租金4000元。如果商業貸款300萬，30年付清，每月需付16000元。如果“先租后售”模式該房每月收取租金16000元，30年可付清房款。那么這種模式其實就變成了零首付購房了，大量的工薪階層還是無力去購買這種“先租后售”的房子。如果租金定為4000元，那么老百姓做為一名理性經濟人，都會愿意去申請購買該“先租后售”住房。隨著社會經濟的發展，人們收入的提高，房屋租售比正常化，盡快支付完房款也越來越容易。同時，為防止管理部門在老百姓購房之后隨意抬高租金價格，在房屋價格隨市場波動的基礎上，應設定一個最高限價（不高于同地段市場平均價格的1.5倍）。

3.房屋價格

房屋價格以租住時房屋的市場價為準，但考慮到利率的問題，房屋最終價格計算方面，政府也有三種選擇：一是按照商業貸款利率計算，二是按照一年期銀行存款利息計算，三是按照無息計算。從長期來看，第一種方案政府還可以實現盈利，第二種方案基本收支平衡，第三種方案需要進行一定補貼。從可行性角度，建議采取第二種方案；從調控效果角度，建議采取第三種方案。

綜上所述，“先租后售”政策實施可對以下細節進行明確：一是房款未還清的情況下，因無力支付房租、更換住所或者房屋所有人去世等原因申請退房，政府應返還50%之前繳付的租金。二是政府從房地產商購買的“先租后售”住房以中小戶型為主，面積不得超過90平方米。三是每個家庭名下只能有一套該類住房且無其他住房（防止通過假離婚不斷獲取）。四是初期可以只面向具有當地戶口的人員，后期需面向所有在當地工作的人員。