物流地產目標成本控制的關鍵環節（三）

周建成

七、合約規劃

合約規劃是物流地產項目進行目標成本控制的關鍵環節之一。具體來說，物流地產商應該科學合理地編制物流地產項目的合約規劃，明確物流地產項目的標段劃分原則，并依照招標計劃和出圖深度確定相應的招標方式和計價模式，最后還應該對數以百計的合同分門別類，形成清晰的合同結構及類別體系。

（一）合約規劃編制

物流地產項目的合約規劃實質上是描述如何根據既定的條件確定物流地產項目的招標策略。具體來說，物流地產項目的合約規劃主要包含標段劃分、招標日程安排、分解成本（子）目標、合同結構、合同形式及發包模式等方面。一般而言，物流地產商應該在物流地產項目目標成本審批通過后的兩周內編制完成，并實現與招標計劃、財務管理、工程管理的統一和對接。物流地產商應該伴隨物流地產項目的推進，例如，從方案設計到擴初設計概算，再到總包進場，由主干到次枝逐步完善物流地產項目的合約規劃。

物流地產項目合約規劃的完善進程一般分為三個階段。在第一個階段，物流地產商應該在物流地產項目建筑方案設計內部審核通過后的兩周內完成物流地產項目的標段劃分。在第二個階段，物流地產商應該在標段劃分后，結合擴初設計概算，將物流地產項目目標成本按標段拆分和細化。在第三個階段，物流地產商的招標工作小組應該按照初定的標段劃分、項目執行計劃，結合設計出圖、招標采購周期、各標段工期等，確定主要標段的招標采購日程。一旦物流地產項目施工總包單位定標后，物流地產商應該審核總包單位在施工組織設計中提出的對甲供設備采購、指定或獨立分包（幕墻、消防、弱電、綠化等標段）的最終進場日期要求。物流地產商的招標工作小組應該按照施工總包單位要求的目標日期逆向校核、安排、細化前續工作，最終確定指定分包、甲供物料等的招標日程。

（二）標段劃分原則

物流地產商的招標采購工作應該根據物流地產項目的出圖計劃和工期要求等，考慮分期分段實施，以達到縮短開發周期、提高資金周轉率的目的。

物流地產項目在劃分標段時，物流地產商應該遵循以下五個主要原則。其一，責任唯一性原則。物流地產商為了避免合同界面不清、責任界定不明、價格難以鎖定等問題，應該推行總包管理或主分包責任制，即減少合同分拆過細的問題，確保合同責任的唯一性原則。其二，資源整合原則。物流地產商應該對于同一項目不同時間段的相似工程盡量采用續標或一次性招標形式，避免一個項目同類工程的反復招標。其三，續標原則。在同等條件下，物流地產商為了便于現場管理協調，應該優先考慮已在項目施工（且反映良好）的承包商，或總包下屬分公司安排續標。其四，避免標段過小原則。物流地產項目標段劃分應該注意有利于競價與工程管理，避免標段過小導致合作方不能發揮規模效益（管理費比例過高）而報價提高。其五，避免標段過大原則。物流地產商應該避免標段過大導致工程不能按時竣工或品質下降。

（三）計價模式

物流地產商應該依照物流地產項目的招標計劃和出圖深度，確定招標方式和計價模式。一般而言，物流地產項目常用的計價模式有三種，分別是工料單價法、綜合單價法（定額組合價）、綜合單價法（全面市場），三種計價模式各有利弊和使用的適用范圍。

（四）合同結構及類別

每一個物流地產項目的投資建設都意味著由數以百計的合同組成。概括而言，所有合同可以分為四大類，十六小類。就大類而言，物流地產項目的合同可以分為工程服務類、設計類、工程施工類和工程貨物類。

1.工程服務類

物流地產項目的工程服務類合同主要包括前期咨詢、招標代理、工程監理、造價咨詢和其他服務等五個子類別。其中，物流地產項目的前期咨詢主要包括可行性研究、日照分析、交通影響分析、地質災害評價、水土保持評價、環境工程評價、文物勘探、高層建筑超限審查等。物流地產項目的前期咨詢和招標代理對應的成本科目是物流地產項目的開發前期準備費中的報批報建增容費。工程監理對應的成本科目是開發間接費中的工程管理費。造價咨詢包括工程量清單編制和結算審價，對應的成本科目為開發間接費中的工程管理費。其他服務包括環境監測、基坑圍護檢測、樁基檢測、建筑工程一切險、第三責任險、檔案管理、個人專家、規費或保證金，對應的成本科目為開發間接費中的工程管理費。

2.設計類

物流地產項目的設計類合同主要包括工程勘察、規劃設計、建筑設計、專業設計和設計咨詢等五個子類別。其中，工程勘察是指地質勘察。建筑設計包括建筑概念設計、建筑方案設計、建筑擴初設計、建筑施工圖設計。專業設計包括室內裝修設計、室外景觀設計、基坑圍護設計、外幕墻設計、鋼結構設計、供配電系統設計、雨污水系統設計、建筑室外總體供水系統設計、抗震設計等。設計咨詢包括鋼結構顧問、幕墻顧問、施工圖審查。物流地產項目的設計類合同全部對應的成本科目是物流地產項目開發前期準備費中的勘查設計費。

3.工程施工類

物流地產項目的工程施工類合同主要包括施工總包、指定分包和獨立承包三個子類別。其中，物流地產項目的施工總包主要包括物流地產項目的土石方（含挖土、運土和圍護）工程、主體工程、機電工程、外門窗工程。土石方（含挖土、運土和圍護）工程對應的成本科目為主體建筑工程費中的基礎工程。主體工程對應的成本科目為主體建筑工程費中的結構及粗裝修。機電工程對應的成本科目為主體建筑工程費。外門窗工程對應的成本科目為主體建筑工程費中的外部裝飾工程。

物流地產項目的施工指定分包主要包括鋼結構工程、幕墻（鋁板、玻璃）工程、弱電系統供貨及安裝工程、消防工程、泛光照明供貨及安裝工程、室外雨污水管網工程、消防環管工程和暖通工程。其中，物流地產項目的鋼結構工程對應的成本科目為物流地產項目主體建筑工程費中的結構及粗裝修。幕墻（鋁板、玻璃）對應的成本科目為主體建筑工程費中的外部裝飾工程。弱電系統供貨及安裝工程對應的成本科目為主體安裝工程費中的弱電系統。消防工程對應的成本科目為主體安裝工程費中的消防工程。泛光照明供貨及安裝工程對應的成本科目為綠化環境費中的室外照明泛光。室外雨污水管網工程對應的成本科目為庫區管網工程費中的室外給排水系統。消防環管工程對應的成本科目為庫區管網工程費中的室外消防環管。暖通工程對應的成本科目為主體安裝工程費中的通風空調系統。

物流地產項目的施工獨立承包主要包括試樁工程、樁基工程、樁基監測及基坑檢測工程、場地平整工程、臨時道路工程、臨時接水工程、臨時接電工程、施工圍墻工程、綠化景觀工程、市政-供熱管網引入接駁、敷設工程、市政-燃氣工程、市政-室外自來水管網工程、市政-供配電及電力接駁、敷設工程、市政-開關站和變配電站供貨及安裝工程、市政-電信網絡工程、市政-有線電視系統工程、衛星電視系統供貨及安裝工程。其中，物流地產項目的試樁工程、樁基工程和樁基檢測及基坑檢測工程對應的成本科目為物流地產項目主體建筑工程費中的基礎工程。場地平整工程、臨時道路工程、臨時接水工程和臨時接電工程對應的成本科目為開發前期準備費中的三通一平費。施工圍墻工程對應的成本科目為開發前期準備費中的臨時設施費。綠化景觀工程對應的成本科目為綠化環境費中的硬質景觀工程和綠化工程。市政-供熱管網引入接駁對應的成本科目為庫區管網工程費中的室外采暖系統。市政-燃氣工程對應的成本科目為庫區管網工程費中的室外燃氣系統。市政-室外自來水管網工程對應的成本科目為庫區管網工程費中的室外給排水系統。市政-供配電及電力接駁、敷設工程和市政-開關站和變配電站供貨及安裝工程對應的成本科目為庫區管網工程費中的室外高低壓線路。市政-電信網絡工程、市政-有線電視系統工程、衛星電視系統供貨及安裝工程對應的成本科目為主體安裝工程費中的弱電系統。

4.工程貨物類

物流地產項目的工程貨物類合同主要包括材料供應、材料供應+安裝、設備供應、設備供應+安裝四大類別。其中，物流地產項目的材料供應主要包括鋼筋、薄壁方箱、外墻面磚、地磚、踏步磚、外墻涂料、電纜、室內墻地磚、室內裝飾涂料、門鎖五金、拉手五金等。材料供應+安裝主要包括防火門工程（含鋼木制、防火卷簾門）、進庫門工程（含普通卷簾門）等。設備供應主要包括水泵及其控制柜設備供貨、不銹鋼水箱材料供貨、高壓開關柜設備供貨、配電箱設備供貨、干式變壓器設備供貨、直流電源柜設備供貨、箱式變壓設備供貨、低壓柜設備供貨、風機（通風、防排風）設備供貨、空調冷水機組供貨、空調箱、空調末端設備供貨、冷卻塔設備供貨、熱交換器設備供貨。設備供應+安裝主要包括發電機組供貨及安裝工程、中水處理工程、電子公告屏、交通設施供貨及安裝工程。

就物流地產項目工程貨物類合同與成本科目的一一對應關系而言，鋼筋和薄壁方箱對應的成本科目為主體建筑工程費中的結構及粗裝修。外墻面磚、地磚、踏步磚、外墻涂料對應的成本科目為主體建筑工程費中的外部裝飾工程。電纜對應的成本科目為主體安裝工程費中的電氣工程。室內墻地磚、室內裝飾涂料、門鎖五金、拉手五金對應的成本科目為主體建筑工程費中的室內精裝修。防火門工程（含鋼木制、防火卷簾門）、進庫門工程（含普通卷簾門）對應的成本科目為主體建筑工程費中的建筑及附屬工程。水泵及其控制柜設備供貨、不銹鋼水箱材料供貨對應的成本科目為主體安裝工程費中的給排水工程。高壓開關柜設備供貨、配電箱設備供貨、干式變壓器設備供貨、直流電源柜設備供貨、箱式變壓設備供貨、低壓柜設備供貨對應的成本科目為主體安裝工程費中的電氣工程。風機（通風、防排風）設備供貨、空調冷水機組供貨、空調箱、空調末端設備供貨、冷卻塔設備供貨、熱交換器設備供貨對應的成本科目為主體安裝工程費中的通風空調系統。發電機組供貨及安裝工程對應的成本科目為主體安裝工程費中的發電機供貨及安裝。中水處理工程對應的成本科目為庫區管網工程費中的室外給排水系統。電子公告屏、交通設施供貨及安裝工程對應的成本科目為綠化環境費中的室外零星設施。

八、工程量清單

工程量清單是物流地產項目進行目標成本控制的關鍵環節之一， 也是物流地產商進行目標成本管控的一項重要工具。具體而言，物流地產商要明確工程量清單的種類，明晰工程量清單的目標，做好編制工程量清單的準備工作，做到工程量清單界面的清晰劃分。

（一）工程量清單種類

物流地產項目的工程量清單主要分為兩種類型，一種是模擬或暫估工程量清單，另一種是固定工程量清單。模擬或暫估工程量清單適用于因招標時間緊迫，物流地產商使用擴初圖紙以單價合同確定總包單位的清單。固定工程量清單適用于物流地產商依照施工圖編制的以總價包干合同確定總包單位的清單。一般來說，如無特別說明，工程量清單是指固定工程量清單。

（二）工程量清單目標

物流地產項目的工程量清單不僅是對擬招標工程的一次統一量化，而且是對限額設計的全面檢驗，亦是日后工程進度款支付及竣工結算的依據。因此，物流地產項目工程量清單的編制工作必須確保同時達到五個方面的目標。其一，工程量計算的準確性。其二，編制內容、工作界面與標段、招標范圍的一致性。其三，文字描述的清晰性。其四，計價方法與合同約定的適應性。

（三）工程量清單準備工作

物流地產商在編制工程量清單前必須做好以下五項準備工作。其一，物流地產商要明確招標范圍和標段劃分。其二，物流地產商要確定計算范圍和計算規則。其三，物流地產商要具有相關標段全套施工圖紙、設計說明及目錄。其四，物流地產商要明確甲供料范圍和暫定價標準等。其五，物流地產商要確定相對應的成本控制子目標分類格式。

（四）工程量清單界面劃分

由于建筑師一般不會顧及標段劃分，同時，各地市政配套單位（電、自來水等）管線引入的深度亦不盡相同。因此，物流地產商為了避免在不同清單內的重復計價、不差錯、不遺漏，應該特別注意工作量清單的界面劃分。

九、標底編審

物流地產商應該在向造價咨詢公司委托物流地產項目工程量清單編制工作的同時，一起委托該造價咨詢公司承擔標底編制工作。物流地產商要確保被委托的造價咨詢公司所用的計算標底的資料（工程量清單、發給投標人的所有補充和修正資料、報價方式等）與招標及投標人所掌握的資料一致，其以過去已經積累的大量相似工程回標信息為基礎，以一至兩項最新或最近的相似工程回標價格資料為參考，并對照、比較、分析人工、物價價格指數，以及技術規范、標準與規格而給出的計價。

十、評標工作

評標工作是物流地產項目進行目標成本控制的關鍵環節之一，是由開標、技術評標、商務評標、詢標、定標等一系列承前啟后的關鍵環節組成的系統工程。

（一）開標

物流地產項目投標單位的回標形式分為書面回標和電子回標兩種，常用方式為書面回標。投標單位必須在指定時間內按時回標，回標文件必須嚴格將技術標、商務標分開封裝。只有對于那些招標時間短、特急、投標單位在外地等特殊情況下的招標項目，方可考慮采用電子回標形式，電子回標必須回復至物流地產商指定的電子郵箱。開標工作必須在回標當天完成，原則上不得隔夜開標，且必須做到統一開標。技術標原則上應以暗標形式發給評標人。

（二）技術評標

物流地產項目技術評標的一個重要內容就是對投標單位安排的投標標段的項目經理的面試。項目經理面試結果將作為定標的重要決策依據之一。若經物流地產商面試確定的項目經理在進場后因施工單位自行更換，則施工單位必須按照合同約定繳納罰款。對于幕墻工程、鋼結構、基坑支護工程等需要二次深化設計的招標項目，技術評標工作可以采用外聘專家方式進行評標。

（三）商務評標

物流地產項目商務評標工作主要包括商務標清標、檢查投標文件完整性、算術復核、量價比較分析，以及編制完成評標報告等。在商務評標時，物流地產商應該逐一核查報價文件中是否存在漏報、少報、多報、計算錯誤及匯總錯誤。對于商務標中一些需要參考技術標的項目的評估，例如對于腳手架等開辦費和措施費的報價項目等，則需要物流地產商結合技術標一起評定，以便做出正確的評估。物流地產商應該對入圍的投標單位的報價文件進行深入的分析、比較和評估，比較分析投標單價、總價的合理性、完整性，并將其與歷史數據（或類似項目）、目標成本、限額設計、主材含量指標等進行對比分析，并對政府性規費、地方性措施費用、農民工工資保證金、代扣代繳費用、地方性材料價格把控、工程承包范圍界定等進行審核。

（四）詢標

物流地產商在評標過程中如果發現以下六種情況，則需要向投標單位發出詢價問卷。其一，投標報價文件中出現漏報、少報、多報、計算錯誤等現象。其二，投標單位對招標文件不理解而造成報價錯誤。其三，物流地產商要求增加、減少或修改原招標文件中的內容。其四，物流地產商希望通過投標單位的再一次競爭來降低投標價格。其五，物流地產商需要獲得投標單位對招標文件及合同條款的進一步確認。其六，物流地產商需要投標單位進一步澄清的其他問題。在緊急情況下，物流地產商可以就上述問題與投標單位進行口頭上的溝通，以取得一致意見，并將雙方確認的事項列入中標確認書中，由投標單位給予確認。

（五）定標

物流地產商應科學擇優，綜合考慮技術與成本的平衡，分析研究平面圖及經濟技術指標、投標總價對比表、重要分項工程指標分析表、經濟指標分析表、單價分析表等，以物有所值、性價比高為最終的定標原則。

十一、工程變更

減少工程變更是物流地產項目進行目標成本控制的關鍵環節之一，也是物流地產商提升目標成本管控能力的重要保障。導致工程變更的原因有很多，例如，由于設計的錯、碰、漏、缺引起的工程變更；由于設計單位不熟悉當地標準而引起的無效成本；由于招商工作滯后，客戶變更引起無效成本；由于新、舊版圖紙管理混亂等設計不當、定位變更和圖紙管理等因素而引起的現場變更簽證、設計變更過多、墻體砌筑反復拆除、已完工程拆除整改等工程變更。

為了減少工程變更，物流地產商應該加強設計管理，保證圖紙的質量；應該要求設計單位熟悉當地規范、標準；應該通過圖紙會審、施工圖交底，盡量在施工前把設計錯誤或不合理予以改正。同時，物流地產商應該控制現場變更簽證。一般來說，由于工程變更而引起的累計凈增加值占合同額的比例應控制在5%以內。對此，可行的解決方案是完善招標條件。對涉及施工過程中可能發生的變更范圍，在招標時均須列出清單報價。工程量清單評標時必須明確綜合單價的合理范圍（如平均價的上限5%，下限-10%），對于明顯偏差的子目必須要求投標單位進行調整，以保證中標后能夠實施。另外，物流地產商還應加強圖紙設計深度管理。

十二、成本數據庫

建立成本數據庫是物流地產項目進行目標成本控制的關鍵環節之一，也是物流地產商提升目標成本管控能力的重要抓手。物流地產商應該根據自身開發建設的一系列物流地產項目的眾多工程合同、甲供材料合同、設備合同、結算價、施工圖預算和標后核對價等數據資料，建立物流地產成本數據庫。一般而言，物流地產成本數據庫應該由造價指標數據庫、定標數據庫、模擬清單數據庫和綜合單價數據庫等四大數據庫組合而成。

（一）造價指標數據庫

物流地產造價指標數據庫是物流地產商基于各類物流地產項目的產品類型，測算其主體工程、采暖、通風空調、發電機、消防、弱電、專業設備安裝工程、庫區綠化工程、供電、供水、供氣市政配套工程等各分項工程的造價指標和工程含量，積累造價指標數據，形成的物流地產造價指標數據庫。造價指標數據庫包括招標造價指標表、標后核對后的造價指標表、結算后的造價指標表。

簡而言之，對于物流地產商而言，建立物流地產造價指標數據庫具有五大用處。其一，有助于物流地產商用以跟蹤在建項目的動態成本。其二，有助于物流地產商用以檢驗項目的限額設計指標。其三，有助于物流地產商用以為擬建項目（擬拓展項目）提供成本測算依據。其四，有助于物流地產商為招標定價合理性評判提供參考。其五，有助于物流地產商用以與項目成本后評估進行比對。

（二）定標數據庫

物流地產商應該在物流地產項目各合同定標后，將回標分析數據入庫，建立物流地產定標數據庫，為在建物流地產項目的動態成本控制提供數據支持，為類似物流地產項目工程的招標提供參考比對值。

（三）模擬清單數據庫

物流地產商應該根據自身開發建設的一系列物流地產項目的主體工程、采暖、通風空調、發電機、消防、弱電、專業設備安裝工程、庫區綠化工程、供電、供水、供氣市政配套工程等眾多各分項工程量清單資料，建立物流地產模擬清單數據庫。一旦建立起了物流地產模擬清單數據庫，則當物流地產商再次面臨要依據物流地產項目建筑方案設計圖紙進行模擬清單招標時，便可使用物流地產模擬清單數據庫快速方便地編制出用于招標的模擬工程量清單。

（四）綜合單價數據庫

物流地產商應該將自身開發建設的一系列物流地產項目各個合同的綜合單價錄入數據庫，形成物流地產綜合單價數據庫，為物流地產商以后評標、變更核價提供類似或相同工程量清單綜合單價數據，以便比對和參照使用。