成交平穩均價下跌實體商業頻現閉店

葛嶺

隨著7月份上海激增的商業用地被陸續成功出讓，8月份商業土地成交量隨即創下年內新高，高溢價成交更不在少數。另一方面，上月新增商業供應量顯著減少，成交量則相對平穩。

一、調整思變，實體商業頻現閉店

近來，上海多處實體商業店頻現閉店現象：位于徐家匯的東方商廈旗艦店宣稱將于9月5日全面閉店進行升級；恒隆廣場部分沿街店面也在進行裝修升級；中信泰富連關近20家商鋪顯示店鋪升級。事實上，零售業非常復雜，受到文化、傳統、習俗、消費者心理等多方面影響，“變”是零售業不變的真理。隨著消費主力人群結構的變化以及消費觀念的轉變，市場也在與時俱進，推陳出新，逐漸體現出消費年輕化的趨勢。

從商業項目整體運營過程來看，一個成熟成功的商業地產項目一方面需要發展商在區域策略制定、項目選址、資產收購和處置、輕資產和重資產的平衡、產品金融化等方面作出針對性規劃，另一方面更需要完善的后期經營。商業地產的經營非常講究團隊合作，除了專業，還需要對當地社會有豐富的認知，充分適應本土消費者消費習慣并進行改變，這些都將直接影響商業地產的發展。

二、滬商辦用地高溢價出讓，看好商住后市

隨著上海房價節節攀升，開發商對未來房價上漲的信心也日益倍增，短時間內宅地地王屢見不鮮。在這幾近瘋狂的市場背景下，8月四宗住宅用地連續被緊急中止出讓，上海房地產市場調控政策升級信號乍現。不過，相較于火熱的住宅市場，擁有不限購、不限貸且普遍戶型較小等優勢的商住房開始悄然升溫，帶動了商辦土地市場屢屢出現高溢價成交的現象。

8月上海商業用地供應速度放緩，僅有一宗2.9萬平方米商業用地掛牌出讓；成交市場一路高歌猛進：8月成功出讓9宗商業地塊，共計44.2萬平方米。其中，上海保華萬隆置業有限公司以總價23.05億元競得閔行區莘莊鎮閔行新城商辦地塊，溢價率達178.32%；三迪時隔兩年溢價183.4%再奪松江國際生態商務區地塊，樓板價漲幅近3倍。目前，住宅用地供應比較稀缺，市場需要通過商辦用地來補充類住宅物業進行銷售，這也成為房企的一種產品配置需求，同時也可以看出市場未來中長期的趨勢。另一方面，地處區域中心或者相對來說比較成熟地段、有一定辦公氛圍地段的地塊，地價的風險系數相對住宅來講要低一些，未來也有上升預期，企業也更愿意在此拿地。

三、8月商業供應縮減，成交平穩均價下跌

8月份上海商業供應量較上月顯著縮減僅為10萬平方米，環比下跌55.9%，同比下跌65.9%；共計有24個項目入市，其中，位于浦東的中建時代廣場供應面積最大。

成交方面，8月上海商業成交面積與前月持平，為18.1萬平方米，同比增長82.8%。今年3月以來，上海商業成交放大并在之后的6個月時間內保持穩定；上月成交均價回落至22117元/平方米，環比下跌13.1%，同比上漲2%。8月成交前十的商業物業各產品類型均有涉及，其中住宅配套商鋪和商業廣場居多，銷冠為位于嘉定區的錦銀尚都。據了解，錦銀尚都位于西上海繁華曹安大商圈，中外商業巨頭云集。便捷的交通網絡系統以及輻射長三角的3小時車程都市圈，吸引大量的人流、物流、信息流、資金流向上海市中心區域的西側聚集，使得西上海商圈更具有投資潛力和價值。