拒繳物業管理費并非可以『想當然』

□玫　森

拒繳物業管理費并非可以『想當然』

□玫森

據某地2015年1-3季度的司法統計顯示，物業管理糾紛已呈大幅上升之勢，甚至同比漲幅超過50%。究其原因，主要是由于業主拒絕繳納物業管理費，而業主之所以如此，往往是因為想當然地認為自己有正當理由。

業主沒有入住也必須繳納物業管理費

【案例】胡小姐在一小區購買住房后不久，因被單位調往外地工作，而一直沒有進行裝修，更沒有進入居住，甚至難得去看上一眼。2015年3月，胡小姐卻收到物業公司的一紙訴狀副本，稱其雖被書面催繳，但仍未能繳納物業管理費。“我并沒有搬入居住，也沒有享受任何服務，能拿我怎樣？”胡小姐覺得自己勝券在握。豈料，法院卻支持了物業公司的付費請求。

【點評】物業管理費又名公共服務費，是指物業公司為業主或者物業使用人提供公共部分衛生清潔、場地綠化、公用設施設備維修保養、公共秩序維護、安全保衛等具有共同性質的服務后，所應該收取的費用。因它具有綜合性，無法逐項分割計算，決定了它并不因為個別業主沒有入住而減少，即使個別業主的房屋空置，但物業公司對公共部分的工作量沒有減少，如保安照常站崗、巡邏，綠化、保潔人員依舊澆花、除草、清掃、清運等。所以，無論業主基于什么原因沒有入住，都仍應繳納物業管理費。

彼此未簽合同也必須繳納物業管理費

【案例】向女士從開發商處購得住房時，小區的房屋已被售出90%，且成立了業主委員會，業主委員會與物業公司還簽訂了《物業管理服務合同》，其中包括收費的標準。2015年5月，因向女士以收費偏高、自己并沒有與物業公司簽訂物業服務合同為由拒絕繳納物業管理費，物業公司遂提起訴訟要求向女士清償。向女士沒有料到，法院最終仍支持了物業公司的訴訟請求。

【點評】《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”即只要業主委員會與物業公司簽訂了物業管理合同，則不管業主本人是否與物業公司簽約，都應依據物業管理合同規定的服務價格交納相應費用，對已提供相關服務的物業公司予以補償。

物業服務欠缺也必須繳納物業管理費

【案例】2015年7月，因小區業主肖女士一再拒絕繳納物業管理費，一家物業公司在向肖女士發出書面催繳通知后，見肖女士依舊無動于衷，便提起了訴訟。雖然肖女士以小區管理混亂、衛生狀況很差、盜竊案件時有發生，許多業主均有意見甚至嚴重不滿為由抗辯，但令她不解的是，明明情況屬實，可法院經審理，卻照樣判令她補交所有物業管理費，還得支付滯納金。

【點評】雖然《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”即業主的確有權追究物業公司的違約責任。但基于業主履行繳費義務與向物業公司追究違約責任，屬于法律關系，決定了業主不能因為物業公司違約而拒絕繳費。

物業捆綁收費也必須繳納物業管理費

【案例】一家自來水公司曾與物業公司約定：由物業公司幫助收取水費，自來水公司給予一定比例的提成作為報酬。此后，物業公司采取捆綁式收費，要求業主必須同時繳納物業管理費和所欠水費。張女士因覺得物業公司的做法違法，既不繳納物業管理費，也不繳納水費。然而法院雖然駁回了物業公司要求張女士支付水費的請求，但卻責令張女士務必繳清物業管理費。

【點評】《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第一款規定：“物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。”正因為物業公司將本應由自來水公司向最終用戶收取的水費，擅自納入、捆綁在自己收費范圍，決定了張女士的確有權拒絕。但這并不等于其便可以否定與物業公司間的物業服務合同，以及由此產生的繳納物業管理費義務。

物業經營牟利也必須繳納物業管理費

【案例】一家物業公司見小區大門面向街道，而且緊鄰處有塊空地，為增加收入，便在未經業主委員會同意的情況下，搭起兩間店鋪出租牟利。由于楊先生認為，該地為業主共有，物業公司無權處分，所得收益應歸業主，而物業公司不予理睬，遂以拒絕繳納物業管理費對抗。讓楊先生無法理解的是，法院竟支持了物業公司要求其如數繳納物業管理費的訴訟請求。

【點評】《物業收費辦法》第十八條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”即物業公司私自搭建店鋪出租牟利，企圖占用租金的行為，的確必須糾正。但在物業公司置之不理的情況下，楊先生只能通過業主大會或業主委員會處理。如果對處理不服，則可以以受害業主的身份提起訴訟，而不能以拒不繳費的方式來對抗。