房地產行業迎來新的機遇與挑戰

金夢媛

“十三五”期間，無論從政策導向還是從市場發展的角度來看，房地產行業都迎來了新的機遇與挑戰。加大力度快速建設的模式已經過去，增加有效供給、改善住宅質量、提升人居環境成為房地產行業未來的主要發展目標。未來，房地產行業將迎來哪些改變？房地產企業又該做出何種應對？中國房地產TOP10研究組聯席組長、清華大學房地產研究所所長劉洪玉，中國房地產TOP10研究組核心成員、國務院發展研究中心企業研究所副所長袁東明，中國房地產TOP10研究組百強項目研究負責人、企業研究總監蔣云峰，在“2016中國房地產百強企業研究成果發布會暨第十三屆中國房地產百強企業家峰會”中針對以上問題進行了詳細解讀。

劉洪玉：供給側改革下房地產企業的創新發展

供給側改革的重點是去產能、去庫存、去杠桿，與房地產行業密切相關的政策是去庫存，從短期來看，去庫存可以對沖經濟下行的壓力，防范風險；從中長期的角度來看，有利于解決市民化問題，促進新型城鎮化的發展。

目前，房地產行業面臨的主要矛盾是供需錯配。例如，在一線和部分二線城市中，房地產市場供不應求，價格快速上漲，但三、四線城市的去庫存壓力卻越來越大，市場結構處于失衡狀態。此外，由于之前的房地產市場的行情很好，很少有人重視新技術、新模式的應用，但在目前的市場下，企業一方面要從改善供給結構的角度，在提高供給質量的前提下開拓產品創新的維度；另一方面要提升供給效率，增強產品的適應性和靈活性，強化企業專業服務的能力。

在提升供給效率方面，傳統的企業主要扮演開發商的角色，但隨著市場的逐漸發展，越來越多地涉及管理者和服務者的角色。尤其是對一些大型房地產企業來說，都不可避免地要完成從開發商到資產管理者的轉型，拓展更豐富的功能。此外，不少企業還拓展了社區服務的領域，通過升級社區服務來挖掘存量市場的價值。也有一些企業在向提供金融服務的方向努力，房地產金融的創新能夠有效地從供給側降低行業的杠桿，有利于促進房地產行業的可持續發展。

袁東明：房地產企業面臨轉型升級

在“十三五”期間，房地產行業有兩個關鍵詞：創新和供給側改革。

在新常態下，依靠要素驅動發展的模式已經成為歷史，創新發展逐漸突出，要通過創新來培育和拓展新動能、新創新?！丁笆濉币巹澗V要》對創新的理解很寬泛，既強調科技創新的引領作用，也強調新產品、新業態、新模式。

房地產領域也面臨很多創新，例如在組織模式、發展理念、發展方式等方面，企業的發展將更多地體現出新常態的要求，更多地加入互聯網的思維。經過新的發展階段后，房地產市場的需求越發迫切，創新手段將逐漸豐富。

供給側改革的背景是由于經濟發展進入了新階段，出現了階段性變化，單純依靠傳統需求的刺激越來越有限，因此，要從供給側入手，解決供給不能適應需求的重大矛盾，使國民經濟在更高的水平實現再平衡。就房地產行業而言，供給側改革的首要任務是去庫存，尤其是化解行業分化所產生的結構性庫存問題?！笆濉逼陂g，在創新和供給側改革的背景下，房地產行業迎來3方面機遇。

首先，短期來看，去庫存、調結構、破需求的政策有利于房地產市場的提振；長期來看，供給側改革可以讓缺乏競爭力的房地產企業退出市場，讓具有競爭優勢的企業獲得更大的發展空間。

其次，推進供給側改革的主要目的是提升行業的品質、創新行業價值。過去，房地產行業主要從需求出發，忽略了產業優化，如今，行業面臨供大于求的現狀，如何通過創新提升品質是眾多企業應該思考的問題。

最后，隨著百姓收入的提升，個性化需求的規模將迅速擴大，在這樣的發展趨勢下，一些優秀的房地產企業必然將從中獲得更大的發展機遇。

蔣云峰：房地產行業的中流砥柱

近年來，中國經濟面臨著前所未有的挑戰，在這種挑戰中，房地產行業起到了支柱性的作用，而百強企業更是行業的中流砥柱，不僅在業績上取得成就，也為國家去庫存政策做出了巨大貢獻。

第一，聚焦一、二線主流市場，靈活調整產品結構。2015年，前50的企業重點項目銷售額來源于一、二線城市的銷售額占比高達82.8%，在重點城市改善型需求不斷釋放的背景下，百強企業加大改善型產品的推出力度。

第二，緊跟政策節點精準推盤，因地制宜調整價格策略。在市場需求旺盛、房價上漲的北京、上海、深圳、合肥等城市，百強代表企業采取適度提價的措施，實現銷售業績與利潤的同步提升。

第三，做優增量、盤活存量，全面提升資產配置水平。2015年，百強企業把握國內資本市場寬松、國企改革的有利時機，靈活采取收并購、引入戰略資金、重組等方式有效整合外部資源，積極搶占未來資產配置的安全區。

第四，提質增效強化盈利能力，多策并舉挖潛利潤空間。突破傳統盈利模式的局限性，創新產業經營模式，加強“快周轉、輕資產”模式，兼顧效率與效益的協同提升。

第五， 保障財務安全， 多元融資奠定發展優勢。2015年，百強企業資產負債率均值達到75.4%，較2014年上升1.5個百分點，在重視現金流安全管理的策略下，保持了良好的資金流動性。

第六，提高貨值變現能力保增長，縱橫轉型激活新動能。從轉型的方向來看，基于主業的資源溢出優勢，縱向挖掘產業鏈上下游的發展潛力，橫向進行細分行業延伸，充分發揮資源協同效應。

第七，參與保障房建設，全方位踐行社會責任。在國家去庫存政策的號召下，通過盤活存量結構、加大營銷力度等多種手段解決庫存去化。此外，持續推進保障房建設，為促進社會和諧發展、提高人民生活水平做出貢獻。