濟南市房地產行業與社會經濟發展脫鉤研究

文/張蘇晶 山東師范大學商學院 山東濟南 250014

濟南市房地產行業與社會經濟發展脫鉤研究

文/張蘇晶 山東師范大學商學院 山東濟南 250014

基于房地產投資和消費的二元屬性，運用Tapio脫鉤指數分析方法，構建房地產消費脫鉤和投資脫鉤指數模型，實證分析濟南市房地產業發展與社會經濟的脫鉤狀態及變化趨勢，研究濟南市房地產業發展與社會經濟發展的協調問題。結果顯示：濟南市近14年房地產業與社會經濟協調發展，兩者呈現正相關關系；從消費屬性看，住宅投資額與城鎮人口數量增長總體上處于擴張負脫鉤狀態，CREDI值呈現出階段性，城鎮人口的快速增加帶動了房地產的消費需求；而從投資屬性看，房地產開發投資額與GDP增長總體上處于擴張負脫鉤狀態，城市輻射的擴大及經濟實力的增強促進了房地產投資的快速增長，IREDI值呈現出周期性；房地產業與城鎮人口增加及經濟增長保持同步發展，房地產市場的投資需求與消費需求保持均衡。

房地產業投資；社會經濟；脫鉤；濟南市

一、引言

房地產業作為中國的支柱產業，與國民經濟的關系十分緊密。從投資方面看，房地產業作為全社會固定資產投資的決定性力量，對推動GDP的增長具有顯著效應；從消費方面來看，其作為生產、消費密切相聯的第三產業，它的繁榮與發展將直接拉動與之相關的建筑行業的發展，同時也能間接帶動其它產業的發展。因此，實現房地產市場與國民經濟總體成長和各項改革進程相協調，對引導市場理性投資、帶動經濟增長等方面具有重要現實意義。

關于房地產行業與社會經濟發展的協調關系，國內外學者從不同的視角和方法對其進行了研究。Green ［1］ Kim和Coulson ［2］通過方差分解、Granger因果關系檢驗和脈沖響應分析，研究了GDP和住宅投資的互動關系；Miles ［3］［4］Jean Gauger［5］運用VAR模型對住宅投資與宏觀經濟之間的長期互動關系進行了實證研究。況偉大［6］ 李景華［7］李秀婷［8］基于投入產出模型分析了房地產業的拉動作用和推動作用；黃忠華、吳次芳等［9］采用面板數據分析了房地產投資對經濟增長的影響；位志宇、楊忠直和王愛民［10］從羊群效應的視角分析了我國房地產價格與宏觀經濟基本面之間的關系；李玉杰 ［11］分別從產業定位等角度探究了房地產業與國民經濟之間的協調發展關系問題；蔣雪梅［12］通過一般均衡模型對宏觀經濟與房地產進行了動態研究；李文軍［13］研究了房地產開發投資與全社會固定資產投資的互動關系。

目前國內外的相關研究多應用計量經濟學方法或投入產出模型，側重于從宏觀的角度分析房地產業與社會經濟發展關系，缺乏對于典型區域表現出的特點進行趨勢與協同分析。本文通過Tapio脫鉤指數方法測算房地產投資屬性、消費屬性與社會經濟發展的脫鉤程度及其變化，并將房地產消費和投資脫鉤程度進行對比，對濟南市房地產業與社會經濟發展協調程度進行測度。本文在理論上為進一步研究房地產發展的協調提供了新的方法，在實踐上為政府控制房地產投資需求和滿足房地產消費需求以及維持房地產投資與消費的均衡提供了指導。

二、房地產業發展脫鉤指數分析法

脫鉤來源于物理學領域，指具有關聯關系的兩個或者多個變量之間的依賴關系出現脫離。目前脫鉤指數測算方法主要有OECD脫鉤指數法和Tapio脫鉤指數法。與OECD脫鉤指數法相比，Tapio脫鉤指數法基期選擇相對容易且不受統計量綱變化的影響，并且可以通過恒等變換進行完全無剩余的分解。鐘太洋［14］等通過脫鉤分析方法對經濟增長與建設用地擴張關系進行了研究。本文在此研究基礎上采用Tapio脫鉤指數方法對濟南市房地產業發展與經濟增長的協調程度進行了較為微觀的度量，其應用于房地產領域是指一定期間內基期和當前房地產業投資額（HI）變化率與GDP變化率之比以及住宅投資額（NI）變化率與城鎮人口（CP）變化率。

三、指標選取與模型設定

（一）指標選取

在理論分析及文獻綜述的基礎上，本文在進行房地產消費脫鉤分析時，選取住宅投資額（NI）、城鎮人口（CP）作為兩個主要指標分別衡量房地產業發展與濟南市的社會發展；在進行房地產投資脫鉤分析時，采用房地產開發投資額（HI）衡量房地產業的發展，采用GDP衡量經濟增長。

（二）模型設定

根據Tapio脫鉤指數的定義，我們定義房地產消費脫鉤指數CREDI為：

其中，NIt表示第t年的房地產開發投資額，CPt為第t年的城鎮人口數量

定義房地產投資消費脫鉤指數IREDI：

其中，HIt表示第t年的房地產開發投資額，GDPt為第t年的國內生產總值

四、實證分析

（一）研究區域概況

濟南市作為山東省的政治經濟文化中心，其房地產業一直蓬勃發展。隨著舊城改造的進行、調控政策的制定及城市化進程的加快，濟南房地產市場經歷了發展的高潮，但發展過程中也存在著一些問題，如土地供需矛盾加劇、產業結構不完善及調控制度存在滯后性。

（二）數據選取及處理

本文所用數據為濟南市2001-2014年的年度數據，所用數據來自于《山東統計年鑒2014》、《濟南統計年鑒2014》。鑒于數據的可獲取性及準確性，我們選取2001-2014年共14年的濟南市相關數據。為排除通貨膨脹、利率變化等因素影響，我們將各年的GDP用中國統計年鑒公布的GDP指數處理得到修正后的GDP。2008至2010年濟南市城鎮人口數量年度數據存在缺失，由《濟南市統計年鑒2014》《山東省統計年鑒2014》以及濟南市國民經濟和社會發展統計公報公布的相關數據經過處理所得。

（三）實證結果

1.房地產消費脫鉤分析

濟南市2001-2014年房地產業CREDI彈性結果主要有2種脫鉤狀態：擴張負脫鉤（共13年）和弱負脫鉤（共1年）。從總體上看，NI與CP處于擴張負脫鉤狀態，CREDI值波動較大，其最小值為2002年的0.34，主要原因是2002年濟南市對戶籍制度做出重要改革，在建成區內取消農業戶口與城鎮戶口之分，即城鎮人口的政策性劇增而住宅投資由于市場原因增速緩慢，這導致了當年的房地產消費脫鉤狀態表現為弱脫鉤；CREDI平均值為6.13，表明市區城鎮人口每增長1%，住宅投資額隨之增加6.13%，這反映了城鎮人口總量是推動房地產消費市場發展的重要動力之一。從發展階段看，CREDI值呈現出周期性，周期為1-2年，這是由于房地產市場中存在的阻滯效應及時滯。交易成本一定程度上抵消了收入增長的效應進而影響了家庭住房消費量的及時調整且房地產市場存在生產周期，這些決定了CREDI值周期一般為1年左右。CREDI最大值為2008年的12.35，表明住宅投資對城鎮人口的彈性值較高，在進行房地產投資和調控時，應穩步推進城鎮化水平，以避免房地產投資的過度波動對市場造成不良影響。同時住房需求類型的轉變也是不可忽視的因素，可以從這個角度進行進一步研究。

房地產消費穩定發展階段（2002-2005）：（1）房地產HI和CP的脫鉤表現為擴張連接和擴張負脫鉤交替出現，CREDI值波動大。濟南市的工業化快速發展使得城鎮化進程加快，產業園區和高新區的開發建設刺激了房地產消費需求。（2）2005年國家出臺一系列政策對抑制投機炒房穩定房地產市場起到重要作用，HI增速減緩，濟南市提出的新城市空間發展戰略使城鎮化進程提速明顯，CP增速加快，這導致房地產HI和CP為擴張連接狀態。

房地產消費擴張性增長階段（2006-2014）：（1）房地產NI和CP表現為擴張負脫鉤，CREDI值波動劇烈。（2）NI增長率和CP增長率大致呈同向變化趨勢，但CP增長率低于NI增長率。換句話說，房地產業的開發投資和人口城鎮化同步發展，人口城鎮化帶動了房地產業的發展。我國剛剛進入城市化快速發展時期，城鎮化進程將帶來房地產消費需求的迅速增長。

2.房地產投資脫鉤分析

濟南市2001-2014年房地產業IREDI彈性結果主要有3種脫鉤狀態：擴張負脫鉤（共10年）、弱脫鉤（共2年）、擴張連接（共2年）。從總體來看，濟南市房地產業HI與GDP處于擴張性負脫鉤的狀態，IREDI值波動反復。從發展階段看，濟南市房地產業HI與GDP處于擴張負脫鉤—擴張負脫鉤—擴張負脫鉤—弱脫鉤—擴張負脫鉤—擴張連接的周期性變化。IREDI的最大值為2.91，反映了濟南市GDP每增長1%房地產投資額增加2.91%，其平均值為2.09，說明GDP增長帶來的財政稅收增長極大地促進了房地產投資的增長。

房地產投資增長緩慢發展階段（2001-2004）：（1）濟南市房地產業HI與GDP表現為擴張負脫鉤狀態，但IREDI值呈逐年下降趨勢。（2）濟南市GDP與HI均呈現逐年遞增的趨勢，但是GDP變化率小于HI變化率。究其原因，城市新規劃的出臺及市區規模的擴大刺激了濟南房地產業的投資需求。另一方面，此時全國房地產業發展處于緊縮時期，國家對土地供應和開發商信貸的嚴控和濟南市土地審批程序的凍結直接導致土地購置面積增速的放緩及土地財政收入增加受限和房地產業相關產業發展速度放緩，進而導致GDP增長對房地產開發投資的促進程度較小。

房地產投資擴張性增長階段（2005-2010）：（1）濟南市房地產業HI與GDP經歷弱脫鉤—擴張負脫鉤—擴張連接—擴張負脫鉤的變化歷程，IREDI值變化呈現M形。（2）GDP與HI均呈現逐年遞增的趨。2005年國家對房地產業的多元化調控使房地產業投資放緩，從而使得房地產業HI增長率低于GDP增長率，表現為弱脫鉤狀態；而后中小戶型和保障性住房的大量推出及商業地產的開發建設促進了新一輪房地產開發投資潮，極大地刺激了GDP的增長即2006年表現為擴張負脫鉤；2007年房地產調控力度的加大和貸款利率的調高使一部分投資需求受到抑制，這使得HI增長率接近于GDP增長率；受金融危機影響我國GDP增速放緩，為刺激房產消費國家政策的全面放松及濟南市城市基礎設施建設的完善使得濟南市房地產開發投資額增速明顯，這使HI 與GDP增長回歸擴張脫鉤狀態。

房地產投資穩定階段（2010-2014）：（1）HI與GDP經歷了弱脫鉤—擴張負脫鉤—擴張連接—擴張負脫鉤的變化歷程，IREDI值變化趨勢呈M形。（2） GDP與HI均呈現逐年遞增的趨勢，GDP變化率小于HI變化率。2010-2014年調控成為房地產市場的常態，調控政策的不斷出臺使得此時期內IREDI值變化趨勢呈現W形，GDP增加對房地產開發投資的促進水平不穩定。2011年濟南市開始實施的限購政策抑制了投資需求，使剛性需求成為支撐濟南市房地產發展的主要力量，房地產投資表現為弱脫鉤狀態；2012年政府的調控政策實現了房價的合理回歸，多樣化的購房需求推動了房地產投資快速增長；2013年房地產投資增長率與GDP增長率趨近，IREDI值下降，原因在于政府抑制投機投資購房；2014年濟南市限購政策取消等一系列政策釋放了投資性需求，表現為擴張負脫鉤，IREDI值為14年中最大的。

3.房地產消費脫鉤與房地產投資脫鉤對比分析

我們可以將濟南市2001-2014年房地產投資需求的變化情況分為兩個階段：

房地產市場投資需求為主階段（2001-2005）：這一時期濟南市的IREDI值均大于CREDI值，這說明2002-2005年GDP增長對房地產投資的促進作用大于人口城鎮化水平對房地產投資的促進作用，房地產市場的投資需求大于消費需求，房地產業的發展以滿足投資需求為主。

房地產市場消費需求為主階段（2005-2014）：CREDI值與IREDI值的的變化趨勢大致同步，說明房地產業與城鎮人口增加及經濟增長保持同步發展，房地產市場的投資需求與消費需求保持均衡，房地產市場處于健康穩定的狀態，消費需求以滿足剛性需求為主而投資需求主要傾向于商業地產。

五、主要結論和政策啟示

（一）主要結論

本文實證分析的結果表明，2001-2014年濟南市房地產業與社會經濟總體呈擴張負脫鉤狀態，兩者呈現正相關關系，房地產業與社會經濟協調發展：

1.從房地產消費脫鉤分析，濟南市房地產NI 與CP總量總體上處于擴張負脫鉤狀態，NI增長率和CP增長率呈同步變化趨勢，說明城鎮化水平和房地產投資存在顯著的正向相關關系。從發展階段看，濟南市的房地產CREDI值呈現出周期性，周期為1-2年，這主要是由房地產的阻滯效應引起的。

2.從房地產投資脫鉤分析，濟南市房地產HI 與GDP總體上處于擴張負脫鉤的狀態，IREDI在數值上波動反復。從發展階段看，濟南市HI與GDP處于擴張負脫鉤—擴張負脫鉤—擴張負脫鉤—弱脫鉤—擴張負脫鉤—擴張連接的周期性變化。這說明濟南市的房地產業投資需求與濟南市GDP的發展處于健康穩定的良好狀態。

3.從房地產消費脫鉤和房地產投資脫鉤對比分析，目前濟南市CREDI值與IREDI值的變化趨勢大致同步，房地產業與城鎮人口增加及經濟增長保持同步發展，房地產市場的投資需求與消費需求保持均衡，房地產市場處于健康穩定的狀態。

（二）政策啟示

實證結果表明，近14年濟南市的房地產市場健康穩定有序地發展，為維持房地產業與社會經濟發展狀況的協調狀態，政府在進行房地產投資和調控時應注意以下三個問題：首先，本文結論表明人口城鎮化對房地產投資有推動作用，濟南市的外來人口比例逐年遞增，因此政府應改革戶籍制度，降低落戶限制，重點促進外來人口落戶，滿足新遷入城鎮居民的需求，實現公共服務均等化，使城鎮化與房地產投資協調發展；其次，目前濟南市房地產投資集中于高新區和西客站片區，這雖然推進了新型城鎮化進程但大量資金集聚于郊區，不利于中心城區乃至整個城市的發展，因此應控制房地產投資規模，拓寬房地產融資渠道，引導房地產投資向中心城區發展，維持房地產投資增長與經濟發展的同步；再次，濟南市房地產市場目前以滿足城鎮居民的消費需求為主，已有研究表明改善性需求也不容忽視，因此應根據市場需求結構及時調整土地供應結構，維持房地產投資與消費的均衡。

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張蘇晶，女，山東師范大學商學院。主要研究方向：房地產開發經營。

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