我國適老住宅發展現狀及應對策略研究

劉鋒

摘 要：我國房地產市場在經歷了快速發展階段后已進入存量房時代，大規模新建住宅的時期已然過去；同時伴隨著我國老齡化社會的發展，適老住宅的需求潛力將會不斷釋放，既有住宅的適老化改造和新建住宅的適老化水平將成為未來房地產發展的重要趨勢和新的增長點。我國已進入老齡化社會，但適老住宅發展仍處于初級階段，需要在政策上予以支持以促進適老住宅健康有序發展。

關鍵詞：老齡化；適老住宅；既有住宅改造

【文章編號】1627-6868（2016）05-0013-02

伴隨著我國人口老齡化的加快推進和房地產市場進入存量房時代，房地產業面臨發展轉型，適老住宅發展將成為未來房地產發展的重要方向?，F階段我國的適老住宅發展滯后于我國老齡化發展進程，新建住宅的適老化水平及既有住宅的適老化改造都處于初級階段。但近年來政府、企業和市場對適老住宅的發展越來越重視，未來發展潛力巨大。

1.我國老齡化發展現狀分析

從總量上看，近年來我國老齡化人口增長迅速。按照國際通行標準，一個國家65歲以上的老年人口在總人口中的比例超過7%，那么這個國家就達到了人口老齡化，我國2001年65歲以上人口占比已達7.1%，就已進入了老齡化社會，并有加快的趨勢。據國家統計局數據統計，2001年我國65歲以上人口約為9062萬人，占該年總人口的比重為7.1%，而到2014年65歲以上人口增長至13755萬人，在總人口中的占比提高到約10.1%，比2001年增加了4693萬人、提高了3個百分點，并有著不斷提高的趨勢。

從撫養比上看，我國老年撫養比逐年提高，養老問題嚴峻。老年撫養比表明了老齡化帶來的勞動力的養老負擔，老齡化的提高直接帶來了社會老年撫養比的提高。據國家統計局數據，從2001年至2014年，我國老年撫養比由10.1%提高至13.3%，提高了3.2個百分點。隨著老齡化人口的快速增長，特別是第一代獨生子女的老人們進入老年，社會撫養比將會進一步提升，家庭養老負擔進一步加重。

從未來發展趨勢看，我國已經入老齡化快速發展階段?！秶鴦赵宏P于加快發展養老服務業的若干意見》中指出：“我國已經進入人口老齡化快速發展階段，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億?！睆内厔萆峡?，未來我國社會的老齡化水平無論是總量還是占比都將不斷提高。

2.我國適老住宅發展現狀分析

2.1 建設發展仍處于初級階段

我國適老住宅發展滯后于老齡化社會的發展需要，其中養老地產在我國起步相對較晚，其占房地產總額的比例仍然較低，建設模式仍以老年公寓為主，雖開始向老年社區過渡，但其總體處于初級階段；同時既有住宅的適老化改造起步也較晚，滯后于老齡化發展趨勢。

養老地產發展階段與國家經濟發展水平、老年人口占比等密切相關。從國際發展經驗看，當人均GDP突破10000美元，65歲以上人口占比突破10%時，養老地產將進入快速發展階段；當人均GDP突破 20000 美元，65歲以上人口占比處于12%—15%之間時，養老地產進入市場成熟階段。截止2014年底我國人均GDP約為7485美元，65歲人口占總人口的比重約為10.1%，老年撫養比為13.7%，依以上標準看我國養老地產發展仍處于起步階段。

我國現階段既有住宅的適老化改造也處于初級階段，面臨諸多困境。我國的既有住宅特別是諸多老舊小區由于建設年代久遠，受制于當時的建筑標準相對較低，大多缺乏適老性設施，如大多老舊樓房缺乏電梯，但由于缺乏資金、需全體業主同意、重視不足、部門協調困難等因素的制約，在老舊小區改造中改造整治的重點是“臟、亂、差”、違章搭建、基礎設施和環境美化、亮化等，涉及居家養老要求的改造整治內容依然較少。

2.2 市場供需不均衡，發展潛力大

（1）人口老齡化趨勢帶來的市場需求大。

我國近些年的人口老齡化趨勢加快對適老住宅的需求不斷增加。我國現階段人口老齡化已經進入快速發展階段，但適老住宅的發展仍處于初級階段。未來市場供需矛盾突出，市場缺口較大，但隨著政府、市場及企業乃至個人對適老住宅的重視，適老住宅的發展必將迎來新的機遇。既有住宅尤其是老舊小區的適老化改造已越發迫切；新建住宅中養老地產比重也將不斷增長，這都必將刺激適老住宅加速發展。

（2）我國社會保障體系仍不完善。

中國目前的社會保障體系將難以應對人口老齡化所帶來的壓力。我國已然進入老齡化社會，然而，我國依然是一個發展中國家，老齡化的提前到來使得城鎮養老負擔大幅增加，未富先老使得養老、保健等醫療費用將隨之加重。

中國的養老保險制度包括強制性社會保險、自愿性雇主企業年金和團體養老金計劃、自愿性個人養老金。我國企業年金計劃覆蓋率很低，據統計，中國的企業年金計劃覆蓋率僅占中國7.8億職工的1.5%，而發達國家，如瑞士和丹麥該比例為100%；美國和加拿大也達到了50%。此外，城鎮化快速發展帶來的農村人口向城市大規模遷移以及計劃生育政策帶來的“四二一”家庭結構一定程度上弱化了傳統的家庭支持體系。在醫療保險制度方面，我國的醫療保險在治療范圍、服務和藥品方面仍有缺陷，尤其在長期護理方面需求較大，存在較大的供給缺口。我國社會“未富先老”及社會保障體系仍不完善，這給專業性養老地產發展帶來了機遇。

（3）老年人較強的潛在購買欲。

老年人有較強的需求同時也有能力把需求轉化為現實。從社會現實購買力老看，相較于中青年，老年人是購買力較強的群體，經過幾十年的工作，老年人大多有較多的儲蓄積蓄，相對于中青年積蓄相對較多，而且隨著社會保障制度的不斷發展，未來老年人的福利水平及可支配收入將大幅度提升；老年人的財富來源也將更為多元化，除退休補貼外，投資、保險等收益也將納入收入構成中；而且加上我國多年人口計劃生育政策的結果，“四二一”的家庭結構，子女照顧老人的負擔加重，且老人也有獨立居住的意愿，這些因素都意味著未來老年人的適老住宅需求意愿將會較為強烈。

2.3 企業參與意愿趨于增強

隨著我國房地產市場進入存量房時代，房地產發展遭遇諸多瓶頸，未來市場發展趨緩、利潤空間收窄，房地產市場發展進入轉型時期。加快住房市場的供給側結構改革，適應老齡化社會趨勢的適老住宅潛力巨大。因而，加大對適老住宅的市場供應是房地產企業調整發展結構、開拓新市場需求的重要策略。近些年諸多企業，尤其是大型房地產開發企業開始積極抓住機遇實現轉型，積極培育新的增長點，逐步加快向適老住宅方向發展，逐漸加大了對適老住宅的探索及開發投資建設力度。隨著老齡化的加快，市場需求潛力將進一步釋放，企業的參與積極性和意愿將進一步增強。

2.4 政府對養老事業支持力度大，但落實到適老住宅的較少

我國為鼓勵養老事業的發展，出臺了許多政策法規文件，如《老年人建筑設計規范》、《中華人民共和國老年人權益保障法》、《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》、《老年人居住建筑設計標準》、《中國老齡事業的發展》白皮書、《關于全面推進居家養老服務工作的意見》、《中國老齡事業發展“十二五”規劃》、《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》、《關于加快發展養老服務業的若干意見》、《關于開展養老綜合改革試點工作》等等；同時國家、地方等也制定出臺了諸多鼓勵養老產業發展的政策措施，如優先供地、稅費減免、優惠利率與貸款貼息、財政補貼等，這些政策促進了養老事業的發展但具體落實到支持養老住宅發展的政策相對較少。

3.應對老齡化社會的適老住宅發展的思考

3.1 完善支持適老住宅發展的法律法規政策體系

適老住宅將是未來房地產市場的重要的新的增長點，新的產業的成長需要從政策層面加強指導，規范參與者的市場行為，穩定市場預期，降低交易成本。而且，適老住宅的發展涉及諸多領域和部門，相關利益相關者的利益協調也直接影響著其發展的可持續性，因而需要在法律法規政策上完善支撐體系，通過政府作用的有效發揮更有效地發揮市場的決定性作用。

應盡快出臺適老住宅建設設計標準或規范，并上升為國家規范，通過標準化引導適老住宅建設發展；同時出臺既有住宅改造標準規范以區別于新建建筑建設設計標準，加快既有住宅的適老化改造。加快制定鼓勵并適用于適老住宅發展的土地、財稅、金融等支持性政策，通過政府鼓勵撬動和吸引社會資本參與適老住宅建設和發展，吸引市場及企業積極向適老住宅領域投資。

3.2 加快既有住宅的適老化改造

舊住宅區有機更新是國家推出的一項重大惠民工程，有利于增加投資拉動經濟增長，更為重要的是有利于完善小區功能、創造優美環境、消除小區隱患、提高小區居民生活質量，讓小區居民切實受益，最終達到舊住宅區修舊如新、改善社區和城市風貌、提升社會基層治理水平的目的。目前，我國舊住宅區有機更新仍處于初級階段，部分已經開展加固改造工作，但加裝電梯、增加停車位、改善環境等工作還有待研究，舊住宅區的標準界定、有機更新實施程序、資金來源、權屬關系、相關技術標準及部門協調機制等問題突出，直接影響著舊住宅區有機更新工作的展開。

應加快建立并完善既有住宅改造的相關法律法規及政策措施，制定科學的組織實施程序、明確各相關責任主體的權責及權屬關系、拓寬資金來源渠道、研究適用于既有老舊住宅區改造的相關技術標準等，加快推進既有住宅適老化改造，不斷改善老年人居住條件、社區環境和城市風貌。

3.3 提高新建住宅的適老化水平

經過近些年的快速發展，我國房地產的供需矛盾發生了轉變，市場需求基本得到了滿足，房地產市場進入存量房時代，房地產的未來發展開始由注重量的增加向更為注重質的提高和結構優化轉變，以滿足人們的改善性需求為重點，完善住宅配套設施建設和適老化設施，提升宜居程度和適老化水平將是房地產市場發展的重要方向。

發揮市場在資源配置中的決定性作用，并更好發揮政府作用引導市場和企業在房地產開發投資中更多地向適老住宅方向傾斜。應不斷完善新建住宅的相關技術標準，強化設計建設的長期性，增加適老設施及其標準規范，鼓勵開發企業更多地關注養老服務。適當修改加裝電梯的樓層限制要求，并加強監督落實，提高驗收合格標準。社區公共區域環境整治更多地考慮適老化需要，兼顧現在和未來，降低未來的改造概率，提高設施適用的持續性。

3.4 完善土地、財稅、金融等支持政策

適老住宅的發展是一個系統工程，涉及國土、住建、規劃、財稅、金融等諸多相關部門，需要多部門形成合力、協調整體推進。

落實規劃先行策略，完善鼓勵適老住宅發展的體制機制，應將養老地產及既有建筑的適老化改造納入城鄉建設規劃和土地利用規劃，合理安排，科學布局，有效地保障土地供應。從經濟社會發展、房地產發展及人口老齡化趨勢全局出發，符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥，將適老住宅發展與房地產發展趨勢緊密結合。同時，加強土地利用進程監督檢查，依法依規監督已劃撥土地的開發利用進度，提高土地利用效率。

借助“營改增”政策的落實，制定財政補助、稅收減免、價格優惠等相關扶持適老住宅發展的政策措施。從降成本角度出發，制定并落實針對性的稅收以及用水、用電、用氣等優惠政策，鼓勵適老住宅的發展。不斷拓展支持適老住宅發展的資金來源渠道，加大政府財政支持力度。借助財政資金的撬動作用，更多地吸引社會資金參與適老住宅建設和既有建筑的適老化改造。創新資金利用方式，可有效借鑒PPP模式，監督并提高資金利用效率。