淺談“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及策略

趙花

【摘 要】“營(yíng)改增”政策的全面推行，對(duì)企業(yè)的納稅環(huán)境會(huì)造成一定的影響。在“營(yíng)改增”的稅收政策下，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變?cè)械募{稅方式，如在開(kāi)發(fā)過(guò)程中極易涉及到的建筑安裝、工程綠化等部分的納稅會(huì)發(fā)生一定的改變，而房地產(chǎn)企業(yè)如何順應(yīng)潮流，做出適合企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃，對(duì)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)具有重要的意義。本文在全面“營(yíng)改增”的背景下，簡(jiǎn)要概述了“營(yíng)改增”政策的相關(guān)概念，主要分析了“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響，并提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的應(yīng)對(duì)措施。

【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；概念；策略

“營(yíng)改增”的稅收政策可以說(shuō)是我國(guó)稅制改革上的一次飛躍，有利于完善我國(guó)的稅收制度。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，“營(yíng)改增”的稅收政策，既可以說(shuō)是一項(xiàng)挑戰(zhàn)又可以說(shuō)是個(gè)機(jī)遇。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員需要提高對(duì)“營(yíng)改增”政策的重視程度，及時(shí)組織相關(guān)財(cái)務(wù)人員及納稅人員了解與分析“營(yíng)改增”的稅收政策，做好企業(yè)的納稅籌劃工作，從而在一定程度上提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、“營(yíng)改增”的基本概述

在我國(guó)的流轉(zhuǎn)稅中，營(yíng)業(yè)稅與增值稅都是其中的重要組成部分。而增值稅與營(yíng)業(yè)稅的概念及其納稅范圍有所不同。增值稅的計(jì)稅依據(jù)主要是對(duì)商品在其流轉(zhuǎn)的過(guò)程中增值的部分。一般來(lái)說(shuō)，增值是指的對(duì)單位或者是個(gè)人就其銷(xiāo)售貨物、提供修理修配勞務(wù)、加工、進(jìn)口貨物等，對(duì)其實(shí)現(xiàn)的增值額來(lái)進(jìn)行征收的稅種。在營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，增值稅是我國(guó)最重要也是最主要的稅種之一，其稅收收入在我國(guó)的稅收總收入中占據(jù)主要的份額。“營(yíng)改增”是我國(guó)稅制上的一項(xiàng)重要的改革，有利于完善我國(guó)的稅收制度，也有利于促進(jìn)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，促進(jìn)第二、第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步融合發(fā)展，從而推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的影響

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)成本中的主要成本就是建安成本。而建安工程主要是由其施工企業(yè)來(lái)承建的，在“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)納稅的稅率均變?yōu)?1%，稅負(fù)會(huì)發(fā)生明顯的變化。第一，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要設(shè)計(jì)到諸多的材料，且各種原材料的品種多、品類(lèi)繁雜，除了對(duì)一些大型的材料，如鋼筋、水泥等等能夠取得增值稅的專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣外，對(duì)于大部分零散的材料，如釘子等，這部分材料的供貨商大部分來(lái)源于個(gè)體私營(yíng)工商戶(hù)、五金商鋪店，主要以小規(guī)模納稅人為主，需要按照固定的稅額進(jìn)行納稅，不具備開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的資格，就會(huì)使得企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法進(jìn)行抵扣，使得施工企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)加重。第二，施工企業(yè)常常會(huì)使用到一些材料，如沙土、混凝土、石頭等等，這些材料6%的稅率進(jìn)行增值稅的納稅，施工企業(yè)只能按6%進(jìn)行抵扣，而部分的銷(xiāo)項(xiàng)稅額就會(huì)大于企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額，增加施工企業(yè)的納稅成本。第三，對(duì)施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要大量的人員，在建筑造價(jià)成本中人工成本占據(jù)很大的比例，高達(dá)30%，但是在增值稅中，人力資源成本的進(jìn)項(xiàng)稅是不能夠進(jìn)行抵扣的，這大大加重了施工企業(yè)的納稅成本，使得企業(yè)的成本居高不下。由于上述因素的存在，使得施工企業(yè)的稅負(fù)增加，而施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上流企業(yè)，在增值稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論下，施工企業(yè)在招投標(biāo)過(guò)程中將會(huì)抬高報(bào)價(jià)，這勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的增加。

2.對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的售房款，以之前的營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行征稅，其稅率是5%。而在“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅額就會(huì)有所變化，由當(dāng)期的銷(xiāo)項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。換個(gè)角度說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)流通環(huán)節(jié)所增值的部分進(jìn)行征稅。而房地產(chǎn)企業(yè)的售房款征收的增值稅的稅率為11%，設(shè)企業(yè)的應(yīng)稅收入為X，可以進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額在應(yīng)稅收入中的比例為Y，則其所需要繳納的增值稅的稅額為0.099*X*（1-Y），在假設(shè)所需要繳納的增值稅與原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅相等，則0.099*X*（1-Y）=X*5%，推算的增值稅與營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率相等時(shí)的值Y=0.495，所以就能夠得出以下結(jié)論，當(dāng)企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額在應(yīng)稅收入的比重中占據(jù)49.5%時(shí)，企業(yè)繳納的增值稅與營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)率是一樣的。而當(dāng)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅成本小于49.5%時(shí)，企業(yè)所繳納的增值稅的稅負(fù)率就會(huì)大于營(yíng)業(yè)稅，反之則相反。

3.對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性會(huì)使得它的現(xiàn)金流量受到極大的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)前期階段，會(huì)投入大量的資金，而對(duì)這些資金的整合與優(yōu)化配置就會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益。因此，在“營(yíng)改增”后，就應(yīng)該注意這些資金的使用能否取得增值稅的專(zhuān)用發(fā)票，比如工程施工費(fèi)，在取得專(zhuān)用發(fā)票后，就能夠進(jìn)行抵扣，這樣就能在一定程度上降低企業(yè)現(xiàn)金流量的消耗，從而提高資金的使用效率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售證之后進(jìn)行房產(chǎn)銷(xiāo)售，所取得的售房款能夠根據(jù)增值稅稅率計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，企業(yè)預(yù)售階段的一段時(shí)間內(nèi)不用再繳納增值稅稅款，但是在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與金融市場(chǎng)的發(fā)展下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金總體來(lái)說(shuō)較為緊張，開(kāi)發(fā)前期額外承擔(dān)大額進(jìn)項(xiàng)稅金成本，就會(huì)加大企業(yè)現(xiàn)金流出與流入之間的差額，從而影響到企業(yè)的發(fā)展。

4.對(duì)企業(yè)稅務(wù)管理的影響

“營(yíng)改增”后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理會(huì)造成一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)繳納的增值稅的征稅地點(diǎn)有兩項(xiàng)：一是企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地；二是企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的地點(diǎn)。用房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅，其納稅就會(huì)是一項(xiàng)艱難的工作，十分復(fù)雜。而房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的企業(yè)有所不同，在各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所在地進(jìn)行納稅申報(bào)，當(dāng)涉及到某個(gè)進(jìn)項(xiàng)稅額極大的時(shí)候，難免在進(jìn)項(xiàng)與銷(xiāo)項(xiàng)稅額之間的抵扣出現(xiàn)問(wèn)題。因此，在“營(yíng)改增”后，需要著重考慮企業(yè)的納稅申報(bào)應(yīng)該如何進(jìn)行選擇。

三、房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)“營(yíng)改增”應(yīng)采取的策略

1.加強(qiáng)納稅意識(shí)，做好細(xì)節(jié)工作

“營(yíng)改增”會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅及其經(jīng)營(yíng)管理造成極大的影響。因此，在“營(yíng)改增”政策下，財(cái)務(wù)人員需要改變企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方法，保證企業(yè)會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，并且需要進(jìn)一步提高自身的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，做好本職工作，同時(shí)協(xié)助好財(cái)務(wù)主管，做好企業(yè)的稅收籌劃工作。其次，在“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的成本在一定程度上會(huì)有所增加，為了進(jìn)一步控制好企業(yè)的納稅成本，就需要企業(yè)員工加強(qiáng)納稅意識(shí)，做好細(xì)節(jié)工作。如在選擇一些原材料的供貨商時(shí)，盡量選擇一般增值稅納稅人，來(lái)取得增值稅的專(zhuān)用發(fā)票，可以用來(lái)抵減銷(xiāo)項(xiàng)稅額，從而降低企業(yè)的成本。

2.改善運(yùn)營(yíng)模式，進(jìn)行稅務(wù)籌劃

對(duì)于“營(yíng)改增”后，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的資金帶來(lái)壓力的問(wèn)題，就需要改善企業(yè)的運(yùn)營(yíng)方式，開(kāi)展企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作。如減短房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的生產(chǎn)周期，來(lái)釋放出資金空間，從而做好資金的優(yōu)化配置。又或者堅(jiān)持貫徹和諧理念，走房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的開(kāi)發(fā)建設(shè)道路。提高住房的質(zhì)量與舒適度，來(lái)提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而為企業(yè)占據(jù)更多的市場(chǎng)。此外，還需要完善企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際環(huán)境出發(fā)，進(jìn)一步控制好企業(yè)的納稅成本，來(lái)增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.梳理企業(yè)業(yè)務(wù)流程，緩解資金壓力

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要盡可能減輕企業(yè)的稅負(fù)重?fù)?dān)，減輕“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)帶來(lái)的影響，就需要對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行詳細(xì)梳理，來(lái)緩解其資金的壓力。如從企業(yè)的項(xiàng)目源頭入手，提高對(duì)項(xiàng)目的了解程度，分析其中有多少能夠進(jìn)行抵扣的項(xiàng)目，除了進(jìn)行這部分的項(xiàng)目抵扣外，還需要進(jìn)一步提高可抵扣項(xiàng)目的比例。在一些無(wú)法抵扣的項(xiàng)目，企業(yè)還可以借助于外包的方法，來(lái)解決這部分問(wèn)題。此外，企業(yè)還可以通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，來(lái)完善對(duì)企業(yè)資金的管理，緩解其資金壓力。

4.加強(qiáng)稅務(wù)發(fā)票管理，制定管理方法

“營(yíng)改增”后，增值稅的專(zhuān)用發(fā)票在企業(yè)的納稅中具有重要的作用，既是企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)生的憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行檢查的依據(jù)，因此，需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)增值稅發(fā)票的管理。如對(duì)于在日常經(jīng)營(yíng)中取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，需要完善對(duì)發(fā)票的稽查程序，確保發(fā)票是正規(guī)的，開(kāi)具的項(xiàng)目是齊全的等等。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要按照在相關(guān)法律法規(guī)的要求下，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，制定一套適合企業(yè)的稅務(wù)發(fā)票管理制度，來(lái)提高發(fā)票管理的效率。

四、結(jié)束語(yǔ)

“營(yíng)改增”是我國(guó)稅制改革上一項(xiàng)重大的事項(xiàng)，同時(shí)也是影響到各個(gè)企業(yè)發(fā)展的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在“營(yíng)改增”下，需要研究其帶來(lái)的影響，并依據(jù)這些改變，來(lái)完善企業(yè)的納稅籌劃，在法律允許的范圍內(nèi)，通過(guò)完善內(nèi)部管理，改變納稅意識(shí)等等，來(lái)盡可能降低企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，從而促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

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