房地產中介要服務于“去庫存”大局

文/王瑞紅

房地產中介要服務于“去庫存”大局

文/王瑞紅

近日，針對網絡上流傳的“9月起上海市將實行購房信貸新政”的謠言，上海市住房城鄉建設委進行了緊急辟謠，市公安局刑事拘留了7名惡意編造散布謠言的涉案人員，市網信辦依法關閉了5個微信公眾號。對此，住建部相關負責人表示，這類謠言誤導消費者，擾亂市場秩序，社會影響惡劣。針對房地產中介行業違法違規問題，新華社發表評說：房地產中介要服務于“去庫存”大局，要在“去庫存”中發揮積極作用。首先是信息透明化，既要交易價格信息公開透明，更要真實房源信息的公開透明。唯有如此，才能如實傳遞供需信息，使買賣雙方借助真實信息保障自身利益，這也是房地產中介“去污名化”的根本。

對房產中介違法違規行為絕不姑息

今年以來，住建部開展了房地產中介專項整治活動，最新限購政策：一是名下無房亦無貸款記錄的購房者，首付最低三成，基金利率無優惠；二是名下無房但有過按揭貸款歷史的，首付最低五成，利率最低1.1倍；三是名下有一套房再次購買者（對戶籍而言），首付七成，利率最多1.1倍（政策無變化）；四是離婚不足一年的購房者，限購及貸款政策按照離婚前的家庭處理。

謠言二，緊急通知：9月1日起上海實行新的限購政策。認房認貸，凡在中國境內有貸款記錄的，首套房首付一律提高至五成，二套房首付一律提高至七成，不分商住住宅，不管貸款還清或未還清，只要中國境內有貸款記錄就算。以網簽時間為準，9月1日前買房不受該政策影響。

謠言三，已接到通知：由于最近土地拍賣價格過高，市委將于下周召開各部門會議，計劃于9月份起調整銀行貸款政策，未辦未審完的貸款合同請催促盡快辦理，這次各地按照統一部署要求，對房地產中介違法違規行為，加大查處力度，借鑒上海市的做法，多部門共同行動，發現一起，查處一起，絕不姑息。對于編造散布謠言的房地產中介從業人員，一經查實，一律依法列入黑名單，清出房地產中介市場；對于編造散布謠言、情節嚴重的房地產中介機構，一經查實，一律依法停業整頓。下一步，對群眾反映強烈、問題突出的典型案例，住建部要掛牌督辦。

謠言給8月末的上海樓市造成巨大震動。由于各種房產中介公眾號的造謠和散布，擾亂了購房者原本的心理預期，制造出恐慌式離婚購房這樣滑稽的社會現象，直接導致消費者非理性搶房，市場情緒過熱，擾亂了上海“3.25”新政的嚴格執行和房地產市場的平穩健康發展。謠言傳出之后，上海市房地產交易中心官網顯示，上海樓市一手房簽約套數連續7天超過1000套，在臨近9月1日的前幾天，一手房簽約套數突破2000套。

經調查，三條樓市謠言均涉信貸政策。謠言一，9月的信貸收緊力度很大。

從中可見，三條樓市謠言均指向樓市信貸政策，謠言內容的時間節點都是9月1日。有關人士分析，從謠言的內容以及傳播方式來看，這次上海樓市的幾條謠言應是經過了精心策劃，對目標人群、市場情緒的把握非常精準，造成樓市恐慌，鼓動購房者“迅速出手”，給樓市帶來不穩定性。

治理房產中介亂象須“穩準狠”

筆者經調查了解到，目前山東濟南房地產市場投資需求出現明顯增長，十個購房者中至少有倆是投資者，有一些房地產公司甚至出現了全員炒房的現象。房地產中介炒房的方法很簡單，置業顧問只需要交給公司萬元左右的定金先“占下”房子，然后跟公司簽訂訂房合同，以較低的價格購入，然后以較高的價格賣出去。一位房地產中介透露說，“我買公司的房子每平方一萬元左右，然后以一萬五賣給想要房子的人，一倒手幾十萬就出來了。”

據知情人士透露，濟南很多房地產公司有三五套房子的員工太多了，而房地產公司炒房也成了公開的秘密，因為員工不急于交錢，公司只要能夠完成售房任務就行。某房地產公司的置業顧問經手了三套房產：第一套去年買來今年賣出掙了四十多萬；第二套今年買的已經出手，掙了十幾萬；現在又買了城市東部的一套房產正待價而沽。在一些房地產企業內部，從渠道到策劃、銷售再到人力和行政，下至基層上到中層乃至高層，幾乎所有部門和層次的員工都參與炒房，而且這種炒房行為得到公司默許，已屬于半公開性質。

近年來，隨著二手房及住房租賃市場的升溫，房地產中介行業發展較快，但有一些不良中介虛報房源、哄抬房價謀取非法收益，嚴重損害了消費者權益，擾亂了房產交易市場。今年8月初，北京市西城區一房產中介竟將一條面積為10平方米左右的過道炒作成售價150萬元的“學區房”，由此可見治理房產中介亂象刻不容緩。

筆者認為，治理房產中介亂象須做到 “穩準狠”。 “穩”即實現治理持之以恒，強化日常執法，豐富監管手段。特別是互聯網條件下，監管部門對一些中介暗度陳倉的行為始終要有警惕性，建立市場管理長效機制。“準”即準確找出產生亂象的根源所在，從而一擊即中。新規針對亂象產生的癥結開出了 “藥方”，如：對虛假房源問題，要求各地中介機構全面實行房源信息核驗制度；針對“一房兩賣”、“層層轉租”問題，提出了網上簽約及資金監管制度；對中介濫用金融杠桿、“首付貸”問題，明確了中介與金融機構之間的職責權限。“狠”即對違法行為零容忍，祭出利器斬斷利益鏈條，讓住房回歸居住的本質。有關部門應出臺有針對性的懲戒規定，建立房產中介 “黑名單”制度，記錄中介機構不良行為，并及時向社會公示，使市場信息透明公開，倒逼中介機構規范自身行為。同時，建立從業人員誠信檔案，對房產中介進行打分評級：將嚴重違法的企業摘牌，注銷企業資質，對違法的從業人員，取消其從業資格，使失信房產中介寸步難行。

給房地產中介念“緊箍咒”

急于買房的呂先生接連碰到了讓他有些困惑不解的幾件“怪事”：他通過網上搜索房源，發現部分規模并不大的小區在售房源達到幾百套，超過半數，難道整個小區有一半的業主考慮賣房？有個別房源掛牌價低于市場價兩成以上，但打電話給中介公司詢問后得知，該房源早已成交，因為種種原因未及時撤銷價格信息，而后中介會竭力推薦別的房源，并要求呂先生留下聯系方式。

其實，上述現象只是房產中介亂象的一個縮影。房產中介行業經歷十多年的發展，為活躍市場、促進交易等發揮了非常重要的作用，但同時，房產中介行業也存在諸多問題，發布虛假房源信息就是非常普遍的現象，尤其是在一些網絡信息平臺上發布的房源信息，讓購房者真假莫辨。出于自身利益著想，房產中介還會掛牌出售“問題房”，比如故意隱瞞房屋存在抵押、共有產權、“兇宅”等問題，讓購房者“吃套”，而諸如吃差價、侵占或挪用交易資金、捏造散布漲價信息等現象，更是屢見不鮮，不僅讓購房者的利益得不到保障，而且也擾亂了市場秩序。此外，房產中介還違規從事金融業務，為購房者提供杠桿資金，參與市場投機，對房價的非理性上漲起到了推波助瀾的作用。

為進一步加強中介市場監管、規范中介服務行為，日前住建部會同國家發改委、工商總局等7部委，聯合印發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（以下簡稱《意見》），在現有法律法規和政策框架內，為房產中介念“緊箍咒”。業內人士表示，《意見》的發布將有利于規范房地產中介行為，可逐步解決市場亂象，在缺少行業準入和行業立法的前提下，能為規范房地產中介市場、加強中介管理注入一劑強心劑。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設集團市場調研部）