證監(jiān)會(huì)出手將對(duì)樓市造成一定影響

文/文博

證監(jiān)會(huì)出手將對(duì)樓市造成一定影響

文/文博

近日有證監(jiān)會(huì)官員指出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，并須詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。為此有媒體報(bào)道稱，在債券發(fā)行方面，部分規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨被阻斷的局面。有關(guān)人士也表示，在防風(fēng)險(xiǎn)的整體思路下，一些三四線城市的小規(guī)模房企，即使符合發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)被勸退，防止以后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)樓市出手是在“抑制資產(chǎn)泡沫”

證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場的出手，事實(shí)上是在貫徹中央政治局會(huì)議提出的“抑制資產(chǎn)泡沫”的要求，控制土地價(jià)格，降低出現(xiàn)地王的幾率。近三個(gè)月來，在上海、深圳、蘇州、合肥、南京等熱點(diǎn)城市，屢屢出現(xiàn)挑戰(zhàn)購房者心理極限的地王，引發(fā)了一些城市房價(jià)恐慌性上漲。有資金創(chuàng)造地王的，要么是央企，要么是上市房企，或者是兩種身份兼具。這些企業(yè)更容易通過股市或者銀行拿到低成本的資金，所以有底氣創(chuàng)造地王。前一段時(shí)間，部分央企被監(jiān)管部門約談，行為有所收斂。此次證監(jiān)會(huì)出手，可以遏制上市房企的拿地沖動(dòng)。

所謂的再融資，指上市公司通過配股、增發(fā)和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式在證券市場上進(jìn)行的直接融資。某上市企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，房企的再融資主要表現(xiàn)為通過股權(quán)融資，資金成本很低，禁止再融資用于拿地，對(duì)于不少A股上市房企影響較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金一般分土地款和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金兩部分，土地款一般要求是自有資金，這部分銀行是不給予貸款的，但是開發(fā)商可通過信托、私募、再融資等籌措資金，因此一般開發(fā)企業(yè)自身的出資比例僅占土地款的10%-15%，后續(xù)的建設(shè)資金，一般選擇向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款，因此，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商自己出資的占比非常低。開發(fā)商申請(qǐng)融資的渠道很多，單個(gè)銀行調(diào)整貸款政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響不大，但是無疑會(huì)增加房企的融資成本。有房企人士擔(dān)憂，上半年土地市場競爭激烈，很多企業(yè)沒有機(jī)會(huì)拿地，因此暫時(shí)沒有資金危機(jī)，但是企業(yè)要保持規(guī)模，就要持續(xù)補(bǔ)充土地資源，隨著土地資產(chǎn)的快速升值，企業(yè)對(duì)資金的依賴度只會(huì)繼續(xù)上升，如果越來越多的金融機(jī)構(gòu)改變對(duì)于項(xiàng)目的預(yù)期，收緊風(fēng)控，將大大提升房企運(yùn)營的成本和風(fēng)險(xiǎn)。

為遏制過快上漲的房價(jià)，早在幾年前中央就發(fā)布了一輪又一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是，由于很多地方對(duì)房地產(chǎn)市場有很強(qiáng)的依賴性，導(dǎo)致調(diào)控并沒有收到預(yù)期效果。而當(dāng)三四線城市出現(xiàn)商品房積壓后，中央為去庫存而推出的政策卻在一線城市首先產(chǎn)生驚人效力，北上深的房價(jià)在今年上半年出現(xiàn)暴漲。這股“梅開二度”的房價(jià)快速上漲，正好契合經(jīng)濟(jì)上的保增長需求，因此，一些地方政府持曖昧、欲推還就的態(tài)度。

加杠桿方式不可能給樓市去庫存

土地價(jià)格失控，必然造成房價(jià)失控，這對(duì)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展非常不利。所以，證監(jiān)會(huì)出臺(tái)這樣的政策對(duì)樓市平穩(wěn)發(fā)展長期利好，但對(duì)于炒房客來說，構(gòu)成了大利空。這項(xiàng)政策的出臺(tái)，也再次證明管理層對(duì)樓市的看法變了，不愿意看到樓價(jià)暴漲。因?yàn)椋芾韺右呀?jīng)意識(shí)到，通過加杠桿的方式不可能給樓市去庫存。可以預(yù)見，隨著熱點(diǎn)城市不斷出臺(tái)新的限購、限貸政策，再加上從股市、銀行貸款、債市上控制開發(fā)商的資金來源，樓市將會(huì)迅速趨冷。

筆者比較去年6月、12月和今年6月的全國商品房庫存量，結(jié)果發(fā)現(xiàn)雖然最近半年住宅庫存略有減少，但一年來總體呈現(xiàn)上漲。到今年12月的數(shù)字出來的時(shí)候，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，全國樓市庫存必然是上升的。為什么會(huì)這樣？原因很簡單，去庫存的種種優(yōu)惠政策，刺激了開發(fā)商繼續(xù)上新項(xiàng)目。管理層顯然也注意到了這個(gè)問題，此次不僅在股市上出手，還在債市上出手，控制開發(fā)商層面拿地、上項(xiàng)目的“加杠桿”，應(yīng)該說策略得當(dāng)。

近日，某股份制商業(yè)銀行在下發(fā)的2016年房地產(chǎn)行業(yè)授信政策中明確，對(duì)于2015年三季度以后拿地且土地成本過高的項(xiàng)目，原則上不介入。文件顯示，該行要求加強(qiáng)前端融資管理，對(duì)全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%，原則上不介入2015年三季度以后拿地且土地成本過高的項(xiàng)目。同時(shí)，文件要求嚴(yán)格控制商辦項(xiàng)目的信貸發(fā)放。分析人士稱，銀行不介入地王，意味著這些高價(jià)地塊后續(xù)想從銀行獲得開發(fā)貸款，或者合作方通過融資進(jìn)行股權(quán)并購參與地王開發(fā)，其可能性降低。目前，并沒有看到銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)相關(guān)政策，這應(yīng)該還是個(gè)別銀行對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)控政策調(diào)整。對(duì)此，某開發(fā)商坦言，個(gè)別銀行改變政策并不可怕，可怕的是監(jiān)管層對(duì)于層出不窮地王現(xiàn)狀的態(tài)度轉(zhuǎn)變。

最先懲戒樓市的是新華社，通過“3+2”的節(jié)奏，前三篇文章直接吊打，后兩篇文章否認(rèn)有強(qiáng)刺激。7月26日中央政治局會(huì)議說要“抑制資產(chǎn)泡沫”。至于股市，去杠桿、打擊假重組、炒概念、規(guī)范券商，等等，最近一直沒有消停過。同樣挨打挨訓(xùn)之后，股市和樓市這兩個(gè)“浪子”表現(xiàn)完全不同。“樓市”拍拍屁股，哼著小曲走了，還順手在路邊摘了朵野花插在口袋里：7月27日，在距離上海浦東機(jī)場3公里的祝橋，一塊住宅用地的“可售樓板價(jià)”被拍到了4.1萬元/平方米，又弄出了一個(gè)總價(jià)88億的新地王！

此外，多個(gè)地方政府正在有針對(duì)性地調(diào)整土地政策，尤其“地王”頻出的熱點(diǎn)城市，調(diào)整政策以收緊為主。上海市發(fā)改委主任沈曉初近日表示，下半年，上海將在嚴(yán)格執(zhí)行限購和差別化信貸稅收政策、堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，加快調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高住宅供地比例，加快商品住房土地供應(yīng)節(jié)奏。在此之前，南京市針對(duì)土地市場推出了“熔斷機(jī)制”：土地現(xiàn)場競價(jià)一旦超過最高限價(jià)，地塊將被流拍。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，南京此舉同樣是希望房地產(chǎn)企業(yè)理性拿地，最終達(dá)到抑制地價(jià)的作用。

經(jīng)濟(jì)增長必須保持合理水平

今年以來，部分一二線城市土地市場高價(jià)地頻出，“面粉貴過面包”現(xiàn)象成為常態(tài)。鑒于此，近期證監(jiān)會(huì)、國土部等部門分別發(fā)出針對(duì)土地市場的政策收緊信號(hào)，上海、南京、合肥等地也陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)收緊政策。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，綜合多種因素來看，一二線前期熱點(diǎn)城市的土地市場熱度將有所回落，地價(jià)漲幅略有放緩。上半年，多個(gè)城市土地市場高價(jià)地頻出，進(jìn)入下半年以后，這種行情仍在延續(xù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅7月下旬，上海、合肥等城市土地市場已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)多個(gè)“地王”。7月29日，合肥市拍賣6幅地塊，吸引了數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)參與，當(dāng)日土地出讓金收入達(dá)到63億元。其中合肥高新區(qū)、廬陽區(qū)和新站區(qū)陸續(xù)誕生三個(gè)“地王”，最高溢價(jià)率達(dá)到330%。同日，上海市楊浦區(qū)新江灣城一宗地塊以總價(jià)31.55億元成功出讓，地塊成交樓面價(jià)52840元/平方米，溢價(jià)率51%。剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實(shí)際樓面價(jià)達(dá)到92506元/平方米，被業(yè)內(nèi)稱為上海新晉單價(jià)“地王”。7月27日，上海市出讓浦東新區(qū)一宗地塊，最終被金地集團(tuán)以88億元總價(jià)競得，溢價(jià)率高達(dá)286%，樓面價(jià)33023元/平方米。

此外，7月28日，武漢出讓8宗土地，最終除一宗地塊遭遇流拍外，另外7宗地全部成功出讓，總出讓價(jià)款77.15億元。其中，064號(hào)地塊被碧桂園以25.31億元總價(jià)、溢價(jià)289%的代價(jià)競得，超過2萬元/平方米的樓面地價(jià)也讓該地塊成為武漢新的單價(jià)“地王”。據(jù)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月中下旬，不僅是南京、杭州、蘇州、合肥等重點(diǎn)二線城市“地王”頻出，武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長春等十余個(gè)城市也先后誕生了12個(gè)單價(jià)或總價(jià)“地王”。因此，7月份被業(yè)內(nèi)稱為土地市場的“地王月”。

土地市場競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額也相應(yīng)大幅上漲。中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)、萬科、華潤置地、碧桂園、恒大集團(tuán)等30大標(biāo)桿房企今年前7個(gè)月合計(jì)拿地金額高達(dá)3967.77億元，相比2015年同期的2441億元，上漲幅度達(dá)到了62.5%。但是，經(jīng)濟(jì)增長不能任由房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”。目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中依然存在不確定因素，經(jīng)濟(jì)下行的壓力有增無減，這對(duì)國家層面和地方政府考驗(yàn)更大。所以說，經(jīng)濟(jì)增長必須保持在合理水平，但在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型乏力的情況下，如果繼續(xù)讓房地產(chǎn)市場來承托經(jīng)濟(jì)，只可能給未來發(fā)展埋下更復(fù)雜的隱患。因此，要讓經(jīng)濟(jì)增長保持良好勢頭，只有積極推進(jìn)改革，釋放市場活力，培育新的增長動(dòng)力，而不能再像以前，用房地產(chǎn)市場的“一枝獨(dú)秀”來掩蓋經(jīng)濟(jì)的疲弱。