土地流轉(zhuǎn)若干概念的分析與界定

文/賈廣葆

土地流轉(zhuǎn)若干概念的分析與界定

文/賈廣葆

在基層土地實際工作中，時常會遇到諸如出讓、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股、抵押、托管、信托等土地流轉(zhuǎn)中的相關(guān)概念和問題，時常出現(xiàn)對土地流轉(zhuǎn)相關(guān)概念捏拿不準(zhǔn)、認(rèn)識模糊、界定不清的情況，以致造成一些矛盾和爭議。筆者在現(xiàn)有法律制度和土地法規(guī)的框架下，對土地流轉(zhuǎn)過程中的相關(guān)概念，進行了分析和界定。

一、何謂土地流轉(zhuǎn)

土地流轉(zhuǎn)實際是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，由于我國的土地所有權(quán)存在國家所有和集體所有兩種，所以土地流轉(zhuǎn)包括國有土地流轉(zhuǎn)和集體土地流轉(zhuǎn)。

1. 國有土地流轉(zhuǎn)。從廣義角度來說，國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，包括土地一級市場和二級市場的轉(zhuǎn)讓，既包括國家出讓國有土地使用權(quán)的一級市場行為，即土地所有者與土地使用者之間發(fā)生的轉(zhuǎn)讓關(guān)系，也包括國有土地使用權(quán)的二級轉(zhuǎn)讓行為，即土地使用者與使用者之間發(fā)生的轉(zhuǎn)讓關(guān)系。從狹義角度來說，國有土地流轉(zhuǎn)特指國有土地使用權(quán)的再次轉(zhuǎn)讓，即個人或單位通過國家規(guī)定的方式，也就是通過劃撥或出讓并履行一定的法律手段而取得國有土地使用權(quán)后，在符合國家政策規(guī)定的條件下，通過買賣、互換或贈與等方式將土地使用權(quán)以合同契約的形式進行再轉(zhuǎn)移的民事法律行為。其中劃撥國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)按規(guī)定必須經(jīng)有關(guān)主管單位批準(zhǔn)，依規(guī)依法補辦國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并補交土地收益金。

2. 集體土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地除由法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)村集體所有，包括集體農(nóng)用地、集體建設(shè)用地和集體未利用地。從廣義角度來說，農(nóng)村流轉(zhuǎn)的土地權(quán)利主要有土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)三種。按現(xiàn)行法律法規(guī)，農(nóng)村集體建設(shè)用地一般不得流轉(zhuǎn)，農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)主要指農(nóng)村承包地的流轉(zhuǎn)，即土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)僅限于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員，且受讓方需符合宅基地的申請條件、建房面積標(biāo)準(zhǔn)和批準(zhǔn)權(quán)限及有關(guān)審批手續(xù)。從狹義的角度來說，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)特指農(nóng)村承包地的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓。

二、土地流轉(zhuǎn)、土地出讓與土地轉(zhuǎn)讓的聯(lián)系和區(qū)別

1.土地流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)一般包含一級土地流轉(zhuǎn)和二級土地流轉(zhuǎn)。就國有土地來說，一級流轉(zhuǎn)是指國家將國有土地使用權(quán)進行讓渡，主要采取招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓以及租賃、作價出資（入股）等方式。二級流轉(zhuǎn)是指國有土地使用權(quán)人依法從國家取得國有土地使用權(quán)后再行讓渡其土地使用權(quán)，主要采取買賣、互換、置換、贈與等轉(zhuǎn)讓以及出租、抵押等方式。就集體土地來說，一級流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村土地使用權(quán)人原始取得農(nóng)村土地使用權(quán)，即農(nóng)村集體組織將集體土地發(fā)包給本集體組織內(nèi)的成員農(nóng)戶個體。二級流轉(zhuǎn)是指擁有農(nóng)村土地承包權(quán)的農(nóng)戶，通過轉(zhuǎn)讓、出租抵押、合作、入股、轉(zhuǎn)包、互換、托管、信托等方式再行讓渡土地承包經(jīng)營權(quán)的。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第36、37條的規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)土地發(fā)包方即農(nóng)村集體組織批準(zhǔn)同意，采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、合作、入股、托管、信托或者其他方式進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報土地承包發(fā)包方備案。

2.土地出讓。土地出讓僅指國有土地使用權(quán)的一級市場流轉(zhuǎn)，是國家按照國有土地所有權(quán)與國有土地使用權(quán)相分離的原則，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)，以合同約定的面積、價格、用途、性質(zhì)和其他條件出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓價款的行為。土地出讓屬國有土地使用權(quán)的一級市場轉(zhuǎn)移的初級流轉(zhuǎn)，是國有土地所有權(quán)人即國家將國有土地的用益物權(quán)以法定的方式賦予使用權(quán)人，由土地使用者依法享有占有、使用、開發(fā)、經(jīng)營、管理和收益等權(quán)利。

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實行有條件轉(zhuǎn)讓。依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件分為實質(zhì)要件和形式要件兩種：（1）實質(zhì)要件，是決定土地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓的因素，主要包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要具備法律規(guī)定的條件，擁有土地使用權(quán)要具有土地使用權(quán)出讓合同書，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓者，以完成土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定投資的一定比例作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，要按出讓合同規(guī)定的期限投資、開發(fā)、利用土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有其必要條件，即違反合同的限制性條件。（2）形式要件，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必不可少的要件，主要包括訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶登記。

3.土地轉(zhuǎn)讓。土地轉(zhuǎn)讓既不同于國有土地使用權(quán)一級市場，即初級流轉(zhuǎn)的“土地出讓”，也不同于國有土地使用權(quán)、集體土地承包經(jīng)營權(quán)的一級流轉(zhuǎn)、二級流轉(zhuǎn)的“土地流轉(zhuǎn)”，而是屬于國有土地使用權(quán)、集體土地承包經(jīng)營權(quán)二級市場行為，即其再次流轉(zhuǎn)的一種“土地轉(zhuǎn)讓”，是個人或單位平等市場主體之間所發(fā)生的一種土地使用權(quán)（承包經(jīng)營權(quán)）的轉(zhuǎn)讓。就國有土地來說，國有土地轉(zhuǎn)讓是指國有土地使用權(quán)人通過土地出讓等方式合法取得的國有土地使用權(quán)，并以合同契約的方式再行移轉(zhuǎn)的一種民事法律行為。其轉(zhuǎn)讓方式遵循《物權(quán)法》第143條規(guī)定、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第4條規(guī)定和《城市房地產(chǎn)管理法》第36條規(guī)定。就集體土地來說，集體土地轉(zhuǎn)讓是農(nóng)村承包土地的轉(zhuǎn)讓，主要是指土地承包戶將其擁有的未到土地承包期限的土地承包經(jīng)營權(quán)依一定的方式和條件，并以合同契約合法合規(guī)的形式轉(zhuǎn)移給他人的一種法律行為，由此，土地承包經(jīng)營權(quán)的發(fā)包關(guān)系隨之發(fā)生變更。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)土地承包發(fā)包方即農(nóng)村集體組織批準(zhǔn)同意，除土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓以外的如轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)上報土地承包經(jīng)營權(quán)的發(fā)包方即集體組織備案。

4.土地流轉(zhuǎn)、土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓三者的聯(lián)系與區(qū)別。土地流轉(zhuǎn)、土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓三者相互聯(lián)系、相互交叉、相互區(qū)別。土地流轉(zhuǎn)的范圍更為寬泛，無論是國有土地還是集體土地，都包含土地一級市場流轉(zhuǎn)和土地二級市場流轉(zhuǎn)，廣義上可以攬括一切土地轉(zhuǎn)移行為；土地出讓的范圍則顯得更為狹小、單一，僅僅是國有土地使用權(quán)初級流轉(zhuǎn)的一級市場流轉(zhuǎn)；土地轉(zhuǎn)讓的范圍則比土地流轉(zhuǎn)小一些、比土地出讓大一些，無論是國有土地使用權(quán)，還是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，土地轉(zhuǎn)讓恰恰是土地再次流轉(zhuǎn)的二級市場流轉(zhuǎn)中的一種。

三、準(zhǔn)確理解農(nóng)村集體土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”

黨的十八大和十八屆三中全會均提出，要鼓勵承包經(jīng)營權(quán)在公開市場上流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營，培育新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營主體，構(gòu)建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系。

實現(xiàn)土地集體所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”，是引導(dǎo)土地有序流轉(zhuǎn)的重要基礎(chǔ)，可鼓勵創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)形式。應(yīng)堅持農(nóng)村土地集體所有，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置，引導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)。要維護好農(nóng)村土地集體所有權(quán)，一方面要探索新的集體經(jīng)營方式，另一方面要行使好農(nóng)村集體在土地流轉(zhuǎn)和承包經(jīng)營上的管理監(jiān)督權(quán)。要保障好土地承包權(quán)，抓緊抓實承包地確權(quán)登記頒證工作，妥善解決農(nóng)戶承包地塊面積不準(zhǔn)、四至不清等問題。要完善承包合同，健全登記簿，頒發(fā)權(quán)屬證書，強化土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)保護。同時，要放活經(jīng)營權(quán)，鼓勵創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)形式，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，加強土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)，為流轉(zhuǎn)雙方提供服務(wù)?？傊?，三權(quán)分置是深化農(nóng)村土地制度改革的實踐探索，體現(xiàn)了中國特色農(nóng)村土地制度改革的理論創(chuàng)新。

四、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

1.農(nóng)村集體建設(shè)用地含義。農(nóng)村集體建設(shè)用地是指土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的存量農(nóng)村集體建設(shè)用地。

2.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)限制條件。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，受到法律的嚴(yán)格限制，只有在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兼并、破產(chǎn)的情形下，其土地使用權(quán)才可以依法發(fā)生轉(zhuǎn)移。國家法律、法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村集體土地使用權(quán)除“四荒”拍賣確立的使用權(quán)外，其余均不得進入市場流轉(zhuǎn)。其中農(nóng)地只有耕地權(quán)，嚴(yán)格限制農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)地?；诒Ｗo耕地和生態(tài)環(huán)境的需要，不準(zhǔn)在承包地、自留地、自留山內(nèi)私自建房、葬墳、開礦、毀田取土、燒磚瓦等。

3.什么是“四荒”地，其土地使用權(quán)能否流轉(zhuǎn)？“四荒”地是指荒山、荒溝、荒丘和荒灘?！锻恋毓芾矸ā分械霓r(nóng)用地不包括“四荒”地，但“四荒”地包括在農(nóng)村土地中?！八幕摹蓖恋厥褂脵?quán)的主體為農(nóng)戶或其他開發(fā)經(jīng)營單位，由村民委員會與使用者簽訂承包或出租、出讓合同依法登記后確立使用權(quán)。有償出租的使用權(quán)允許轉(zhuǎn)租。對于以拍賣方式出讓“四荒”地確立的使用權(quán)，可以進入市場流轉(zhuǎn)，但其使用條件僅限于出讓合同的內(nèi)容。

4.國家禁止集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)用于房地產(chǎn)開發(fā)。《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)均明確規(guī)定，開發(fā)商以及任何單位或個人均不得自行同鄉(xiāng)、村一級組織或個人、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合作在農(nóng)村集體土地上進行任何形式的商品房或以“大棚房”、“生態(tài)園”、“科技園”等名義開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”或“地產(chǎn)房”建設(shè)。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕71號文）再次規(guī)定：“任何單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大又造成耕地大量毀壞的，要依法追究刑事責(zé)任?！?/p>

5.大連市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式和條件是什么？2004年3月1日正式實施的《大連市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》規(guī)定：（1） 集體建設(shè)用地，指集體所有土地中已被依法批準(zhǔn)用于建設(shè)的土地（農(nóng)民建房宅基地除外）。集體建設(shè)用地分別由依法登記的村農(nóng)民集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體行使所有人權(quán)利。（2） 四種方式：①轉(zhuǎn)讓。集體建設(shè)用地所有權(quán)人將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓渡給土地使用人使用，并向使用人一次性收取該年期內(nèi)的土地收益。②出租。集體建設(shè)用地所有權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)以出租方式提供給土地使用人使用，并定期向土地使用人收取土地租金。③作價出資或入股。集體建設(shè)用地所有權(quán)人以一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)作價，以出資或入股方式投入新設(shè)立的企業(yè)。④合作或聯(lián)營。集體建設(shè)用地所有權(quán)人以一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)作為條件，與其他單位或個人合作、聯(lián)營，共同舉辦企業(yè)。（3）四個條件：①符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。②土地權(quán)屬關(guān)系合法、清晰、無爭議。③符合土地用途管制制度要求。④經(jīng)過農(nóng)民集體村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。

6.大連市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后有哪些不允許的行為？（1）流轉(zhuǎn)后的用地不得用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)?！洞筮B市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）強調(diào)，流轉(zhuǎn)后的集體建設(shè)用地不得用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變原批準(zhǔn)用途。同時集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)土地人使用年限不得超過法律和國家、省、市規(guī)定的同類用途國有土地使用權(quán)出讓或出租最高年限。（2）農(nóng)民參加養(yǎng)老保險部分不得低于土地收益的50%?！掇k法》明確規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的土地收益歸集體建設(shè)用地所有權(quán)人所得，主要用于土地開發(fā)整理和村鎮(zhèn)公益事業(yè)的投資，為農(nóng)民參加養(yǎng)老保險的投資，其中農(nóng)民參加養(yǎng)老保險部分不得低于土地收益的50%。（3）流轉(zhuǎn)價格不得低于最低保護價。

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)地塊的標(biāo)定地價，由市及縣（市）區(qū)規(guī)劃國土部門會同有關(guān)部門以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)進行評估確定。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格，由受理流轉(zhuǎn)申請的規(guī)劃國土部門根據(jù)基準(zhǔn)地保護價、標(biāo)定地價和宗地評估價格初步確定后，報同級政府、先導(dǎo)區(qū)管理委員會備案。

五、流轉(zhuǎn)取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)再行流轉(zhuǎn)

1.土地承包經(jīng)營權(quán)，指權(quán)利人依法有權(quán)對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的權(quán)利。其內(nèi)容包括：（1）占有承包的耕地或林地、草地；（2）使用承包地獨立進行生產(chǎn)經(jīng)營活動；（3）收取承包地的收益，公民個人的承包收益，可以繼承；（4）將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓；（5）承包地被征收的，有權(quán)獲得合理補償。

2.流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)能否流轉(zhuǎn)？《農(nóng)村土地承包法》第32條規(guī)定，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。

3.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以什么形式界定？當(dāng)事雙方須以合同契約形式界定。《農(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。

4.土地流轉(zhuǎn)是否需經(jīng)發(fā)包方同意？《農(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定：采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案。

5.土地承包權(quán)能否轉(zhuǎn)出給從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶？《農(nóng)村土地承包法》第41條規(guī)定，承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止。

6.土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的受讓對象是什么？土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的受讓對象可以是本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人。承包方采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的，經(jīng)發(fā)包方同意后，受讓人可以要求及時辦理土地承包經(jīng)營權(quán)讓變更、注銷或重發(fā)有關(guān)證書手續(xù)。

7.土地承包經(jīng)營權(quán)能否再行流轉(zhuǎn)？《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第13條規(guī)定，受讓方可以將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實行再流轉(zhuǎn)，但應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意。第20條規(guī)定，通過轉(zhuǎn)讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營權(quán)證后，可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

8.《土地承包經(jīng)營權(quán)合同》有效或無效如何界定？《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第13條規(guī)定，承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無效，但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外。承包經(jīng)營戶必須經(jīng)發(fā)包方同意方可轉(zhuǎn)讓，否則此轉(zhuǎn)讓是無效的。

9.什么是《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》？它指農(nóng)村土地承包合同生效后，國家依法確認(rèn)承包方享有土地承包經(jīng)營權(quán)的法律憑證。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證只限承包方使用。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證內(nèi)容如下：（1）名稱、編號；（2）發(fā)證機關(guān)及日期；（3）承包期限和起止日期；（4）承包土地名稱、坐落、面積、用途；（5）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變動情況；（6）其他應(yīng)當(dāng)注明的事項。

10.沒有《土地承包合同》是否就沒有土地承包經(jīng)營權(quán)？《物權(quán)法》第127條第1款規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立?！薄锻恋爻邪ā返?2條規(guī)定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經(jīng)營權(quán)。”這就是說，依法簽訂的土地承包合同一經(jīng)成立，立即產(chǎn)生法律效力，承包方即時取得土地承包經(jīng)營權(quán)，無須辦理其他登記手續(xù)。國有土地使用權(quán)出讓，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同并支付全部土地使用權(quán)出讓金之后，還必須依法登記，領(lǐng)取土地使用證，才能取得土地使用權(quán)，此二者是不一樣的。土地承包合同才是土地承包者賴以行使土地承包經(jīng)營權(quán)的合法有效依據(jù)。

（作者單位：大連房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)學(xué)會）