物業管理行業營改增實施的完善路徑

文/吳鴻根

物業管理行業營改增實施的完善路徑

文/吳鴻根

今年5月1日，我國營改增試點擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，實現了增值稅對貨物和服務的全覆蓋。本文通過分析物業管理行業營改增現狀，就如何解決物業服務企業稅負增加難題提出完善路徑。

一、物業管理行業營改增實施現狀分析

從物業管理行業營改增首次報稅情況來看，小規模物業服務企業減稅明顯，大部分企業稅負有所下降或基本持平，但也有10%左右的企業稅負略有增加。

（一）強化內控管理，制定應對措施

營改增的實施，不單純是稅種的改變和稅率的增減，而是對物業服務企業內控管理提出了更高要求。不少企業直面經營管理中的薄弱環節，從“吃透政策、修煉內功”著手，通過調查摸底，測算企業稅負情況，調研和規劃營改增方案，預測營改增對企業未來發展的影響，提出應對措施和對策，組織從業人員參加營改增政策和納稅申報業務培訓，梳理現有經營業務，分析收入支出類型，強化財稅核算技能，以確保新舊稅制順利轉換和平穩運行，設置相應的增值稅核算科目，實行收入和成本價稅分離，嚴格管控涉稅流程，加強增值稅申報和發票管理，編制增值率使用手冊，健全企業增值稅管理系統，夯實內部管理基礎，修訂內控管理制度，完善風險預警機制，構建制度更完善、決策更科學、執行更有力、管理更有效的增值稅監管體系。

（二）打通抵扣環節，促進服務外包

物業管理行業納入營改增試點，使得貨物與勞務不統一的稅制結構得到優化，原本保安保潔、房屋維修、綠化養護、公用設施設備運行維保等上游外包物業管理業務的專業公司進項稅抵扣難矛盾得以化解，同時，也解決了產業鏈下游支付物業費行業的進項抵扣難題。營改增還推動了物業服務外包業務發展。在營業稅制下，物業服務外包需征收營業稅，且不能抵扣，加重了企業負擔，減弱了企業將服務外包的積極性。營改增后，服務外包業務繳納的增值稅可以抵扣，有利于企業降本減負。因此，物業管理行業營改增，對增加抵扣環節，推進服務外包業務發展，增強企業經濟發展活力，加快行業結構調整、產業升級和轉型發展有著重要的推動作用。

（三）消除重復征稅，降低企業負擔

全面推行營改增，為物業服務企業提供了更多的降稅減負機會。小規模物業服務企業稅率下降受益明顯。年營業收入低于500萬元的小規模企業，由營業稅率5%改為增值稅適用征收率3%，實際征收率為2.91%，稅率減少2.09%，減負比率高達41.75%，對處于微利乃至虧損狀態的小規模企業的生存發展影響較大。年營業收入高于500萬元的一般納稅人企業，由營業稅率5%改為增值稅適用稅率6%，實際稅率為5.66%，較之征收營業稅時稅率高出0.66%，稅負增加13.21%。考慮到物業服務企業設備采購、場地租賃、固定資產、辦公用品等進項稅額可抵扣，再加上支付給保潔保安、綠化養護、房屋維修、設施設備維保等專業分包公司的費用也可作為進項稅額抵扣，企業稅負總體上會有下降或基本持平。有家年經營收入1億元的物業服務企業，可抵扣項目中能耗占10%，外包勞務占70%，可用于抵扣的金額在8000萬元左右。如能抵扣成功，企業稅負估計可下降2%左右。

（四）促使行業減稅，助推企業轉型

營改增后，物業管理行業總體稅負有所下降或基本持平，但由于企業的服務對象、收費方式、成本結構、發展規模等不盡相同，會出現有的企業稅負降低、有的企業稅負增加的狀況，但總體來說，應該是減稅企業數量多、規模大，行業稅負呈減多、增少的凈減稅趨勢。按照國家“確保所有行業稅負只減不增”的要求，部分短期內出現的稅收不降反增的企業，可享受營改增帶來的政策“紅利”。當然，隨著營改增政策的完善和抵扣鏈條的延伸，企業稅負增加的情況會得到改善。更為重要的是，物業管理行業營改增有助于通過優化稅制結構為企業減負，助推企業轉型升級，為深化行業結構調整和加快現代服務業發展提供支持。

二、物業管理行業營改增試點難點研究

物業管理行業營改增成效初顯，總體稅負有所下降，呈現結構性減稅。但部分物業服務企業也碰到了抵扣項目有限、消費服務偏多、減稅效果有限等方面的困難和問題，這是物業管理行業營改增迫切需要解決的難題。

（一）人工成本較高，抵扣項目較少

物業管理行業實行營改增，雖然企業材料設備采購、服務外包業務等可作為進項稅額抵扣，但作為勞動密集型行業的物業管理，主要成本是人工、房屋租金和物業管理費，特別是人工成本占比較大，實際可抵扣項目較少，致使部分企業稅負不降反增。據上海市物業管理行業協會統計，2015年，全行業人工成本已占到企業經營成本的75%左右，而人工成本不能產生進項稅額。其他諸如公共區域水能耗、從小規模納稅人處購進材料等也無法抵扣進項稅額。因此，人工成本較高，可抵扣項目比重過低，令不少物業服務企業稅負增加，導致原本微利或虧損的企業稅收負擔加重。

（二）取消水電代收，企業稅負增加

物業管理行業收費主要分為兩類，一類是提供經營服務收取的服務費，另一類是通過代收代繳服務獲取的差價。提供經營服務收取服務費，應按營業收入全額征收增值稅，而對于水電服務費等代收代繳業務，征營業稅時按收支差額征稅，營改增后并未延續差額征稅政策。目前，經紀代理服務已不包含物業服務企業的代收代繳行為，水電費代收代繳由征營業稅時的適用稅率5%改為征增值稅時得13%、17%。物業服務企業只能按銷售稅率開具增值稅專用發票，但由于小規模企業只能開具增值稅普通發票，物業服務企業無法抵扣進項稅額。物業服務企業不僅無償代收代繳水費，而且還要承擔高額稅收，明顯不合理。以自來水為例，自來水公司銷售自來水按簡易辦法依照3%征收率征收增值稅，物業服務企業轉售時要按13%的稅率繳納增值稅。由于物業服務企業進項稅率為3%，出項稅率為13%，物業服務企業為此要承擔10%的稅率差，還不包養護、人工等成本支出，增加了企業稅負。

（三）消費服務偏多，減稅效果有限

物業管理行業服務對象可分為住宅和非住宅兩類：住宅類以提供個人服務為主，可歸為消費性服務；非住宅類則為企業經營提供服務，可歸為生產性服務。由于物業管理行業消費性服務比重占據六成以上，稅率也由征營業稅時的5%改成征增值稅適用稅率6%，加上消費性服務進項抵扣少，雖然總體減稅，但相對于生產性服務業，減稅效果有限。水電費代收代繳由征營業稅時的適用稅率15%改為征增值稅時的3%和17%，電梯維保服務、停車場臨時停車費由征營業稅下的5%改為征增值稅適用稅率11%。同樣以銷售自來水為例，自來水公司實行簡易計稅辦法征收，開具3%的增值稅普通發票。物業服務企業取得發票，不能抵扣進項稅額，而且代售自來水的稅率為13%，物業服務企業憑空增加一筆稅負。部分企業由于無法實現進項稅抵扣，又缺乏其他可抵扣項目，沒有形成上下游之間的抵扣鏈條，面臨短期內稅負不降反增的困境。

（四）收費全額增收，稅收壓力較大

按現行增值稅制度，稅務部門均對物業服務企業全額征收增值稅。車輛停放費、租賃費、代辦性服務費、特約性服務費、公共收益性經營收入等代收代繳服務，應將外包支出和代收代繳費用從物業服務資金收入中扣減，將剩余的服務收入作為征稅依據，而現行稅制對服務收入實行全額征稅，增加了企業的稅收壓力，不少物業服務企業陷入虧損。浦東一家物業服務企業以酬金制形式管理住宅小區，全年代收物業服務費936.9萬元，業委會支付企業70萬元酬金。按理說，稅務部門應對物業增值部分即業委會支付給物業服務企業的酬金征稅。可現行稅制卻要對物業服務企業的1006.9萬元收入征收增值稅。物業服務企業為此要多繳增值稅53.03萬元。酬金制下物業服務企業一般僅收取10%的物業費作為酬金，而稅務部門要按100%的物業收費征稅，無疑加重了企業稅收負擔。

（五）抵扣項目不足，稅率有所提高

物業管理行業原按5%的稅率征稅營業稅，營改增后一般納稅人按名義稅率6%、實際稅率5.66%繳稅，稅負增加13.21%。由于物業管理服務企業主要成本為人工費、房屋租金和物業管理費，抵扣項目原本就不多，再加上公共區域水能耗、承接政府大中小修工程、水電費代收代繳、企業更名遇到問題、外包勞務部分企業不能開具增值稅專票等無法抵扣的情況，進項稅額抵扣嚴重不足。物業服務企業人工成本占經營成本78%，而這部分成本按目前政策無法抵扣進項稅額。部分企業因無法實現進項稅額抵扣，又缺乏其他可抵扣項目，沒有形成上下游之間的抵扣鏈條，使得這些企業營改增遭遇抵扣難題，稅負不降反增。

三、完善物業管理行業營改增路徑研究

面對部分物業服務企業稅負增加的現狀，要從戰略高度思考行業長遠發展，提出完善物業管理行業營改增路徑。

（一）出臺配套措施，降低企業稅負

針對人工成本比較大、可抵扣項目比重過低、部分企業稅負加重等困難和問題，政府主管部門要盡快完善試點政策及相關配套措施，出臺具體可行的操作辦法，解決物業服務企業稅負不降反增問題。要根據物業管理行業特點，對支付給保潔保安、綠化養護、設備設施維保等專業分包公司的費用，具有代收代繳性質的水電服務費用，從稅收政策上給予適當優惠。住建委、稅務、水電等部門應當協調物業服務企業水電費代收代繳戶名變更難題。要研究解決上海市地稅局有關免征公房租金、暫免征收售后公房物業費收入稅收等政策的連續性問題，適當降低營改增財政專項補助門檻，以減輕物業服務企業的經濟負擔。

（二）住宅物業按照消費服務征稅

我國服務業可分為生產性服務業和消費性服務業。生產性服務業由于處于生產經營中間環節，營改增有利于產業鏈抵扣，原則上按一般納稅人征稅；而消費性服務業是為消費者提供服務，無需通過營改增來形成產業鏈抵扣，原則上可實行類似于小規模納稅人的簡易征收辦法。物業管理行業屬于生產性和生活性交叉混合服務業，建議將非住宅類、住宅類物業管理分別納入生產性服務業和消費性服務業，實施區別稅收政策。對非住宅類、住宅類中的中高檔商品房，可按現行營改增政策分為一般納稅人和小規模納稅人。而對住宅類中從事保障房和直管售后公房管理的物業服務企業，考慮到這些企業經營狀況不佳、與民生密切相關，可不再區分一般納稅人和小規模納稅人，統一按簡易計稅方法適用稅率3%征稅。

（三）保留特定服務稅收減免政策

物業管理行業作為準公共性服務行業，其性質決定了它的經營宗旨是“服務社會、保本微利”。政府主管部門要加大對物業管理行業的財政投入和政策扶持力度。保留營業稅時對物業服務企業部分收入采取的稅收優惠政策，以保證物業服務企業正常經營，繼續實行老舊住宅小區財政補貼，對財政補貼產生的稅收、政府購買物業服務成果支付給企業的資金實施增值稅減免，以避免出現物業服務行業營改增后企業經營虧損增加、稅負加重的局面。

（四）代收代繳費用實施區別對待

物業管理行業收費可以分為兩類，一類是提供經營服務收取的費用，另一類則是通過代收代繳費用收取的代理服務費。由于兩類服務性質不同，增值稅征收也應有所區別。提供經營服務收取的費用，應按營業收入全額征收增值稅，而對于代收代繳費用，應按收入全額計算增值稅。由于大量小規模企業存在，無法對進項稅進行抵扣，所以應區分兩種情況：對一般納稅人代收代繳費用，按代收全額計算增值稅；對小規模企業，按代收代繳收支差額征收增值稅。代收代繳費用包括商品住宅水電等能耗費用，以全部收入扣除物業服務企業管理的相應公用部位、設備設施所耗用電費、水費（憑發票）后的余額為計稅營業額；代收水、電、燃氣等費用，以向業主收取的全部費用扣除實際支付給收費單位的費用（不包括企業自身應負擔的相關費用）后的余額為計稅營業額。同時，對按簡易征收方式征稅的企業，允許將物業服務企業支付給小區保潔保安、綠化養護、設施設備維保等專業公司的費用從收入中扣除后，再計算增值稅。

（五）對酬金制收費試行差額征稅

現行物業管理收費主要有包干制和酬金兩種形式，在酬金制下由物業服務企業從管理費中提取一定的比例或金額作為酬金，其余部分由業主自行用于相關費用支出，盈虧由業主自行負責。按現行增值稅制，稅務部門全額征收增值稅，即按收取的全部物業管理費征稅，而不是按酬金部分實施差額征稅，加重了物業服務企業的稅收負擔。因而對采用酬金制收費模式的項目，要扣除具有代管代付性質的物業管理費，僅對支付給企業的酬金部分征稅。一是對企業開設單獨賬戶存放業委會資金的代管行為，不再征收增值稅。二是若業委會直接與提供勞務的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務的單位或個人直接為業委會開具發票，則對物業服務企業從代管資金賬戶代付勞務價款的行為不征收增值稅。

（六）研究保障住房配套稅收政策

保障性住房物業管理具有鮮明的保障特征，要求從事公共租賃房、廉租住房、經濟適用房、動遷配套商品房物業管理的企業，必須承擔更多的政府職能和社會責任，這是促進社會和諧穩定的需要。所以，實施物業管理行業營改增，可參照直管售后公房物業稅收優惠政策，對保障房物業實行稅收減免。政府主管部門要制定相關配套政策，明確從事保障房物業管理的企業不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的項目。對保障房物業管理企業，按簡易計稅方法適用稅率3%征稅，免征保障房物業租金和管理費收入增值稅。試行將政府財政補貼范圍擴大至保障性住房，對政府購買物業服務成果支付給企業的資金以及經營性房屋出租所得減免增值稅，以促進保障房物業管理的良性循環。

（七）降低企業財政專項補助門檻

從2012年實施營改增試點以來，全國各個省市陸續出臺了財政扶持政策。2012年，上海對3000家試點企業提供了10億元的財政扶持資金；2013年，北京市審核下達過渡性財政扶持資金1.23億元，涉及314家稅負上升企業。但各地申請財政扶持資金的標準差異較大。在上海，要求試點企業稅負每季度累計超過3萬元；在廣東，試點企業月平均稅負必須增加1萬元以上；在深圳，試點企業實際稅負月增加額須在5000元以上。但這些政策對以中小企業居多、經營狀況不佳的物業管理行業而言有失公允，它意味著稅負累計低于3萬元、月平均稅負增加低于1萬元、實際稅負月增加額低于5000元的物業服務企業，可能錯失享受過渡性財政扶持政策的機會。為此，要研究物業管理行業營改增相關配套政策和措施，按照“行業總體稅負不增，基本消除重復征稅”的增值稅改革原則，根據“核定企業基準稅負、增負部分財政適當補助”的要求，適當降低營改增試點過渡性財政專項補助門檻，以扶持營改增稅負增加的試點企業。以不增加物業服務企業稅負為標準，對稅負加重的物業管理企業，實行稅負增加多少、補助多少的財政支持。對按照新稅制規定繳納的增值稅與按老規定所繳營業稅持平的企業，可采取增值稅先征后返或全額征收、減半返還的過渡優惠措施。由符合條件的企業提出增值稅返還申請，經財稅部門核實審查后返還，以激發中小微物業服務企業的發展活力，確保物業管理行業營改增后稅負只減不增。

（作者單位：上海市浦東房地產集團研究［信息］室）