商品房預售中解除權除斥期間相關問題

文/宋安成

商品房預售中解除權除斥期間相關問題

文/宋安成

一、案情簡介

2010年5月，周某與A公司簽訂《商品房預售合同》，約定A公司于當年12月31日前將房屋交付給周某，同時約定A公司交付房屋時必須取得大產證，并在60日內協助周某辦理產證。同日，周某與B物業經營公司簽訂了《物業委托經營合同》，約定由B公司經營該物業，為期5年。2013年4月，A公司取得大產證并于同年10月通知周某辦理小產證，但辦理流程中顯示須與A公司簽訂委托經營合同，雙方產生爭議。周某于2014年4月訴至法院，要求解除該《商品房預售合同》。

二、法院觀點

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十五條第二款規定：“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”該條規定了《合同法》第九十四條當事人一方逾期履行義務時對方當事人行使解除權的除斥期間適用問題。本案中，周某由于出賣人原因無法辦理房屋所有權登記，要求解除合同而不受一年除斥期間的限制。但法院認為，雖然A公司于2013年4月取得大產證，10月通知當事人辦理產證違反了合同的相關約定，但周某具備了辦理產證的條件并實現了合同目的，卻遲遲不肯辦理而要求解除合同，沒有依據。故駁回周某的訴請。

三、律師分析

本案的爭議焦點在于周某要求解除合同的期限是否受一年的時間限制。筆者認為，除斥期間是指法律規定某種民事實體權利存在的期間。權利人在此期間內不行使相應的民事權利，則在該法定期間屆滿時該民事權利消滅。本案中周某所稱的“A公司的原因”導致無法辦證的抗辯理由無非兩個：一是A公司延期辦理了大產證導致周某延期辦理小產證；二是A公司以先簽訂委托經營合同為條件辦理小產證。依第一種抗辯理由分析，A公司依據合同應于2011年7月協助周某辦理小產證，周某也自2011年7月時開始享有合同解除權，解除權應當在一年內行使，但周某于2014年4月訴至法院要求解除合同，顯然已因其怠于行使解除權而導致權利消滅。如提出第二種抗辯理由，筆者認為，因周某與B公司簽訂委托經營合同在先而導致其無法辦理小產證，周某可以通過司法救濟途徑向A公司主張履行合同。因為協助辦理產證是A公司應盡的義務，A公司應當履行。但即使A公司不履行，周某也并不因此享有《解釋》第十九條規定的解除權。

《解釋》第十九條規定的解除權，其實是買受人在無法辦理出產權證、其合同目的無法實現的情形下所使用的司法救濟途徑。所謂“無救濟則無權利”，該種不受一年除斥期間限制的解除權是對買受人權利的最后保障，其形成條件也是法定的，即：當事人一方遲延履行債務或者其他違約行為致使合同目的無法實現。可見此法條保護的是合同無法實現時受損一方當事人的合法利益。而在本案中，A公司已辦理了大產證，也于規定期限內通知周某辦理小產證，也就是說周某此時辦理產證的條件已具備，并不存在合同目的無法實現的情形，因此周某不能適用該條賦予的解除權。從鼓勵交易方面講，既然合同目的無法實現的情形可以排除，那么法院會從穩定交易的角度出發，盡量促成交易的實現。至于周某因延期辦理產證而遭受的損失，可以依據合同要求A公司承擔違約責任，賠償一定的損失。

（作者單位：北京盈科（上海）律師事務所））