高房價逐漸成為產業發展之殤

文/蘇艷

高房價逐漸成為產業發展之殤

文/蘇艷

相信近期不少人都在關注華為搬離深 去東 之事。華為作為中國企業中的 者，極富創新力和發展前景，而深 也是國內最有活力的城市之一，隨著公司的良好發展，華為員工的收入也非常具有吸引力。目前，作為一家優秀的民營企業、深 的名片之一，華為被迫離開了深 ，可以說，是深 的高地價、高房價趕走了華為，趕走了持續的創新動力。這件事不僅在社會上引起反響，也將引起城市管理者的思考：城市的發展到底是房地產支撐，還是靠產業支撐。

一、經濟對房地產的依賴誰都難以否定

2015年，深 市全年完成固定資產投資額3298.31億元，比上年增長21.4%，其中：房地產開發項目投資1331.03億元，增長24.5%；非房地產開發項目投資1967.27億元，增長19.4%。房地產開發投資占固定資產投資的比重為40.35%，比2014年增長1個百分點。這一比重的持續上升，意味著房地產開發投資增速明顯高于非房地產開發項目的投資增速，經濟發展對房地產業的依賴逐年加劇。上海的這一比重更加夸張，2015年達54.6%，連續兩年占據了半壁江山。

此外，土地出讓金仍是地方財政的核心來源之一。以一線城市為例：北京2015年的土地出讓金高達1983.5億元，創造了新的歷史紀錄。廣州全年土地出讓金為907.03億元，同比增長7.4%，創歷史新高。上海和深的土地出讓金均略有下降，但總額依然居高不下，這主要是受可供出讓土地減少的影響，土地單價依然是快速高企，上海全年的土地成交總額達到1677億元，深 為417億元。

房地產行業毫無疑問是支柱產業，地方政府根本離不了房地產業。可以說，如果沒有房地產業，任何經濟目標都是空談。當然，對房地產業的依賴也非長遠之計，但地方政府又不得不大力發展房地產業，導致騎虎難下的局面。

二、高房價必然給產業發展帶來誤傷

健康的城市發展，必然呈現產業結構合理、產業不斷升級換代、房價穩步上漲、房地產市場穩健發展的局面，產業和房價相得益彰。產業的發展吸引高端產業人群，帶動房價的穩步上漲；房價的上漲，給產業人群帶來一定的資產升值空間，吸引企業投資。這種局面對政府也極為有利：企業的入駐帶來大量稅收，為城市基建、配建提供財政支持，高端人才的集聚帶來城市活力，為城市的健康可持續發展注入動力。

但現階段，中國最具經濟活力的城市，特別是一線城市，房價明顯過高，房價的漲幅動 十幾個百分點，甚至幾十個百分點，與產業人群的收入漲幅、產業發展節奏完全不匹配，且住房價格的快速上漲，帶動商業、辦公成本上漲，甚至產業用地價格也大幅上揚。一方面，這大幅增加了產業人群的生活成本，其效應傳導到企業，就將大幅增加企業的人力資源成本；另一方面，高房價會逼退大批有潛力、有創造性的高端人才，使企業重新思考城市布局問題。華為就是一個典型的案例。

現階段，由于一線城市的高房價，已經開始出現高端人才的擠出效應，上海的人才往長三角城市轉移，深 、廣州的人才往周邊城市如東 、惠州等轉移，北京的人才開始紛紛選擇回鄉發展。未來這些人才重新選擇工作地，將帶來產業的重新布局。

三、華為出走的根源就是高房價

在接收新華社的采訪時，任正非說：“深 房地產太多了，沒有大塊的工業用地了。大家知道大工業的發展，每一個公司都需要一定的空間發展。我們國家最終要走向工業現代化。四個現代化中最重要的是工業現代化。工業現代化中最主要的是，要有土地來換取工業的成長。現在土地越來越少，越來越貴，產業成長的可能空間就會越來越小。既然要發展大工業、引導大工業，就要算一算大工業的要素是什么，這個要素在全世界是怎么平均的，算一算每平方公里承載了多少產值，這些產值需要多少人，這些人要有住房，要有生活設施。生活設施太貴了，企業就承擔不起；生產成本太高了，工業就發展不起來。”

很明確，華為覺得在深 運營，成本太高。一是擴張發展的成本：華為旗下的綠苑公司，2015年在東 拿了兩塊商住地，建筑面積分別達20萬平方米和11萬平方米，也就花了7個多億，樓板價算下來每平方米僅2000多元，這種低價在深 早已不可能遇到。二是員工的生活成本：員工要購房，房價太高，員工要解決基本需求，如子女教育，學區房房價更高。

沃頓商業公眾號分析，深 曾拿“華為科技城”這一和華為毫無關系的名稱大力宣傳，炒熱區域房價，但這提升的卻是華為人實實在在的購房成本，對華為毫無益處。

可以說，地方政府過于熱衷于開發房地產市場，過于熱衷于追求一時的財政收入和經濟增長數據，忘記了服務于長期產業發展的基本職能。對于華為這種企業，深 政府還想彌補，還惦記著產業稅收，但對于其他創新發展的小企業，可能就會任其逃離。長此以往，可能會造成深活力的衰退。

只有高房價，只有房地產，沒有華為，沒有騰訊，這樣的深 ，還會是今天大批高端人才爭相進入的深 嗎？

四、產業是一個城市發展最堅實的基石

產業結構調整、產業轉移發展是中國面臨的一大課題。北上廣深等一線城市及發達的二線城市、沿海城市均在謀劃產業的升級換代，這是在當前經濟發展階段的必然選擇。

然而，筆者在走訪了多個省會城市后發現，不管是中部的還是西部的，經濟發達的還是不發達的，都希望大力發展第三產業，提升金融產業、生產性服務業的比重，引入各種金融企業總部等。似乎現在中國的每個城市都想復制紐約，都想造個曼哈頓，但世界上的曼哈頓只有一個。

可以說，實體經濟、制造業是經濟發展的核心脈絡，是一切行業的根基。金融產品的利潤說到底還是來自實體經濟。筆者一直不太理解P2P騙局為什么那么容易得逞，除了“人們太渴望暴富”就無其他解釋了，畢竟一切金融產品最終都會投到具體的項目中，投入實體經濟中，但以現在制造業的狀況，哪里還有利潤可言，更何況是那么高的收益率？沒有實體經濟支撐的金融業，必將成無水之源，泡沫化、空心化等問題都會浮出水面。

因此，若城市樓市過熱，如四個一線城市以及南京、蘇州、合肥、廈門等，政府要及時干預，降低房價過高的風險，必要時要出臺強勢調控政策，有序引導房地產市場回歸至均衡水平，預防樓市風險傳導至城市產業和經濟發展中。

（上海易居房地產研究院）