答房價高漲原因的提問

文/包宗華

答房價高漲原因的提問

文/包宗華

近年來，有幾個大城市的同仁分別來函反映，如以2000年的房價為基數，城市建成區（不包括郊區縣鎮）的房價，大多上漲了幾十倍，并詢問其原因。有的同仁問：該市取消了主管住房的行政部門，這是否為房價高漲的主要原因？現以個人的認識作答。

一、 根子在制度

西方國家進入資本主義社會以后，長期實行的是住房商品化制度。其基本理念是：住房是一種商品，應由市場自發調節；住房是一種生活用品，應由居民自行解決。這種制度也就是政府不管廣大居民住房問題的制度。這一制度的要害有二：其一，有可能出現房價猛漲，政府卻無力調控；其二，解決不好廣大中低收入者的住房問題。因此，在進入20世紀后，許多國家陸續地 棄了住房商品化制度，推行一種具有重大改革內容的現代住房制度。改革的要點有：其一，政府要管住房問題，并把解決好廣大居民的住房問題、為人民造福定為政府的責任，總目標是人人享有適當住房；其二，推行一種以住房福利（我國稱為社會保障）為主并與商品住房適當結合的新制度，使用較多的是住房分類供應制度；其三，新制度的重點是中低收入者，即對最低收入者充分供應廉租屋，對中中和中下收入群體，要讓他們買得到和買得起房；其四，嚴格控制房價上漲。許多國家的實踐證明，推行現代住房制度，既能較好地解決好廣大中低收入者的住房問題，又能有效地穩定房價。新加坡在上世紀60年代至90年代的三十多年時間里，房價每年上漲大多為1%-2%，有的年份還不上漲。德國在近三十年時間里，房價上漲60%，由于房價上漲是累進計算，因而每年平均上漲只有1%多一點。我國之所以出現房價連續猛漲，根子在于推行住房商品化制度。

二、我國房改后為何會推行住房商品化制度

1998年國務院頒發的23號文既決定以住房商品化為指導思想，又決定在我國推行住房分類供應制度，無論各地執行哪一種住房制度都有紅頭文件所載內容為依據。按住房分類供應制度的要求，我國每年建房總數中保障房應占80%以上，而我國每年建房總數中，商品房占了95%左右，實際走的是住房商品化道路。一個重要原因是，雖然建保障房免收土地出讓費且稅費減半，但城市政府要“賠錢”，而建設即使沒出售的一億元商品房，政府通過出讓土地也可以收入五千多萬元。這就自然而然地驅使地方政府“重商厭保”。

三、 我國房價為什么會連年高漲

推行住房商品化制度有可能導致房價連年高漲，若有國家將這種可能性變成了事實，則都會有其特殊的原因。我國最為特殊的原因是出現了“土地財政”。原先中央和地方的四大共享稅都由地方得大頭，經過2000年以后的幾次調整，轉為中央得大頭。地方稅收大減，只得在出售土地上狠下功夫。據了解，許多城市的財政收入中，來自土地的要占40%-50%，成了名副其實的土地財政。而要保持土地財政的常盛，有兩個重要要求：一要不斷擴大商品房建設規模；二要房價不斷高漲。政府支持漲價的力量特別強大。還有一個輔助原因是，中國不到總人數20%的有錢人，擁有全國個人財富總量的80%以上。他們的錢存在銀行會因負利率而貶值，而轉投住房，則會因房價不斷高漲而大幅度增值。房價連年高漲反而刺激了住房投資，使得在一定時期內，房價連年高漲，房子仍然賣得出去。

從2003-2013年，我國政府連續發出九份以調控房價為主的宏觀調控文件，但因這些文件沒有觸及住房商品化這個根子，因而房價仍然是連續高漲。

四、城市住房局所能發揮的作用

據了解，不少推行現代宏觀調控住房制度的國家，中央政府中都設有住房部，城市政府中都設有住房局。這些機構肩負著解決好廣大中低收入者住房問題的重擔，也承擔了完成好調控房價漲幅的任務，因而作用巨大。我國的城市住房局固然能夠發揮一定作用，但如果繼續推行住房商品化制度和土地財政，必會使其既不能很好地解決廣大中低收入者的住房問題，又無力調控房價，能夠發揮的作用相當有限。

五、 應該汲取日本的深刻教訓

二十世紀上半葉，日本主要是搞侵略戰爭，下半葉又忙于戰敗后的經濟起飛，因而它在發達國家中是一個特殊的一直堅持住房商品化制度而未改革的國家（雖然也搞了一些小改革）。日本堅持住房商品化制度最突出的負作用是，從1960-1990年的三十年間，以六大城市為代表，土地價格（房價也同步）竟上漲56倍多，其中不少年是高漲幅。經濟學界認為，每一次土地和房價的高漲，都會產生一定程度的泡沫，因有國家強大經濟實力的支撐，泡沫若不是特別大，一般不會破滅。泡沫只有在一年又一年地積累，達到國民經濟無力支撐的驚人程度后，才會破滅。日本就是經過三十年的泡沫積累，土地和房價驚人地上漲56倍多之后，才于1990年發生了舉世聞名的房地產泡沫經濟破滅，有的經濟學家稱之為一種特殊的經濟危機。泡沫破滅危害深重的主要表現，是使日本出現了長達十幾年的國民經濟蕭條。應該看到，我國房價連續猛漲十幾年，許多大城市的房價漲了幾十倍，已經潛伏著房地產泡沫經濟破滅的可能性。因此建議，必須及時轉向推行住房分類供應制度，下決心解決土地財政問題。

（中國房地產業協會）