房地產經濟管理中存在的問題與對策

文/王春華

房地產經濟管理中存在的問題與對策

文/王春華

從表面來看，我國房地產行業較為繁榮，但是行業內部其實還是存在較多問題，而且這些問題嚴重威脅到我國房地產行業的可持續發展，不能忽視。為了加大對房地產行業的管控，國家先后出臺了諸多管理政策以遏制房價的快速增長，但是從實際效果來看，成效不大，無法從根本上解決問題。一方面，土地、原材料、人工、機械等房地產行業所需要的生產要素成本不斷上漲，造成房地產行業的成本上升，間接地推動了房地產價格的上漲；另一方面，消費需求還在增加，使得房地產的交易量也不斷增加，而且我國實施城鎮化發展戰略，也將推動房地產行業的發展。因此迫切需要針對房地產經濟發展中存在的問題尋求對策。

一、當前房地產經濟管理過程中存在的問題

（一）政策大多是短期性的，缺乏連續性

最近幾年，我國將房地產市場的調控重點放在平衡供需上，然而出臺的大多數是短時間內的、缺乏連續性的政策，沒有從本質上認識房地產經濟管理方面的問題，無法進行長期有效的管理。同時，政府在制定短期政策和長期政策時，所控制的目標會有差異，使得管理效果不好，這給部分投機者提供了擾亂市場從而獲利的機會，不利于我國房地產行業的穩定發展。如國家相繼發布的經濟適用房、房產稅收、“國五條”政策都暴露出我國管理目標模糊的事實。

（二）經濟管理流于形式，缺乏完善的監督制度

政策出臺的目的在于加強市場管理，促進房地產行業健康發展，但是當前諸多政策流于形式，政策的執行缺乏相應的監督體系。一方面房價持續上漲，使得購房者的壓力進一步增大；另一方面民間出現了大批的炒房者，進一步抬高了房屋價格，導致我國出臺的諸多房地產經濟管理政策都無法有效地發揮其作用。此外，中央政府和地方政府實行兩級監管，導致中央出臺的政策和地方出臺的政策會有一定的沖突之處，同時管理職責和管理范圍等的確定模糊不清，使得我國房地產行業出現“上有政策，下有對策”的惡性循環。房地產業屬于高回報產業，房地產業也是不少地方政府的主要財政來源，很容易出現權錢交易等腐敗情況，這在一定程度上影響了中央政府的經濟管理效果。

（三）相關法律、法規體系的不健全

法律、法規體系的健全是進行有效房地產經濟管理的前提。雖然我國房地產行業較為繁榮，但是法律體系的建設嚴重滯后，導致房地產行業有不少漏洞并滋生了不少投機者擾亂市場。當前我國房地產經濟管理的文件或政策大多由國務院發布，但是這些文件和政策缺乏法律性、嚴肅性、穩定性和長期性，使得房地產行業經常出現無法可依、有法不依、執法不嚴的局面。

二、解決我國房地產經濟管理過程中存在的問題的建議和對策

（一）制定連續性政策，進行長期管理

首先，我們對城市要進行合理定位。從區域位置、實地觀摩、資料調查和歷史情況這四方面來對城市進行定位，根據城市的定位確定相應的發展戰略。然后，政府制定連續性發展規劃，明確房地產經濟管理的目標，緩解需求與建設之間存在的差距和矛盾，維護社會和諧穩定，促進經濟持續發展。最后，針對我國長期存在的人多地少、人多房少的局面，政府要明確規定房地產經濟管理的目標和自己的角色，發揮自身的作用，引導國民進行健康的住房消費。

（二）建立健全管理機制

健全的管理機制可以使房地產業良性發展。政府要發揮經濟管理在房地產行業中的作用，使房地產行業本身和國家宏觀調控都能促進房地產行業健康、穩定地發展。另外，中央政府需要調整財稅制度，降低地方政府財政對房地產行業的依賴性，并對官商勾結的情況進行嚴厲打擊，挑選典型案例對地方政府進行教育，維護市場環境，促進房地產行業健康發展。

（三）完善法律、法規體系

目前，我國出臺的與房地產有關的法律、法規只有《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《建筑法》等幾部，數量比較少，而且缺乏具有行業針對性的房地產法。因此，相關部門應快速推動房地產法的出臺，使我國在進行房地產經濟管理和出現房地產經濟糾紛時能夠有法可依。過去幾次國家的調控政策，效果不是很理想，沒有一部專門的行業法規來加以規范，也是原因之一。

（四）開展實際勘察，了解土地利用和住房居住情況

地方政府為了提高財政收入，對土地審批程序管控不嚴，導致不少違建工程的出現，另外有些開發商在取得土地審批之后，由于種種原因導致工程建設無法正常進行，造成土地資源的閑置浪費。對于這種情況，各級政府應定期對轄區內的土地使用情況進行調查，對閑置土地要回收或重新規劃，嚴厲打擊土地囤積等行為。對于住房，應定期統計閑置房屋數量，結合實際購房需求，判斷房地產行業是否處在健康狀態，建立房地產市場預警系統，幫助政府制定長期的房地產經濟管理規劃。

（五）轉換經濟補償方式，滿足對房地產的實際需求

雖然我國的GDP總量較高，但是人均GDP還是較低，而且貧富差距較大，不少居民對于房價還是望而卻步。要解決房價高這一民生問題，可以采取經濟補償的形式，對于購房者，可以對其經濟狀況進行調查和評估，根據地區的不同和購房者經濟狀況的不同制定相應的補償標準，縮小低收入與高房價之間的差距。當前我國采取的廉租房和經濟適用房政策，執行的效果不是很理想，而且存在大量私舞弊的現象，還有不少低收入人群沒有真正享受這一福利。

（六）提高環保意識，增強生態觀念

房地產經濟的開發理應與環境的發展相協調，房地產開發商必須不斷增強環境保護意識，只有這樣，房地產經濟才能持續健康發展。在開發投資項目時，要對當地的生態環境進行調查，認真聽取專家意見，開發建設過程中更要科學規劃，合理利用土地，提高開發土地的生態經濟效益，積極發展園林綠化，建立房地產開發與環境保護協調發展的綜合決策機制和協調機制，將“綠色空間，綠色家園”的開發設計理念貫穿于開發建設過程的始終，使房地產經濟成為生態環境的有機組成部分。

三、結束語

由于社會的日益發展，居民對于居住條件的要求越來越高，過去的老房子無法滿足其使用需求，從而給房地產行業的快速發展提供了先決條件。由于房地產行業發展得過快過熱，在發展過程中出現了很多問題，雖然國家緊急出臺了一系列的政策進行調控，但是成效有限。我國需要準確、客觀地了解房地產行業的發展現狀，借鑒國外先進管理經驗，在提高我國房地產經濟管理水平的前提下，促進我國房地產行業健康穩定地發展。

（浙江省社科院經濟研究所）