略論我國住房租賃市場發(fā)展問題

文/尹伯成 尹晨

略論我國住房租賃市場發(fā)展問題

文/尹伯成 尹晨

今年六月初，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（下簡稱《意見》），明確了一系列相關(guān)政策措施，以推進新型城鎮(zhèn)化，滿足住房需求。這些政策措施都是針對當前影響我國租賃市場健康發(fā)展的實際問題的，有利于化解阻礙這個市場順利發(fā)展的種種矛盾，也許能從國家層面有力加快我國住房租賃市場春天的到來。但是，對于大力發(fā)展住房租賃市場，還有許多問題值得進一步思考與認識。

一、大力發(fā)展住房租賃市場的重大意義

眾所周知，住房市場應(yīng)當包括交易市場、租賃市場和保障市場三個維度。國外的經(jīng)驗告訴我們，租賃市場在住房市場中有著非常重要的地位，例如德國，住房自有化率才40%多，除了保障住房，大量居民都是通過租賃市場解決住房問題的。可是在我國，仿佛安居樂業(yè)就是要有自己的產(chǎn)權(quán)房，加上我國處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期階段，開發(fā)、銷售等交易市場一直是樓市尤其是住房市場的主體，保障性住房近年來也有了一定發(fā)展，唯獨租賃市場一直滯后，處于自發(fā)狀態(tài)。各行各業(yè)人士對發(fā)展住房租賃市場的重大意義缺乏應(yīng)有的認識。

為什么在市場經(jīng)濟中會存在住房租賃市場且必須對其加以大力發(fā)展？

第一，是勞動力這一生產(chǎn)要素流動的需要。市場經(jīng)濟發(fā)展要求生產(chǎn)要素能經(jīng)常根據(jù)需要流動。勞動力，無論是體力勞動者還是腦力勞動者都是會根據(jù)需要流動的，而不會像自給自足的農(nóng)業(yè)社會或者計劃經(jīng)濟年代那樣終生不動。隨著工作地點的變動，就業(yè)者本人和家庭的住房也需要變動，而自有產(chǎn)權(quán)房的變動比較困難，因此租房居住的需求就必然會產(chǎn)生。

第二，是解決相當一部分人尤其是年輕人和新市民住房困難的需要。這些人往往因為剛工作或積蓄不多而買不起住房，即使可以按揭貸款，也因為付不起首付以及還不起貸款而無法購房。按照條件，他們又不能享受保障性住房，怎么辦？租房居住成為他們的合理選擇。發(fā)達的市場經(jīng)濟國家城市居民中的很大比例都租房居住，如美國1/3居民家庭租房居住，德國居民租房比例超過1/2，而不像我國這樣動不動就要通過購房來解決“住有所居”問題。

第三，是居民和企業(yè)的金融資產(chǎn)的投資需要。金融資產(chǎn)特別是貨幣資金是需要保值增值的。尤其在通貨膨脹的年代，不動產(chǎn)投資是一種安全合理的投資渠道。我國最近一二十年來的住房投資發(fā)展很快，然而住房投資與其說是投資，不如說是投機，因為廣大投資者的住房投資絕大多數(shù)是為了博取低買高賣的差價收益，而不是購房出租的長期投資行為。由于住房價格不斷上漲，而住房租金不可能如此快速上漲，在房價異常高企的情況下，住房出租收益率變得遠遠低于資金成本，使購房出租成為很不合算的事。實際上，真正的住房投資應(yīng)當是購房出租以獲取租金收益。在發(fā)達的市場經(jīng)濟國家，住房投資的情況也確實是如此。只有在非理性、不健康的房地產(chǎn)市場中，才會發(fā)生短期投機取代長期投資的現(xiàn)象，就像我國股市中股民購買股票都是為了博取買賣差價，而不是為了獲取紅利或者股息收益。

第四，是我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。這些年來，我國住房市場發(fā)展迅速，也出現(xiàn)了一系列問題，包括房價飛漲，投資購房后因待漲而導(dǎo)致空置率高，商業(yè)地產(chǎn)過剩而空置嚴重，等等。最近國務(wù)院公布文件，要采取一些措施來大力培育和發(fā)展住房租賃市場，對促進我國住房市場健康發(fā)展會有重要作用。一是租賃市場真正發(fā)展起來后，可使許多人認識到租房住同樣很好，特別在當前房價高企局面下，買房住不如租房住合算，就不會都急吼吼去搶著買房，房價上漲的腳步不僅會慢下來，而且可能逐步合理回歸。因為房租是消費需求決定的，不像房價那樣很大程度上由投機需求決定，一旦住房投機炒作風(fēng)停下來，由消費能力決定的房租又只能慢慢地小幅度上去，房價就勢必逐步走向合理。二是政府通過政策措施促使租賃市場發(fā)展起來，還能使許多本來閑置的住房被利用起來，減少資源浪費。三是允許把一部分商業(yè)地產(chǎn)改造成為出租住房，更是切中當前商業(yè)地產(chǎn)嚴重過剩的現(xiàn)實，適應(yīng)電商日益發(fā)展使商店商場需求量逐步減少的大趨勢，從而使我國住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)協(xié)調(diào)均衡發(fā)展。

二、當前阻礙住房租賃市場發(fā)展的一些因素

大力發(fā)展住房租賃市場意義很大。那么為什么在我國，這個市場多年來沒有能很好發(fā)展起來？首先是觀念問題。傳統(tǒng)觀念認為，安居樂業(yè)就是要有自己的產(chǎn)權(quán)房。我國自古以來就有所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”的說法。現(xiàn)在，這恒產(chǎn)首先就是指自己的產(chǎn)權(quán)房。因此，許多姑娘找對象時，首要條件是男方要有自有結(jié)婚用房。如果租房結(jié)婚，女方一般不大愿意。因此，這個傳統(tǒng)觀念很大程度上抑制了租房需求。

第二，承租人權(quán)益得不到保障。由于租賃市場缺乏相關(guān)法規(guī)，承租人合法權(quán)益經(jīng)常受到侵害。例如：房東突然收回房子或者突然大幅漲租金的現(xiàn)象屢見不鮮，中介機構(gòu)隱瞞房子真實情況、無理扣壓押金的情況也是家常便飯。承租人缺乏安全感，總感覺生活沒有保障，因此認為要安居，就得有自己的產(chǎn)權(quán)房，租房是迫不得已的選擇。

第三，缺乏良好、正規(guī)的租賃市場供應(yīng)主體也是一大因素。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國城市89.5%的可出租房來自私人出租住房，住房租賃市場供應(yīng)主體可以說基本上是散兵游勇，缺乏正規(guī)租賃企業(yè)。為什么會如此？這與發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)無利可圖大有關(guān)系。長期以來，做房地產(chǎn)開發(fā)遠比做租賃經(jīng)營有利可圖，因此，一般房地產(chǎn)企業(yè)不愿意輕易轉(zhuǎn)型，從開發(fā)走向租賃。做租賃經(jīng)營要先把物業(yè)建造好或者買下來，先期投入極大，而租金收益只能長期逐步流入。在我國，住房租金收入水平一般能反映廣大中低收入家庭的收入和消費水平。由于收入高的家庭通常早就購買了自有住房，要租房住的大多是工作不久的年輕人或者是經(jīng)濟比較困難的人群，他們支付不起高房租，這是房地產(chǎn)企業(yè)通常不愿意發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的一大原因。還有一個原因是稅收成本太高。按照當前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，加上其他成本支出，凈租金收益率只有2%左右。這個收益率遠低于資金成本，確實無利可圖。這樣，社會資金對住房租賃業(yè)務(wù)望而卻步就不奇怪了。

第四，缺乏住房租賃市場的相關(guān)法規(guī)制度和監(jiān)管措施，市場比較混亂。例如：現(xiàn)在租房市場上中介機構(gòu)經(jīng)紀人進行惡性競爭，為了完成業(yè)務(wù)量，發(fā)布的信息中差不多80%以上都是重復(fù)房源和虛假信息。人們平時經(jīng)常會接到中介機構(gòu)電話，不是問你住的房子要不要賣或者租，就是問你哪里的房子要不要買或者租，實際上，接電話者可能從未向中介機構(gòu)說過要買賣或者租賃住房。中介機構(gòu)之所以經(jīng)常打電話騷擾人們，是因為中介機構(gòu)每月用“帶看量”考核經(jīng)紀人業(yè)績，其實經(jīng)紀人對于房子買賣或者租賃本身并不太感興趣，更不在乎房源是否能滿足租客需要。由于中介機構(gòu)管理混亂，租客與房東缺乏信息溝通，相互之間沒有信任，整個租房市場的效率很低，租賃雙方常常會浪費許多精力。這說明建立健全的租賃市場相關(guān)法制法規(guī)、完善監(jiān)管體制機制、規(guī)范租賃中介機構(gòu)服務(wù)，是多么重要而迫切。

三、《意見》對我國住房租房市場供需的影響

這次國務(wù)院出臺《關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確了六方面政策措施來培育和發(fā)展住房租賃市場。如果這些措施能有進一步的實施細則并且真正得到落實，我國住房租賃市場的春天也許真的可能到來。

第一，從供給的角度看，能從質(zhì)和量兩方面大大提升住房租賃市場的供給能力。例如：從質(zhì)的方面看，《意見》明確要大力培育市場供應(yīng)主體，包括發(fā)展住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)，支持和規(guī)范個人出租住房。《意見》還鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運行管理。為了提高經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)的積極性，政府將對租賃經(jīng)營實行很大的稅收優(yōu)惠，降低租賃企業(yè)成本，來推動租賃市場發(fā)展。所有這些措施就有可能改變我國城市絕大多數(shù)的可出租房來自私人出租住房、住房租賃市場供應(yīng)主體基本上是散兵游勇、缺乏正規(guī)租賃企業(yè)的不正常局面。從量的方面說，為了擴大租賃住房來源，除了要大力開發(fā)興建以中小戶型為主的租賃住房，還將允許把商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，將現(xiàn)有個人住房按安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，并且對于個人出租房也將實行很大的稅收優(yōu)惠，由原來按房租5%征收減為按1.5%計算繳納增值稅，個人出租住房月收入不超過3萬的，2017年底前免征增值稅。這將大大調(diào)動個人出租住房、減少空置率的積極性。這些有效增加租賃住房房源供給的措施，對迫切要求解決住房困難的年輕人而言，應(yīng)當說是一個福音。這些年來，一些城市尤其是一線和部分二線城市的房價一路 升，房價上漲推動房租上漲。年輕人剛工作不久，工資收入較低，沒有多少積蓄，別說購房，租房都很困難。合理的、可以承受的租金對他們來說是多么重要。租賃市場上的價格是由供給和需求的關(guān)系決定的。在需求一定的情況下，房源增加就能抑制租金上漲。

第二，從需求的角度看，《意見》也提出了一系列提高住房租賃率的政策措施。一是要完善住房租賃支持政策，對于非本地戶籍承租人，按有關(guān)規(guī)定，經(jīng)備案的租賃合同可作為具有穩(wěn)定居所的證明，承租人可申領(lǐng)居住證，享受與當?shù)貞艏丝谕鹊陌ń逃⑨t(yī)療等在內(nèi)的公共服務(wù)，以此引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題的積極性；二是落實提取住房公積金支付房租政策以提高承租的能力；三是推進公租房貨幣化，并規(guī)定在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)的大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員中凡符合條件的，都應(yīng)納入公租房保障范圍；四是采取一些加強住房租賃市場監(jiān)管的措施，健全法規(guī)制度，完善監(jiān)管體制，規(guī)范租賃市場，推行住房租賃合同示范文本以規(guī)范出租行為，出租人提供的住房室內(nèi)空間要符合相關(guān)政策要求，在租賃合同期內(nèi)，出租人無正當理由不得解除合同，對于房地產(chǎn)中介行為要嚴格規(guī)范，打擊違法欺詐行為；五是強化地方政府責任，加強住房租賃監(jiān)管，規(guī)定城市人民政府要對本地區(qū)區(qū)域內(nèi)住房租賃市場管理總負責，要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確責任分工，充分發(fā)揮各級基層組織作用，建立租賃信息平臺，推進部門之間信息共享等。所有這些都將大大提高住房租賃市場的有效需求。

總之，這次國務(wù)院《意見》的出臺，應(yīng)當認為是我國住房市場運行中的一件大事，是房地產(chǎn)政策調(diào)控又一重要著力方向，對切實解決就業(yè)青年和城鎮(zhèn)化過程中出現(xiàn)的新市民住房困難有很大幫助，也會對我國房地產(chǎn)業(yè)以后的運行發(fā)展有很大影響，也許將標志我國住宅從只重開發(fā)銷售向租售并舉轉(zhuǎn)變，也可標志我國許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從單一開發(fā)走向開發(fā)和租賃并重的轉(zhuǎn)型開始。

四、我國住房租賃市場春天能否到來

我國住房租賃市場的春天能否真正到來，還取決于中央的這些政策措施能否真正落地，而這在很大程度上又受限于各地政府和房地產(chǎn)企業(yè)，原因是我國住房租賃市場能否真正發(fā)展起來與能否理順以下三個關(guān)系直接有關(guān)。

一是土地財政和發(fā)展住房租賃市場的關(guān)系。住房租賃市場如果真正發(fā)展起來了，二手房市場需求會大大分流一手房市場需求，一手房價格就難以上漲，因而地價就難以再漲，這就會影響到地方政府的土地財政。如果地方政府手里還有不少土地使用權(quán)要出讓，地方政府還會大力發(fā)展住房租賃市場嗎？如果地方政府不積極、不給力、不配合，國務(wù)院的文件再好，也只是一紙空文，或者雷聲大雨點小，住房租賃市場還是難以真正發(fā)展起來。

二是住房開發(fā)與住房租賃的關(guān)系。多年以來，我國城市房價一直在不斷上漲，使住房開發(fā)利潤豐厚，因此許多開發(fā)商爭先恐后高溢價拿地，拿到地就能賺錢。如果住房租賃市場的發(fā)展影響新房房價，進而影響新房開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商還會轉(zhuǎn)型去發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)嗎？

三是房價和房租的關(guān)系。目前我國租房者的經(jīng)濟承受能力大多比較低，如果房租過高，就租不起。因此，租金合理而且穩(wěn)定，是住房租賃市場有足夠需求的一個前提。然而在當前我國住房價格高企的情況下，房租不可能低，低了出租人就得虧損。國家希望發(fā)展專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)，這固然十分重要，但是住房租賃企業(yè)也必須講經(jīng)濟效益。因此，確定什么樣的房租能讓承租人租得起就成了一個大問題。

以上幾個關(guān)系不妥善處理好，我國住房租賃市場要很快發(fā)展起來恐怕就不會那么容易。現(xiàn)在國務(wù)院有了一個很好的關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的文件，但是它只有真正得到落實，才能促使我國住房租賃市場的春天到來。

（復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心）