租售并舉，安居樂業

文/鄧桂蓮

租售并舉，安居樂業

文/鄧桂蓮

近期，國務院辦公廳發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，這既是當前房地產市場去庫存的重大舉措，又是深化住房制度改革的中心環節，要從理論和實踐的結合上深入研究，認真落實。

一、澄清思想認識上的三個誤區

“重售輕租”是我國房地產市場長期以來存在的一個突出問題。究其深層原因，主要是存在三大誤區：一是誤把住房市場等同于商品房買賣市場；二是把住房制度改革誤認為就是改租房為買房；三是把“居者有其屋”誤認為家家擁有產權房。只有破解這三大誤區，才能從思想認識上解除發展住房租賃市場的思想障礙。

（一）破除把住房市場等同于商品房買賣市場的誤區

住房租賃市場是住房市場的重要組成部分。商品性住房市場包括兩大部分：一部分是居民直接購買商品房的住房所有權交易市場，購房者獲得房屋財產權，形成自有住房；另一部分則是商品住房租賃市場，即居民向房屋所有者（業主）租用擁有一定期限使用權的房屋居住。住房租賃市場的存在是由兩大因素決定的：一是住宅本身的特點，住宅是一種價值高的超耐用消費品；二是居民收入水平。正是由于住宅價值高，受到購房能力所限，那些中低收入和低收入者買不起房，只能租房住，這就決定了住房租賃市場存在的必然性。那種把住宅市場等同于商品房買賣市場、輕視或者否定租賃市場的認識，是片面的，不正確的。

（二）破除把住房制度改革誤認為就是改租房為買房的誤區

我國在計劃經濟體制下，城鎮住房實行實物福利分房制度，否定住房

的商品性。為適應社會主義市場經濟的要求，在明確住宅是商品以后，按照住房商品化的路子進行了改革，取消實物福利分房，改為貨幣化、工資化分配，鼓勵職工買房，大大推動了住房建設和住房市場的發展。但取消實物福利分房，并不等于取消租賃房。應當承認，依靠實物福利分配的租賃房是大大減少了，但是保障性廉租住房仍然是存在的。此外，中低收入者因買不起商品房而租房居住的更是大量存在。所以，把住房制度改革誤認為是取消租賃房也是極大的誤解。從目前情況看，為了解決新市民的居住問題，深化房改的方向還是大力發展住房租賃市場。

（三）破除“居者有其屋”就是家家擁有產權房的誤區

世界人居環境組織提出“居家有其屋”的口號，實質是強調人人擁有居住權利，意即“人人享有適當的住房”，也就是我國現在所提的“住有所居”，并不是說家家戶戶都要擁有產權房。住房的價值高，買房受收入水平限制，實際上并不是人人都買得起住房，中低收入以下者只能租房入住，即使發達國家也是如此，如德國，住房自有率僅為43%，一半以上的德國家庭是租房戶。美國是世界上經濟最發達的國家，住房自有率為65%，三分之一是靠租房居住的。我國目前城鎮居民住房自有率已達90%，屬于偏高類型。由于我國人口多，土地資源相對稀缺，過高的住房自有率擴大了住房市場需求，給降低房價造成巨大壓力，這是大城市房價畸高的重要原因之一。

只有破解上述三大誤區，掃清思想障礙，才能為深化住房制度改革、大力培育和發展住房租賃市場奠定理論基礎。只有實施租售并舉，才能真正實現安居樂業。

二、住房租賃市場的類型和層次

培育和發展住房租賃市場必須依靠科學分類。從總體上看，住房租賃市場可以劃分為兩大類：第一類是商品性住房租賃市場；第二類是保障性住房租賃市場。這兩類住房租賃市場又可細分為多個層次，通過劃分層次來確定發展的重點。

商品性住房租賃市場可以劃分為高、中、低三個層次。

第一個層次是面向外商和高收入者的高檔次租賃住房市場，即高端租賃市場。租賃對象主要是外商獨資或合資企業的高級管理人員和員工。他們的收入比較高，對居住舒適度的要求也比較高，由于其在華工作的時間相對較短，相當部分由其公司出資包租住房。因此，能滿足這種居住需求的必然是高檔次的住宅，包括小型別墅和高檔公寓房，房屋租金也必然比較高。如上海自由貿易區外商集中，就有這類需求。

第二個層次是面向大眾的中檔租賃住房市場。主要對象是城市中的大量流動人口，他們有一定的收入，但暫時買不起房，或者工作不穩定，需要租賃住房。他們一般帶有家屬，需求以兩室戶為主。要積極發展這類租賃市場。

第三個層次是面向低收入者（主要是農民工）的低端住房租賃市場。農民工已經成為城市產業工人的主體，承擔著工業、商業和服務業的重任，但工資收入處于底層，且享受不到住房社會保障權利，目前只能租用城鄉接合部簡陋的住房，不少農民工一家擠在一小間住房內。對這部分農民工，要盡快落實戶口，給予住房社會保障。政府可以建一點低檔次、小開間（如一室一廳戶）的租賃住房，幫助其解決住房問題。

保障性住房租賃市場，也可區分為三個層次。

第一個層次是面向中低收入者的經濟適用租賃住房市場。必然明確住房保障是保障居住使用權，決不能保障擁有產權房，只能是“住有所居”。因此，現有的經濟適用房，宜改賣為租。事實上，不少地區已停建停供經濟適用房，大力發展公共租賃房，政府給予一定的租金補貼，這類經濟適用租賃房實際上是公共租賃房的一種。

第二個層次是面向低收入者的廉租住房市場。這部分居民由于收入低，不但買不起房，連租房都有困難，因此，政府可以按一定標準，給予較多的房租補貼。根據國際經驗，廉租住房應是住房社會保障的主體部分，要大力發展廉租住房。

第三個層次是面向新參加工作的青年職工的租賃住房市場。新參加工作的青年職工主要是大學、中專畢業生和城鎮進入勞動年齡的青年人，他們一般收入水平不高，沒有積蓄，暫時買不起房，在一定時間內只能租房入住。為解決他們的住房困難，政府應當把他們納入住房社會保障范圍，作為一個特殊群體給予照顧。政府和單位可以建一點中低檔次一室一廳建筑面積30平方米左右的職工住宅，以較優惠的租金出租給青年職工居住。這類租賃房實際是具有過渡性的租賃住房。

今后，住房社會保障將提供公共住房，讓居民按照收入層次和住房困難程度，分層次享受房租優惠政策。因此，發展公共租賃住房還有很大空間。

三、積極促進和大力發展住房租賃市場

當前住房租賃市場發展滯后，針對存在問題，需要從供給側、需求側多方面采取措施，深化改革，促進發展。

（一）積極推進供給側改革，增加租賃住房供應

當前的住宅市場所以會產生“重售輕租”的問題，主要是供給側上開發商和政府思想認識上有偏差。開發商應當認識到，雖然短期內存在租賃房投資回收期長的問題，但從長期來看，置業投資，出租獲利，既穩定又收益不菲，且住房還有增值空間，算總賬并不吃虧。對政府來說，也不能急功近利地以為商品房買賣GDP上得快，而要從經濟的中長期發展考慮，擺脫對“土地財政”的依賴，從關注民生的角度重視住房租賃市場。政府要積極引導房地產開發企業建造一定量的租賃住房，同時還要加強住房社會保障建設，積極建造公共住房，滿足低收入者的住房需求。在二、三線商品房庫存量過大的城市中，還要鼓勵開發商將過剩商品房轉賣為租，政府也可以出資購買部分商品房，將其轉化為公共租賃房，作為保障房房源。由此，可以大大增加租賃住房供應。

（二）加快住房需求側改革，盡力滿足多層次的租賃市場需求

改革開放以來，我國的住房市場需求迅速由租公房向買私房轉化，居民的家庭財產中一半以上為住宅資產，這是人民富裕起來的重要表現，但同時也出現了住房自有率過高、拉動房價節節上升的問題。為此要設法分流住房市場需求，推進需求側改革。一是經濟適用房轉賣為租，鼓勵中低收入者租房入住。二是為青年職工提供合適的租賃房，鼓勵大中專畢業的新職工租房入住。三是針對低收入者的廉租住房政策由提供實物改為以貨幣化補貼為主，鼓勵租住社會租賃房，促進保障房需求。租賃住房需求的擴大必然會促進租賃市場發展。

（三）深化住房制度改革，逐步將農民工新市民納入住房社會保障范圍

農民工是目前城市中的一大群體，上海市2400萬常住人口中，農民工占900多萬。他們收入低，無住房，只能租賃住房，因而也是發展住房租賃市場的主要潛在需求。在農民工市民化的過程中，他們的住房問題應當成為深化住房制度改革的重點。改革的方向，是將農民工逐步納入住房社會保障范圍，實行廉租房政策。可以搞貨幣化補貼，也可以專門為這類群體建造小型的廉租住房，滿足其住房需求。

（四）采取優惠政策，積極支持租賃住房供給和需求的擴大

培育和發展住房租賃市場，必須采取優惠政策，給予積極引導和支持。在租賃住房供給方面，對建造租賃住房的開發商，提供金融支持，放寬建設貸款額度，實行利率優惠，同時降低稅率，減免稅收。對建造租賃住房的土地供應優先照顧，實施地價優惠政策。對于出租房提供者（包括私房），可適當減免稅收，對于私房出租者的稅率就低制定，鼓勵供給方多提供租賃房房源。

（五）培育租賃房市場主體，積極支持建立規模化住房租賃公司

住房租賃具有分散化、個別化的特點，管理難度較大。因此，培育租賃市場主體，進行規模化、規范化集中經營是必由之路。房地產開發公司除了建造商品房出售以外，還可以投資建立住房租賃公司進行租賃經營。這種租賃經營公司實行規模化經營，以住房出租收取租金，逐步通過折舊收回建設成本，并從中獲取利潤，這樣容易實行規范化管理。對大量分散的私房出租，可以利用現有的房地產經紀機構，成立住房出租經紀服務公司。業主可以委托公司經營管理，公司收取一定的代理費用，既便利業主，又利于規模化、規范化管理。

（六）實施規范管理，加強租賃市場法制建設

目前的私房出租存在不少混亂現象，雖然各市發布過住房租賃條例，但規范化不足，執行不力。因此，建議全國制定統一的住房租賃法，加強規范化管理，其內容大致可包括三個方面。

一是規范住房租賃的成交行為。不少私房租賃采取一對一談判的形式，根本沒有租賃合同，造成群租現象泛濫，糾紛不斷。住房租賃法規應當規定業主和租戶之間必須訂立租賃合同，并由中介協調管理，推行合同管理法制化。

二是規范住房租賃價格行為，形成相對合理的租金。住房租賃價格很復雜，涉及地段、檔次、裝修程度、設備完好率，以及房型、樓層、朝向等多重因素，租金按照市場經濟原則，在市場競爭中形成，但一對一談判時，具體的租賃價格還是會有差別。為了避免租金畸高或畸低的混亂現象，建議物價部門會同房地產管理局，定期發布各地區租賃指導價格，大體形成合理的租賃價格范圍。

三是規范業主和承租戶的權責利關系，既要維護業主的權利與義務，更要保護承租人的權利和義務，由此維護雙方的正當權益。國外住宅法對住房租賃關系都有詳細的規定，我國應借鑒其成功的經驗，盡快出臺《中華人民共和國房屋租賃法》，加強規范化管理。

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