住房租賃市場將形成萬億級規模

文/聞之

住房租賃市場將形成萬億級規模

文/聞之

6月3日，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》），提出要積極支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展，并提出要穩步推進房地產投資信托基金試點。有關專家表示，培育住房租賃市場，打通購租并舉市場，是我國住房體制改革的重要組成部分，為后續租賃市場的健康發展提供了原則性的指導。

政策優惠：減半征收個人所得稅

筆者認為，《意見》主要政策精神體現在以下幾個方面：一是允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。二是鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。支持房地產開發企業拓展業務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。三是鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房。引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。四是支持和規范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房，規范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業和中介機構出租住房。

值得注意的是，《意見》鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。此外，《意見》提出，對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持：對個人出租住房的，由按照5%的征收率減為按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策；房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。

就目前情況來看，租賃市場仍存在以下三方面問題：首先是政策方面的問題。相比買賣交易，租賃交易不涉及產權登記，所以備案不徹底，這也使得政府難以深入了解房屋租賃市場，難以科學地分析市場，難以作出正確的決策，影響房屋租賃市場乃至房地產業的持續、健康發展。

其次是供應方面的問題。作為房產消費的輔助產業，市場供應的租賃房源絕大部分是有多套住房的普通消費者手中的空置房屋。政府主導的公租房市場雖在逐漸擴大供應，但是目前絕對供應量不大。

最后是交易環節的問題。相比房屋買賣，大中介公司不重視租賃業務，而小中介則利用房屋托管等手段控制房屋租賃，賺取差價。房屋租賃多為業主與承租人私下成交，因未經房地產行政主管部門登記備案的房屋租賃量大面廣，又缺少稅收監管，所以合同糾紛頗多。

供給發力：促進萬億元大市場形成

在《意見》發布前的5月4日，國務院總理李克強主持召開了國務院常務會議，確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。而去年召開的中央經濟工作會議，在明確深化住房制度改革方向時，也強調了以滿足新市民住房需求為主要出發點，建立購租并舉的住房制度。為此，國務院常務會議進一步明確提出了發展住房租賃企業，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。這必將大大推動建立租購并舉的房地產市場、滿足城市新市民住房需求。

新的供需關系要求建立購租并舉的住房制度。按住建部房地產市場監管司司長高志勇的說法，目前租賃市場涉及人口在1億以上，年租金已經突破1萬億元。這一巨大市場也將成為房企轉型升級機遇期。房企進入房屋租賃市場，建立“薄利多租”商業新模式，將會創造新的供給，同時有利于去庫存和房地產市場穩定。

當前，我國發展房地產租賃行業還面臨不少“瓶頸”。據有關人士介紹，對租賃行業來說，長租行業算新興產業，稅負仍然較重。另外，由于這類企業都是輕資產運營，而目前國內對輕資產的公司都缺少抵押解決方案，導致借貸較難或需要較高利率。按照當前的房地產稅收政策，出租房屋要繳納營業稅、房產稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。沒有政策支持，住房租賃很難掙到錢，也很難形成規模化，企業不易做大做強。

為對癥下藥地解決這一問題，此次國務院常務會議明確提出，要完善稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應，同時強調強化監管，推行統一的租房合同示范文本，規范中介服務，穩定租賃關系，保護承租人合法權益。6月3日發布的《意見》，更有三個方面的利好刺激：一是稅費政策、租售并舉等措施，對中高端租賃市場來講，人才公寓、長租公寓迎來了新的機會，酒店式服務公寓也將迎來新的發展機會；二是對于低端租賃市場而言，尤其是從保障性住房的角度來講，公共租賃房貨幣化，有助于解決低收入家庭的居住問題，PPP模式的介入、租售結合方式的推進，也有助于解決住房閑置問題；三是商辦物業經改造后也可以進入租賃市場，且能享受水電、稅費等的減免，這也有助于盤活存量商辦物業，解決商辦市場庫存問題。

滿足需求：“買不如租”將會悄然興起

在5月6日召開的國務院例行政策吹風會上，住房和城鄉建設部副部長陸克華透露，我國將出臺六條措施培育和發展住房租賃市場。陸克華介紹，在我國住房租賃市場中，供應主體90%以上是個人出租，而成熟的房地產市場，專業租賃企業提供的房源占比在30%左右。近幾年有房地產開發企業和中介公司嘗試涉足住房租賃業務，但還不能滿足住房租賃消費的需求。陸克華表示，培育和發展住房租賃市場的主要政策措施有以下六條：一是培育市場供應主體。發展住房租賃企業，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，規范住房租賃中介機構，支持個人依法出租自有住房。二是鼓勵住房租賃消費。完善住房租賃支持政策，保障承租人依法享受公共服務，落實提取住房公積金支付房租政策，明確出租人和承租人各方權利義務。三是完善公共租賃住房。推進公租房貨幣化，提高公租房運營保障能力。四是支持租賃住房建設。鼓勵新建租賃住房，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。對土地用途調整為居住用地的商業用房項目，為了降低租戶的使用成本，用水、用電、用氣的價格按照居民的標準執行。五是加大政策支持力度。對住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持，相關文件將很快出臺；鼓勵金融機構加大支持，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點；完善供地方式，增加租賃住房用地供應。六是加強住房租賃監管。健全法規制度，完善監管體制，規范租賃市場。

目前從需求端來看，我國的房地產市場形態，正由增量轉為增量與存量同時發展，部分一線城市出現二手房交易超過新房的情況。居民消費觀念也開始從以購買為主轉向購租并舉。

全國人口普查數據顯示，約有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。在許多發達國家和地區，租賃住房供給中，機構出租房源往往占到租賃總供給的25%-30%。在房地產迎來存量時代之際，租賃市場既是未來房地產企業轉型的藍海，也是立足國情、通過公共服務保障住房民生的當然選項。國務院常務會議因此確定，推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。

中國房地產業協會原副會長朱中一表示，推動房屋租賃市場規模化發展有利于降低消費者入市成本和購房壓力，使其支出從長期購房還款轉變為短期租金。有關人士稱，“去庫存”是當下全國各地房地產市場的主旋律，為了賣房，不管是開發商還是地方政府，都使出了渾身解數，而在這個時候中央作出部署并出臺加快培育和發展住房租賃市場的實施意見，要求培育和發展住房租賃市場，鼓勵百姓租購并舉，是從理性出發、從現實出發的必然之選。

（；山東省臨沂市園林局）