房地產市場繁榮，民間投資深受影響

文/王瑞紅

房地產市場繁榮，民間投資深受影響

文/王瑞紅

據國家統計局統計數據顯示，與4月相比，5月份70個大中城市住宅銷售價格下降的城市有4個，上漲的有60個，持平的有6個。環比價格變動中，最高漲幅為5.5%，最大跌幅為0.5%。尤其在3月份一線城市樓市調控紛紛加碼之后，盡管一線城市樓市已明顯降溫，但以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線城市卻接棒一線城市樓市的火爆，房價、成交量及土地出讓量不斷刷新紀錄。這種房地產市場持續繁榮的景象，雖給房市帶來利好，但卻在一定程度上影響了民間投資。

房地產再度繁榮——負面效應影響了投資積極性

5月份經濟數據一經發布，即引發社會熱議，尤其是民間投資與房地產開發投資增速形成的反差，1-5月份：民間投資116384億元，增長3.9%，2015年全年為10.1%；全國房地產開發投資34564億元，同比增長7%，較去年同期加快1.9個百分點。

針對民間投資增速呈現的斷崖式下跌，國家發改委新聞發言人李樸民表示：目前在促進民間投資、穩定增長方面還存在政策制定落實、政府管理服務、市場環境建設、企業自身發展四方面的問題。此外，據國務院派出督導組的反饋，民間投資失速原因之一是近年工業品出廠價格持續下滑，尤其是部分產能過剩行業企業的利潤增速下降，影響了投資的積極性。

房地產再度繁榮可能帶來負面效應。以民間投資為例，分地區看：東部地區民間投資同比增長8.0%，增速甚至比1-4月增加0.3個百分點；中部地區增長5.7%，回落1.1個百分點；西部地區增長2.0%，增速回落0.9個百分點；東北地區下降29.3%，降幅擴大6.2個百分點。東部地區的民間投資增速較快，除了與東部地區市場化程度更高、經濟結構轉型升級更有成效相關，更重要的是其房地產市場的繁榮，因為大量的資金流向了樓市火熱的一、二線城市，而這些城市主要集中在東部地區。以廣東為例，1-4月房地產開發企業共完成開發投資2473.32億元，同比增長16.2%，而近年來，廣東民間投資近半集中在房地產業。北京市的情況更為極端，今年1-4月民間投資有八成投向房地產業。

在實體經濟利潤下行以及風險加大的背景下，不僅是能夠拿到利率較低的信貸資金的國企，民間資本也大量涌入房地產行業，對房價的上漲起到了助推作用。房價的過快上漲對其他行業，尤其是制造業，產生了擠出作用。同時，企業的運行成本由于房價上漲而增加，民間投資的積極性進一步被削弱。

因此，欲使民間投資重回健康狀態，最重要的還是加快經濟結構調整。一手推動戰略性新興產業和服務業發展，一手加快產能過剩行業的去產能工作。一旦戰略新興產業取代房地產業成為支撐中國經濟的主要力量，民間投資增速自然回升。與此同時，對信貸增速過快需采取謹慎態度。去年以來，一、二線城市房價交替上漲，與貨幣供應寬松關系較大。政府在對房價上漲過快城市實行限購、土地拍賣限價等舉措外，還需控制信貸增速。

民間投資增速回落——顯示經濟內生動力需要增強

有關專家分析認為，房地產業拉動中國經濟的傳統模式，不僅不符合經濟轉型大勢，且在整體高庫存下無異是飲 止渴，這從決策層到普通民眾也早有共識。當前，無論從微觀上看民間投資增速如何回升，還是從宏觀角度看中國經濟的長遠前景，對房地產業的非理性繁榮進行“壯士斷腕”，加快經濟結構調整，積極培育新動能，都顯得迫在眉睫。

國家統計局新聞發言人盛來運說：民間投資增速回落，顯示經濟的內生動力需要增強。“最重要的還是經濟形勢不太好。”業內專家據此分析，民營企業投資用的都是自己的錢，必須考慮項目的利潤和回報，在經濟下行壓力較大的情況下，投資會謹慎得多。增速下滑也與某些行業放開力度不夠大有關。有一部分領域對民間資本在準入上放開不夠，還存在不少“彈簧門”、“玻璃門”，這在一定程度上限制了一些民間資本的進入。督導組發現民營資本確實存在貸款難、貸款貴的現象，雖然這兩年在政府的努力下有了積極改善，但還是不夠寬松。這都影響了民間資本的投資積極性。目前，各級政府已經意識到這個問題的重要性和緊迫性，中央派出督導組對全國18個省市進行督導檢查，相信通過這次督查，尤其是對相關問題的梳理，相關部門會進一步完善民間投資的管理辦法，包括制定相關配套政策措施。

值得注意的是，中西部投資增速分別比東部高了2.1和1.7個百分點，但東部民間投資增速則為四大區域最高，分別比中部高出2.3個百分點，比西部高出6個百分點，比東北更是高出37.3個百分點。更為關鍵的是，在東部民間投資增速略有上升的同時，其他三個區域的民間投資增速明顯下滑。東部的民間投資增速更高，與東部市場化程度更高、轉型升級結構調整更早有關。中西部經濟增長，更多的是依靠國有投資推動，而東部依靠更多的是民間力量。

高房價抑制企業創新——對制造業還將會產生擠出作用

從民間和全國固定資產投資增速兩條曲線看，去年12月之前，兩條線基本吻合，但之后開始分化，民間投資增速迅速下滑。到今年5月，民間投資增速比全社會固定資產投資增速低了5.7個百分點。而這半年恰好是一線城市和二線核心城市房價迅速上升的時期。樓市的快速上漲，表面上支撐了經濟發展，但反過來也可能削弱其他方面的增長動力。比如房價過高，反過來增加了工商業運行的成本，有可能進一步降低民間投資的積極性。

通過對比不難發現，近十年來房價瘋漲的直接代價除了嚴重的通漲之外，最為明顯的便是制造業的萎靡不振。近期，國內企業家任正非、馬化騰先后代表高端產業對國內高房價表示不滿，認為高房價不僅對制造業產生擠出作用，而且還會抑制企業的創新。曾幾何時，作為世界工廠的中國通過低廉的商品價格在全世界無往而不勝。中國制造的成本為什么這么低？除去勞動力價格因素外，最為關鍵的還是土地使用權分化。中國的土地使用權分為耕地、工業用地、商業用地、住宅用地等，這就使得土地因為使用功能的不同而出現價格的差異。在一個城市中建廠用地與商建用地的價格相差很大，這就導致工業的土地成本被人為扭曲。而低地價加上低人工成本，直接導致工業產品價格極具競爭力，這也是中國制造業高速發展的致勝法寶。

近十年房價的飛漲，帶動國內土地、房租、用工成本不斷攀升，使中國制造業之前的優勢消逝殆盡，很多國內外知名企業都逐步將工廠搬至成本更低的東南亞地區。中國制造業隕落的軌跡正逐步呈現。舉個例子，2001年中國生產了40%的耐克鞋，而越南生產了13%；2005年中國份額降至36%，越南升至26%；2009年，兩國以36%的份額旗鼓相當；2010年，越南反超漲至37%，中國為34%；到了2015年，中國的比例只剩下越南的一半左右。

為啥說高房價已成為中國制造業的殺手呢？首先，高房價帶動土地租金和用工成本上升，在經濟不景氣的情況下，中國制造業必不堪承受。十年前可能用每月一千塊雇傭一個工人，更早的時期甚至只要一半，而如今，在經濟發達的沿海地區，每月三千元已很難再找到合適的產業工人。從表面上看，十年工資漲了兩倍，但實際上卻無法抵消由房租帶動的生活成本上漲。房價飛漲帶來的是房租也水漲船高，城市的商業地產會因為房租上漲而將成本攤入銷售終端，也就是說，城市生活成本高企的重要原因是土地因素。當所有的土地價格被炒高后，制造業主只能無奈將產業轉移到勞動力價格更加低廉的地區，比如東南亞。其次，高房價讓很多企業家“脫實向虛”。打個比方：如果一個制造業企業一年辛苦賺個一百萬，而一個炒房客能通過炒賣房產賺幾百萬，那么在正常的情況下，制造業企業將不會再擴大生產，甚至會關閉，而將錢轉而投向房地產業，這將造成制造業的“空心化”。

資金進一步“脫實就虛”——經濟發展將會存很大隱患

稍早前，上市公司陸續披露了年報、季報，數據顯示，有315家企業一年賺不夠1500萬元，也就是說，一年的企業利潤在深 還買不起一套房。如果生產制造業微利甚至無利，企業家們都去炒房產，不僅會加劇中國制造業的“空心化”，而且其轉型升級也將無從談起。

以廣東省為例，1-4月，房地產開發企業共完成開發投資2473.32億元，同比增長16.2%，增幅比一季度提高3.4個百分點，比固定資產投資高出5個百分點。近年來，民間投資近半集中在房地產，一方面是因為實體經濟利潤日益微薄，另一方面是因為去年底以來，一線城市和一些二線核心城市房價快速上漲，促使更多民間資金流向房地產領域。像東部，雖然民間投資表面看挺活躍，但是投資的領域和動力發生很大變化，資金進一步“脫實就虛”，存在著很大隱患。

筆者認為，中國經濟要想在未來的十年有所作為，一定要“去房地產化”，這是世界各國經濟發展的經驗總結。日本之所以在二戰后迅速 起，得益于制造業后來居上，但上世紀80年代后搞起“泡沫經濟”，在房地產泡沫破滅后，制造業又無法勇擔大任，日本經濟于是就陷入了持續20年的衰退，至今看不到曙光。

更為重要的是，高房價將抑制“大眾創業，萬眾創新”。以上海的某企業為例，本來這家公司有兩個門店，生意很好，但因為房租合同到期，房東猛漲租金，就算盈利翻倍也交不起房租，最后只好關門了事。所以，高房價不僅對制造業不利，而且對整個實體經濟都不利。

此外，高房價正在抑制創新，歷史上那些偉大的創新企業都誕生在低房價時代，高房價的城市是肯定沒有創新土壤的。比如在國外：微軟最初誕生在新墨西哥州阿爾伯克基市，后來才搬到西雅圖；日本的優衣庫誕生在山口縣，離東京有4個多小時的車程。而在國內，如果當初杭州房價奇高，肯定無法催生阿里巴巴、快的打車、同花順等創新型的互聯網企業，反過頭來看高房價的香港，不僅滋生了金融泡沫，而且其實體經濟投資環境還出現惡化。

房產天生就擁有居住和投資這兩大屬性。如果過度地將房地產杠桿化、投機化，不僅會使多數居民群體承受不起，而且還會導致制造業長期低迷不振。居民因房貸而高負債，減弱了消費能力，企業因高房價帶來的一系列生產成本的上漲，要么關門歇業，要么搬到更廉價的地方去發展。所以不難看出，高房價不僅是中國制造業的殺手，更是中國經濟發展之毒瘤。

（山東省臨沂市蘭田建設集團市場調研部）