2016樓市調控，向“杠桿”說不

鄭文錚

當購房者的需求、購買能力都到位以后，這場以房產為核心的投資游戲，便首先從高凈值人群爆發，并向普通人群蔓延開來。

2016年的房地產市場，注定將載入史冊。

這一年，原本被視作“高凈值人群”的千萬富翁，在中國突然“批量生產”。

這一年，全民買房熱興起，并催生出一個新病種：買房癌。連黃口小兒都能穩穩加入大人的話題：“我媽年初也去廊坊買了兩套房，聽說漲得不錯，肯定賺了。”

這一年，樓市開啟狂暴模式。深圳依然是“帶頭大哥”，看熱鬧的調侃賣掉半個深圳就能買下整個歐洲；2016年前7個月，北京五環內純商品住宅套均總價已高達996萬元，創下歷史新高；8到9月，以蘇州、南京、合肥、廈門為首的“新四小龍”帶動全國房價漲幅榜單。

這一年，出現了許多拍案驚奇：一家瀕臨退市的ST賣了兩套學區房竟然扭虧為盈，創造了保殼新套路；買棵白菜還得看看價，買房卻哭著喊著往上擁，臨時加價20萬也甘之如飴，唯恐過了這村就沒有那店；為了買房不惜用“假離婚”真金白銀地考驗婚姻成色，婚姻登記處洋溢著拖家帶口來離婚、其樂也融融的氣氛……一幕幕比馬爾克斯的《百年孤獨》還魔幻現實主義。

不久前剛剛去世的復旦大學教授謝百三，曾經說過一句很經典的話：“不進股市，沒有虧損的危險，但會有一輩子貧困的危險。”如今這句話反而在“9·30”調控出臺前的樓市最應驗，肥貓越肥，瘦貓更瘦。

人民日報海外版旗下公號“俠客島”，9月一篇題為《誰此時沒有房子，就永遠孤獨》的文章，閱讀量迅速達到10萬+。作者司徒格子說：“房價就是這個時代最大的故事，超越了友情、愛情與親情，擊敗了文學、音樂和圖畫，成為能敲動整個城市神經的唯一樂器。”而在前一財總編輯秦朔眼中，2016年一線城市的房地產市場已經和普通人的保障、安居沒什么關系，成為一場在富人、理財產品投資者、房地產商之間的接力游戲。

說好的“去庫存”，為什么變成了“漲房價”？

如果時光能倒回2015年年底，W的朋友一定會當機立斷拿下二線城市石家莊的房子。

那個時候，在金融行業工作的W已經開始四處看房。“我當時跟石家莊的朋友說，你們要買房子的趕快買，石家莊的房子肯定會漲起來。”

他在石家莊城中心給父母買的房子，2010年還是6000元/平方米，前兩年漲到8000-9000元/平方米，但僅在2015年這一年就漲到了2萬元/平方米。

如果說這是因為地段特殊，那在“標準排名”監測的28個均價萬元以上城市中，2016年石家莊的累計漲幅已升至30.36%，排名第七。

2016年本是“十三五”開局之年，房地產的主旋律已經確定是“去庫存”。

什么是去庫存？

教科書上講得很明確，如果一個企業生產的商品需要去庫存，說明它的產品積壓賣不出去，其中原因不外乎是供大于求、價格過高、質量低劣，或者企業資金周轉出現了問題。去庫存需要拉動需求，最直接、最有效和最通行的方法就是降價傾銷，盡快回籠資金。

當時對樓市“去庫存”的主流預言也是，該政策一旦實施，直接受惠的是三四線城市，農民工被視作進城買房的主體。

所以那個時候買房者的普遍心態本是觀望：等等看，說不定房價會跌。

2015年底，某著名衛視請了6位耳熟能詳的業界專家支招，年終獎究竟該投什么，僅有兩位表示應該投房產，對未來房價的走勢分歧更大。

那怎么說好的“去庫存”，最后就變成“漲房價”了？

在今年8月搶到一套房的W這么描述自己的心態：“老百姓的普遍行為就是買漲不買跌，只有房子漲的時候交易才活躍。在股市上也一樣，這就是羊群效應。只有房價不斷上漲，‘財富效應的誘惑和‘不買就再也買不起的恐慌疊加在一起，我們才會下決心出手。”

而在營造漲價預期上，房地產商與房地產中介堪稱一對多年CP下來默契無間的小能手。

他們所需要的，只是恰當的天時、一捆干柴與一些套路，完美地讓消費者的購房需求、購房能力、購房資格三位一體，激發出最強音。

投資荒，房地產商與中介心中第一理想“天時”

“投資荒”，是房地產商與中介心目中第一個理想“天時”。

在2015年7月20日舉行的“互聯網+：基于房地產的想象”的中國地產六方會談中，建銀精瑞資本集團董事長李曉東認為，中國M2（廣義貨幣）在從2000年的13.5萬億到了2015年6月30日的133萬億，15年翻了10倍。

根據央行官網公布的數據，9月末M2余額151.64萬億元，比2015年6月末又新增了逾18萬億。

貨幣供應年年增加，降準降息又放出巨大的投放量。央行本意是想刺激實體經濟投資與拉動居民內需消費，但形勢比人強，大部分資金流入了樓市。

實體經濟中，大部分傳統行業凋敝，新興產業尚未成型。今年上半年，制造業投資同比僅增長了3.3%，達到了十幾年來的最低點。對銀行而言，一方面是給實體貸款風險高；一方面是經濟下行，實體投資回報率低迷，人們不愿將錢投到實體經濟，更愿意去倒騰回報高、來錢快的房地產。兩方一拍即合，就創出一個信貸絕大部分流入房地產的境況。而近年來，理財產品、股市、債券、期貨、房地產輪番出現非理性上漲，也充分說明資金在面對“實體經濟”時，三過家門而不入。

對老百姓而言，頭頂著資金“堰塞湖”，怎么才能保值增值是心頭之急。

“我把老房子賣了，幾百萬擱在那里，不拿出去投資就會貶值。”L對筆者說。

股票去年就崩盤了，被股災1.0、股災2.0、股災3.0打劫過一圈的人心有余悸；2015年下半年以來，利率下降，各類理財產品收益率也持續走低，形同雞肋；面臨投資荒，此時似乎唯有房地產一枝獨秀。經過2014-2015年長時間蟄伏，樓市已經迎來了政策上的春風。一系列利好政策出臺，讓其愈來愈煥發出鮮靈靈的青春氣息。

6月21日，杭州新浪樂居便打出了這樣的攻心廣告：“進入低利率時代，銀行理財產品和互聯網‘寶寶收益不盡如人意，最為‘保守的老牌理財產品——房地產還是不是理財的好選擇？”雖是問句，已然給出了答案。

當房子變成純粹的投資品，炒房者賭的就是政府不會坐視房地產崩盤，自己不會成為最后的“接盤俠”，這場“去庫存”也就變了味道。

年初有個網友跟著名房地產評論人楊紅旭留言說：“深圳的房子已經不是剛需能夠接得動的了，完全變成了資本游戲。中介給我說昨晚見識到了最牛逼的投資客，中愛花園57平方米不看房子直接簽。還有一個房主說自己都不好意思加錢了，隔壁比他多賣50萬，想想又不舒服。末了，中介說，我們老總都在炒，老子要是錢夠我也炒，年前買，年后賣。”

供給缺，房價上漲的第二大“天時”

對一項商品而言，當供給小于需求，價格也會上漲。樓市供給側的減少，是房價上漲的第二大“天時”。

從2013年以來，北京市住宅用地成交規劃建筑面積已連續下降。2015年，北京市共出讓108宗土地，相比2014年減少了33宗，其中建設用地面積合計697.43萬平方米，規劃建筑面積1482.54萬平方米，同比分別減少25.6%、10.9%，這一成交量創造了近8年的新低。

“北京房價暴漲，很大一部分是因為北京沒有地了。我們自己開車在城內轉轉就知道了，能蓋的基本都蓋了。北京現在是在疏導城市中心功能，基本不在五環以內新增房子，即使有地也是在遠郊縣。而北京人的購房需求，大部分集中在改善性需求：往大了改，往市中心改，往學區改，基本上都不會到郊外買。沒有地，是城內房價再高，人們也敢投資的一個主要原因。”

2015年深圳房價暴漲，背后的供求關系惡化也不容小覷。有統計顯示，2014年12月-2015年12月，深圳新房供應下降超過20%，北京和上海則分別下降了15%和18%，深圳庫存的稀缺程度明顯比京滬更嚴重，因而更有資格擔任“帶頭大哥”。

引爆點，打出第一槍的是深圳

樓市一飛沖天的“天時”已經具足，還需要一個“引爆點”給正在觀望的人群以刺激。這個打出第一槍的正是深圳。

2015年“3·30”樓市新政出臺，意味著中國房地產調控史上最嚴厲的政策，正在漸行漸遠。當時多位專家向筆者表示，政策支持力度遠超預期，購房寬松度一夜回到了2010“國十條”之前。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，這是繼1998年、2008年之后，新中國第三次政府明確救市，也是2008年之后最大力度、最密集的救市行動。

根據美聯物業的研究，“3·30”出臺當晚，雖然政策還未在深圳落地，大部分深圳的二手房賣家都對放盤價進行上調，普通住宅上調5%-10%，豪宅上調10%-15%。2015年11月，在央行雙降的刺激下，經歷了短暫迷茫期的深圳樓市再度向上，量價齊漲。去年一年其房價漲幅將近五成，遠高于其他城市。

隨著深圳成為本輪全國樓市上漲的“帶頭大哥”，一線城市的房價都開始蠢蠢欲動。一線的溢出效應，又引發了二線城市的烈火烹油。

地王殺，開發商哪里來的底氣

在這個樓市“驚蟄”的過程中，房地產商沒少往里添柴。

第一根柴就是“搶地王”。

8月17日，中國史上樓面單價最高地王在上海誕生了——“莆田系”房企“融信”以110.1億元的總價，擊敗了中糧+建發+首開、保利、萬科、世茂、招商、龍湖這些老司機，更將中國樓市的名義樓板價創紀錄地帶入“10w+”時代。

地產圈的人士認為，其實比融信更開心的是這塊地王旁有樓盤在賣的萬科。當時在售的大平層豪宅已經報價10萬-11萬/平方米。想想看，如果旁邊的樓面地價都躥到10萬/平方米是什么概念？不僅萬科，其實全城的開發商都興奮不已，周邊二手房業主也沸騰了，估計那天晚上都要喝兩杯小酒慶祝。

開發商哪里來的底氣爭奪地王呢？

比如融信這家房企小弟，市值不足百億，上半年合同銷售額才132億元，卻敢用110億拿一塊地，更不用說這塊地開發總成本近150億，路子實在有點野。筆者層層追索，才發現人家不是一個人在戰斗。莆田系企業早年集聚了大量資本，其中有些更轉型為投資公司，集合了閩商民間資本。這些融金池，已經成為另類房地產開發商異軍突起的重要財力支持。而高周轉、高負債、高杠桿的激進套路，也隱隱傳遞出在寬松的貨幣政策下，嗅覺敏銳的民間資本“脫實向虛”向房地產轉移、在全國搶奪土地資源的彪悍布局。

開發商敢搶地王敢漲價，還有理財產品在撐腰。

業內人士表示，大部分年化收益率較高的所謂銀行理財產品，其實就是房地產債務打包而成。這些“理財產品”吸納的資金，會通過認購信托公司、證券公司等發行的資產管理類金融產品，投向銀行事先選定好的項目或房地產企業。有些開發商在一線城市拿地，甚至只需要準備10%的土地款，其余資金都可以用類似的“夾層融資”方式去獲得。

理財資金進入房地產的規模有多大？中債登旗下的銀行業理財登記托管中心發布的《中國銀行業理財市場報告（2016上半年）》顯示，今年上半年，有13.06%的銀行理財資金流向了房地產，規模占比從去年的第三升至第二，共計有2.09萬億元。

房價翻倍？都是套路

房地產商坐地抬房價的第二根柴，是左手倒右手，這在行業內已經不是秘密。

比如房產商張三，有100套樓盤開盤，每套售價100萬，但他開盤的報價卻是200萬。誰來當冤大頭呢？別急，現在還沒人吃虧。早在正式開盤前，張三就舉行了一個“內部認購會”，把公司內部員工七大姑八大姨都發動起來，早年甚至直接購買“身份證復印件”，用他們的名義去買房，首付、換貸都是張三的公司來付。

這些房子會被抵押給張三控股的另一家公司，這家公司再拿著這些抵押的房本去銀行做抵押貸款。由于房子已經漲到200萬，銀行發放抵押貸款就是按200萬來，一般可貸到140萬左右。經過這么一番“資本運作”，張三已經順利地收回了投資，有錢還貸款利息，支付前期欠下的土地建筑款，只是把鍋甩給了銀行。其實在這個過程中，銀行是心知肚明的，但大家是利益共同體，多半睜只眼閉只眼。

這招的高明之處，不僅能讓開發商不緊不慢地賣房，不用迫于資金壓力降價銷售，還能人為制造稀缺現象。這就是為什么很多樓盤才剛剛開盤，卻沒有幾套可以購買的原因。

中介也狼性

在房產商忙著給新房添柴火的時候，二手房中介也不甘示弱。二者本就是一榮俱榮、一損俱損。

去年樓市“3·30”新政過后，房地產中介便頻頻向客戶喊話：“房價即將大幅上漲，還在等什么？”“地產春天來了！漲價風波開始了！”

攛掇賣家提價、制造恐慌氣氛也是一種。一位家在北京北五環附近的賣房人曾經告訴記者：“2010年的時候，我們小區，附近中介給的報價是在每平方米4.1萬-4.3萬之間，一般客戶都會往下砍一點，成交價基本在4萬左右。我有套房子正好想賣，問了一下報價，中介竟然告訴我，他幫我掛4.8萬，肯定能賣出去，瞬間被抬高了近12%。”

某些中介擁有了對房源的壟斷和控制，從而更擁有哄抬房價的能力。有位購房人發現，自己想買的房子附近的鏈家，其貼出的房源房價，普遍比自己實際了解到的要高。早在今年2月份，是有人發現上海鏈家櫥窗上的所有二手房房源全部消失。根據媒體的報道，是因為鏈家將房源鎖定到自己手中之后，就開始加價銷售，被管理部門勒令整改。

財富大挪移

房價的上漲，一方面帶來了財富效應。筆者身邊有幾位朋友，面臨房價攀升一開始還心態淡定，后來看著自己忙活一年還不如別人家買套房幾個月賺的多，也坐不住了。

另一方面，地王頻現，樓面價高企，越來越高的房價，以及房產商、中介合力通過媒體放出的風，也迫使一部分還沒有需求的老百姓，擔心以后再也沒有買房機會了，而提前加入了買房隊伍。

“我買的是首都機場周邊的小區‘會展譽景的二手房。今年4月份去看房，北向一室一廳一廚一衛最小戶型，69.7平方米，要價146萬元。7月份我再去看，最低要價160萬元。3個月漲了14萬！最夸張的是僅僅時隔兩天，我找了三家中介，不同的單元，相同的朝向和戶型，已經要價165萬元起。本來我剛剛畢業，在機場工作，單位有宿舍，并不是必須要買房子。但那時候一天一個價，實在不敢再等下去了。事實證明當時買是對的，7月底等我買完房子，要價已經170萬元起。”身為90后的H君告訴筆者。

如果光有需求，老百姓的購買能力達不到，依然會望房興嘆。但今年大漲的房價，給了老百姓換房的底氣支撐。

W君有一套60平方米的小房子，30萬入手。經過10年的上漲和2016年狠狠一跳，如今已經漲到了300萬。他賣掉了這套，再借了一遍朋友圈，湊夠了一套6.3萬/平方米、共110平方米的學區房的首付。其配偶也有一套房，租了出去，其房租正好用來交月供。W君一家順利升級為資產千萬的圈層。

當然這種既是買家、又是賣家的形態，也讓房產成交更為焦灼。房主跳價、違約的行為頻繁發生。

老家在河南鄭州的H君，為了買房，基本上是舉全家族之力。其母愛子心切，為了兒子能在北京安家落戶，將在鄭州的房子賣掉，掏光了所有積蓄。剩下的就是親友支援，舅舅50萬、表姐20萬、A朋友借10萬……其舅不無擔憂地對自己妹妹說：“房子那么小，你們兩個老人肯定沒法跟孩子一起住。把養老的老本都拿出來了，將來準備喝西北風嗎？”

購房能力的另一個支撐，與去年股市極其類似，則是將杠桿用到極致。阻礙購房腳步的第一個門檻就是首付。

2015年3月30日，二套房首付比例從60%-70%下調為40%。2015年9月30日，一套房首付比例從30%降低為25%。2016年2月2日，一套房最低首付比例再降至20%，二套房首付比例則進一步由40%降至30%。降低首付其實就相當于增加杠桿。

財稅政策上也有大力支持。2015年3月30日，二手房營業稅免征年限五年改兩年。2016年2月19日，契稅和營業稅同時調整，重點針對二套房，面積為90平方米及以下的，契稅由3%下降至1%；面積為90平方米以上的，契稅由3%下降至2%。營業稅方面，購買2年及以上住房對外銷售的，非普通住宅由差額征收改為免征。

供貸款有困難怎么辦？銀行還有給年輕人用的合力貸，給老人用的接力貸。

W君那套價值300萬的小房子，賣給了一個28歲的小姑娘，月薪才1萬元左右，首付卻要100多萬，一個月還貸款高達1.5萬。事實上最后這套房子的首付和貸款都是父母給出的，做的就是合力貸，即用父母名義貸下款，出首付。

雖然首付門檻降低了，但畢竟也是一筆不小的錢。如果能把首付都免了，讓老百姓完全“無負擔”地玩今天買、明天賣的“資產賭博”，不是更刺激嗎？于是首付貸、眾籌、P2P等各路場外高杠桿房地產理財產品誕生了。

居民加杠桿的另一個渠道是首付貸等場外方式。以一套總價是100萬的房屋為例，30萬的首付，將不少購房者攔到門外。有了首付貸，購房者就只需要拿出10萬元，另外20萬首付款，由互聯網金融機構通過他們平臺完成匹配，然后再向銀行申請余下的70萬房貸。而平臺再把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產品對外發售。就像加了場外配資的股市迎來了一波“杠桿上的牛市”，加了杠桿的房地產市場，也迎來了一波熱炒。首付貸因此被稱為樓市的場外配資，成為助推房價上漲的“元兇”之一。去年鏈家發放的首付貸大約就有3個億左右。

在今年3月，央行曾明確禁止網貸行業從事“首付貸”業務，不過依舊有一些平臺暗箱操作。4月18日，北京市網貸行業協會再發《關于清理“首付貸”類業務的通知》，要求自即日起全面清理、停止新增“首付貸”類業務，但屢禁不止，仍未完全銷聲匿跡。

場內場外杠桿加在一起，對2016年樓市的影響有多大？ 從2015年的積累來看，領頭羊深圳，就幾乎將貸款杠桿用到了極致。人民銀行深圳中心支行的數據顯示，2015年12月份，深圳按揭平均成數達到65%，與70%的最高貸款成數限制相差僅5個百分點。2016年前7個月新增房貸2.8萬億元，約為2009年全年新增額的2倍。

地段，地段，還是地段

當購房者的需求、購買能力都到位以后，這場以房產為核心的投資游戲，便首先從高凈值人群爆發，并向普通人群蔓延開來。當全國的高凈值人群、中產、白領，舉全家族之力來北上廣和它們能輻射到的區域買房，焉能不漲？

當“去庫存”的概念被扭曲成“搏投資”之后，投資便要講究回報。

房地產投資的要點就是：地段，地段，地段。

地段最好的一線城市，本無過多新房庫存，所以連二手房在內都去了一輪。

當一線城市房價猛漲的時候，由于二線城市的限購取消，在一線城市無法釋放的需求，充分地在二線城市和一線城市周邊得到了釋放。

“就像從上海溢出到蘇州和昆山一樣，北京周邊的石家莊、廊坊，溢出效應也非常厲害。尤其是廊坊，太瘋狂了。2005年底的時候，廊坊的房價還是8000元/平方米，今年6月份我再去的時候已經漲到1.5萬。那個時候，我去看過一次新房。僅限一天放號，200個號，恨不得2萬人去。你在現場根本看不到買方賣方商討價格，直接就是搶號、交定金。”W君說。

不該漲的漲了，該漲的沒漲。三四線城市和部分二線城市，本來因為房子嚴重過剩，應成為本輪去庫存的重點。但因為地段最差，反而無人青睞。并在“賣三四線房子，供一二線房子”的情況下，成為被抽血的對象。

據國家統計局公布數據顯示，全國商品房庫存從最高峰的2016年2月的7.39億平方米降到8月的7.08億平方米，只去了0.31億的庫存，占比約4%。

樓市下半場

當這輪風暴刮過，也有炒房者進行了反思。

“有些二線城市的房子拿了不安全。比如石家莊的房子雖然漲得很厲害，但我自己不會投資那里的房子。到哪里都是樓，閑置率太高。而且你觀察一下，北京的房子為什么跌不下去，因為北京的房子基本上二手房占半壁江山以上。但你如果在石家莊想買二手房，打開鏈家或者新浪房產，看到的全是一手房信息，連鏈家都在賣一手房。而投資房產的人，誰也不會去買二手房，肯定買一手房，除非二手房的價格比一手房便宜非常多，位置更好。石家莊還好一點，廊坊你買了以后，基本上5年之內賣不出去，租出去都很難，有價無市。”W君說。

當然他認為這輪房價大漲也有好處，起到了吸納流動性的“蓄水池”作用。“這么多流動性，股市不景氣，如果房子還不吸收，通貨膨脹可能更會影響老百姓的吃穿住行。現在房地產吸收了這么多流動性，最多是把貧富分化了，但還不至于讓窮的人吃不起飯。”

在一些對財經敏感的人士眼中，土地升值還有助于緩解地方政府債務壓力，國內資產價格升值也許也能為保外匯貢獻一點作用。“從我們銀行了解到的情況看，超高凈值客戶，他們去海外買房、配置資產的熱情很高，這種現象其實從2010年北京開始限購以后就出現了。自從這兩年人民幣出現貶值壓力以后，這種速度更為加快了。”

但凡事都有個限度。隨著9月底新一輪樓市調控的到來，樓市主題也從“加杠桿“改為“去杠桿”。

易居房地產研究院總監嚴躍進表示，所謂“降杠桿”主要有兩方面，一個是個人購房降杠桿，另一個是機構降杠桿。

十一長假期間，北京、天津、蘇州、成都、南京等21個城市先后出臺樓市調控政策，多地重啟限購限貸。深圳將二套房首付比例提高至七成，北京將首套普通住宅和二套普通住宅的首付比例分別上調至35%和50%。新政一出，W君要多付25萬元的首付，為此不得不在朋友圈再度借款周轉。

10月12日，央行召集17家商業銀行召開住房信貸會議，要求各銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理。

11月2日，住建部牽頭整頓互聯網金融資金違規入樓市。

11月3日，上海市市場利率定價自律機制發布了《關于切實落實上海市房地產調控精神 促進房地產金融市場有序運行的決議》，不僅要求繼續強化對首付資金來源的審查，防止各類消費貸款、個人經營性貸款、信用卡大額透支等被用于支付購房首付，同時要求對房屋抵押貸款加強審核，避免資金被違規用于加杠桿。此外，此前多家商業銀行開展的接力貸、合力貸等業務，被全面叫停。

政策的抑制影響了需求，違約潮如期而至。

“現在交易量下來很多。我跟中介聊，問他們未來怎么辦，他們說未來還是要轉租賃市場，回到老老實實賺錢。10月份他們大多數的經紀都在忙著應付買方違約。因為首付政策改了，限貸政策也特別嚴，好多人買不起了就要違約。”

萬達集團董事長王健林，一方面拋出了“中國房地產目前的市場泡沫是歷史上最大的泡沫”的觀念，一方面認為在經濟增速仍未回升的情況下，不宜過快去杠桿，必須慢慢地降杠桿和信貸。

“房子已經漲得差不多了，雖然三四線城市的庫存沒有怎么去，但一二線已經賣地差不多了。從支持實體經濟和股市角度，政府其實不愿意再把樓市放在一個特別重要的位置。接下來對實體經濟，應該會迎來一個相對更好的資金面。”一位業界人士認為。他認為，經過這輪暴漲，政府不會再給房地產更多利好，但也不會刺破這個泡沫。或許讓房地產再休息5年，等待經濟慢慢恢復增長、老百姓購買實力逐漸提高，這會是一個比較理想的結局。