調控后的上海房價預判

孫華良

政府新一輪的房地產調控政策，就是去除房地產開發資金杠桿和購買市場的資金杠桿，遏制房價的瘋漲和暴漲。

樓市新一輪調整之猛烈，猶如房價上漲之瘋狂一般，同樣令人感慨萬千。常言道，世事輪回，變幻莫測……

我已好幾個月未提筆評述樓市行情了，因為這一輪地價和房價瘋漲，真的讓人看不懂，連我這個所謂的樓市“老法師”也丈二和尚摸不到頭腦。

但從市場發展專業角度而論，我早已預言這種樓市地價和房價瘋漲現狀，是一種吹大“泡沫”的行為。盡管我無法預測如今的樓市調控政策能如期出臺，且如此之嚴厲。

這決不是什么“馬后炮”的言行，只不過我之前“潑冷水”的樓市評論已被瘋狂的市場喧鬧之聲淹沒了。正如股市4000點時，大家都抱著上8000點的夢想而搏殺股市，沒有人會相信股市會下跌。這是同樣的道理，只有事后才能證明預言的正確與否，但已無濟于事。

今年7月初，我在《新民周刊》發表了一篇“獨家評論”——《上海“地王”瘋狂上演是否正在吹大樓市之“泡沫”》。摘錄如下，以證明我之預言：上海樓市“山雨欲來風滿樓”。

自然界的炎熱夏季尚未來臨，而上海樓市正在上演“反季節”的地王酷熱鬧劇。這種瘋狂搶地的表演，令許多人膽顫心驚.……

我一直自詡自己是上海樓市的謹慎看多派，我從來沒敢預測過上海房價會暴跌。但面對如此瘋狂的高價搶地風潮，我也不敢預測明后年上海房價會繼續保持大漲，盡管我也不會預測明后年上海房價會出現大跌。

作為一名房地產行業的老兵，理論上來講，本不該為上海房價上漲而潑冷水。但作為業內專業人士，我還是克制不住自己的“表演欲”，發表幾點可能不合時宜的“獨家評論”。

上海樓市出現“面粉比面包貴”，已不是什么新聞。而幾乎每次高價買來的面粉，等到做成面包時，都能賣出更高的價格，這就是歷年來上海房價持續上漲的原動力。因為拍來的樓板價高，所以必須賣出高房價才能盈利。而這些敢拿“高地價”的房地產企業的英雄們，屢次逢兇化吉而獲利（個別的地王虧本銷售除外）。因此，上海樓市譜寫出的永遠是“敢拿高地價者為王”的英雄戰歌。

但是，如今的“地王”價格也確實高得離譜。那么，上海樓市的購買需求，是否還會讓高地價再次幸運地譜寫出英雄戰歌嗎……

我的分析結論很簡單，企業高負債就是一種經濟“泡沫”。一旦市場出現動蕩，“泡沫”就有可能被擠破。也就是說，企業也會面臨破產的風險。

因此，我認為，上海房價再繼續上漲還是存在可能性的，但前提就是人民幣要繼續不斷超發。貨幣貶值會導致房價繼續上漲，但關鍵是我們的收入也必須成倍地增長，才能匹配房價的同步上漲。

如果房價無節制上漲，而導致市場無購買承接能力。那么，房價就難以再上漲，或者說會下跌。我這里指的下跌，是指與見頂時的高房價相比而下跌，我并不希望上海的房價會出現“暴跌之災”。

行文止此，已無心多言。耳邊忽然響起一句電影的臺詞：“愿上帝保佑追擊者和被追擊者。”翻譯成白話為：愿市場保佑開發商和購房者都能如愿其夢！

摘錄省略了文章分析的內容，因為現在已無須分析內容了，結論已很明確。政府新一輪的房地產調控政策，就是去除房地產開發資金杠桿和購買市場的資金杠桿，遏制房價的瘋漲和暴漲。

房價瘋漲，資金杠桿惹的禍

首先我們必須明確，此輪房價的瘋漲，是由各種經濟因素造成的。但僅僅以房地產市場而言，很明顯的因素是，禍起資金杠桿。

上海“地王”的瘋狂上演，幕后“推手”是融資的資金杠桿，甚至是違規的資金杠桿，也造成了上海的地王不斷地推高。同時，地價的虛高，盲目地抬高了市場對房價上漲的預期，因為地價的“面粉”價格，比房子的“面包”價格貴。因此，購房者普遍會認為，貴的面粉會造出更貴的面包。這是因為“地王”對房價上漲產生了擠壓效應，所以，房價會不斷地隨著地價上漲而更加瘋狂。

有關房地產企業利用資金杠桿瘋狂制造“地王”的現象，我在此不想作太多的分析評論。據悉，近日在香港主板上市的融信中國股價跌破6元港元，以其自今年9月份創下9.8港元的高點計算。短短兩個月，最大跌幅已經達到四成。今年8月17日融信中國以總價約110億元拍下上海靜安（原閘北區）一地塊，成為上海新的總價地王而震驚業界。但融信中國的高負債率經營一直受到詬病，而融信中國總市值僅為70多億人民幣。值得慶幸的是，新一輪調控政策明令禁止違規資金進入土地拍賣市場，并且強調去除土地拍賣的資金杠桿。

結論很簡單，政府管住了開發商的拿地資金源頭。那么，再出現“地王”的概率要降低很多。至少，如果開發商以合理的自有資金再拍出“地王”來，也降低了市場的資金風險。

如果樓市保持著地價的平穩發展，那么，就從源頭控制住了房價的瘋漲。

同時，上海樓市這一輪房價的瘋漲。我從市場專業角度得到的結論是，購房者也在使用資金杠桿。也就是說，購房者加大了向銀行貸款的資金數量。

購房者加大購房貸款的資金數量，會獲得資金杠桿的收益。如果購房者堅持這種投資置業的理念，他肯定會堅定不移地躋身于購房行列。而事實上，市場上產生的這一輪巨大的購買力，此類購房者就是生力軍。而且房價越漲，對購房者的誘惑力越大。

由于上海實行“限購限貸”政策，使富豪階層已喪失了購房的資格。而擁有二套房以下的購房者，依然是樓市購房的主力軍。

我們僅以此購房者擁有一套80平方米較好地段的兩房計算，賣出6萬單價，總價是480萬元。如果他決定置換改善型購買一套110平方米的三房，單價以7萬計算，是770萬元。他賣掉舊房得到480萬元，買進770萬元的新房可以貸款50%是首付僅需385萬元。而實際上480萬元-385萬元=95萬元，他不但不用支付現金購房，還可以利用資金杠桿，通過銀行貸款不僅完成居住的改善型購房，并且還可以多得95萬元現金。當然，如果他有還貸的經濟能力，還可以買更大一些，單價更高一些的住房。

這位購房者如果再利用“首付貸”（目前此種購房首付款變相貸款的形式已被禁止），他購房所需的資金會更少，資金杠桿利用率會更高。

這位購房者如果再利用“假離婚”（目前“假離婚”騙貸或被禁止，或被銀行嚴查。據悉，購房“接力貸”和“合力貸”都已被禁止）再獲得首套房首付30%房貸的資格，他購房所需的資金會更少，資金杠桿利用率會更高。

對于購房者加大資金杠桿購房的現象，我認為，盡管這是一種個人投資置業的行為，無可厚非，但對整個社會消費體系而言，比例過大的房貸消費行為，會影響到其他行業的購買消費行為。所謂的“房奴”，比較形象地說明了這一點。

同時，購房者的“首付款”存在著法律風險和償還風險，而“假離婚”騙貸同樣存在著法律風險和道德風險。

嚴厲調控之后，房價何去何從

上海樓市遭遇“海陸空”立體型政策調控之后，房價是漲還是跌？這已成為近期最敏感和最熱門的話題。無論是開發商、代理中介商，還是購房者。不同的角色，不同的想法，不同的預判。盡顯千姿百態，赤裸酸甜苦辣。

很明顯的事實是，今年10月的房價跌了。10月上海商品住宅成交均價為43000元/平方米左右，環比下跌2.29%。

其實，縱觀我國的政治和經濟發展的大格局與大趨勢，房價走勢何去何從還是比較明確的。如果僅僅以上海房價走勢而言，我的分析結論是：

其一，此輪史上最嚴厲的房地產調控政策必然會帶來一段時間的市場“消化期”，或者稱之為“冷凍期”，期限至少到2017年的3月份，這6個月的上海樓市肯定是量價齊跌。

這段調控政策發威時期，將嚴格規范房地產市場的開發和銷售環節，包括政策性控量控價，使開發商進入銷售觀望和冷卻期，并導致市場購買行為猶豫和遲緩，而影響到上海樓盤銷售的銷量和銷價。

我的預測結論是，今年10月至明年3月，上海的房價不會漲，也不會大跌。最可能出現的結果是縮量微跌，跌幅在5%-10%之間，縮減交易量在20%-30%之間。

其二，上海樓市平穩過渡期：2017年4月至9月，這一時期可以稱之為“政策博弈期”，或者稱“政策緩沖期”，這6個月的上海樓市應該是量價平穩。我認為，房地產調控政策的目的，是為了市場的健康發展，一旦調控政策遏制住了房價的瘋漲，市場才會回歸正常的理性。同時，前期積壓的市場銷售量和市場購買力，也會得到正常合理的釋放，市場會顯現出樓盤銷售“量增價平”的格局。

我的預測結論是，2017年4月至9月，上海的房價將是平穩過渡期。這一時期絕對不能出現大漲大跌的局面，尤其是大跌的出現，將會極其損傷市場的購買動力。而如果大漲的局面出現，會導致什么結果？你懂得。

其三，上海房價走勢“分水嶺”時期：2017年10月至12月，這是一個比較復雜的時間節點，是決定房價走勢是漲是跌的時期。我個人認為這一時期很難預判，其理由是：這一時期處于房價是漲是跌的“分水嶺”時期，它既要依據前期樓市的量價數據，同時，又要看整體政治和經濟發展的狀況。

其實，我的結論也很簡單，如果前期市場購買力沒有釋放，這一時期就是購買力釋放時期，房價將走強。反之亦然。

如果整體經濟發展起來了，房地產行業或將受冷落，市場購買力繼續受到壓制，房價將會走弱。反之亦然。

總而言之，房地產行業是“靠天吃飯”的行業，暴冷暴熱的季度是最難熬的，春暖秋爽的季節，才是房地產行業的健康發展時期。