中介：市場觀望心態漸濃

劉朝暉

未來1-2年上海樓市或進入緩慢上升通道。

國慶長假剛過，上海樓市調控再出新動作，“滬六條”的出臺，讓滬上樓市升溫勢頭像被踩了一腳急剎車般地戛然而止。作為“戰斗”在樓市一線的滬上房產中介們，也深切地感受到了“滬六條”帶來的凜然之意。經過此輪調控，樓市或將進入一個平緩穩定的時期，這是滬上一些中介在接受《新民周刊》采訪時表達出的共同觀點。

觀望情緒開始出現

“滬六條”的出臺，是上海在今年3月25日“滬九條”政策之后對過熱的房地產市場的調控的又一次加碼。再次顯示了管理層的堅決態度。就在10月12日，上海銀監局還專門召開房地產信貸專題會議，重申嚴格執行“滬九條”，貫徹落實“滬六條”，共同促進上海房地產市場健康穩定發展。

上海中原地產市場分析師盧文曦在接受采訪時表示，“滬六條”對市場交易行為上的影響已經很明顯，觀望情緒已經逐漸形成。買房的人很多都是看一看，等一等，出手明顯沒有前段時間那么急了，這跟國慶之前的情況形成很大的反差。他介紹，之前有報道說二手房東開始惜售，但其實是在中介掛牌也賣不掉，只能暫時先不賣。有些房東想由售轉租，但是也碰到問題，因為現在并不是房屋租賃市場的旺季。租賃房的租金從今年二季度后就一直在高位小幅度的盤整，也沒有太大漲幅，但現在的價格掛在那里也租不出去。

盧文曦表示，從售到租的房產市場，其實現在都陷入了一種膠著停滯的狀態，市場交易節奏明顯慢了下來。二手房表現尤其明顯，之前掛牌房價都很堅挺，但是現在的議價空間多了，9月份市場開始轉淡的時候，議價空間也存在，但是不大，也就在1%上下浮動，到了國慶之后“滬六條”出臺，形勢馬上轉變了，議價空間擴大到2%-3%，個別地方甚至達到4%-5%的幅度。

而在愛屋吉屋上海滬中區區長曾小飛看來，從2005年開始，每隔幾年房地產市場就會自動開啟一輪新的調整期，這個調整受政策影響不大，包括現在也進入了一輪新的調整期。買家和賣家的心態相比較之前的表現，顯得更加的冷靜，買家做決定的時間增加了，賣家跳價的現象也更少了。

供應成交雙雙下滑

據愛屋吉屋AX研究院數據顯示，3月底“滬九條”出臺后，上海新建商品住宅（不含保障房）成交量在4月下降至97.19萬平米，環比大跌57.64%，同比由正轉負，下跌21.77%，調控效果明顯。經過半年多時間，上海樓市過熱勢頭已經得到一定遏制，所以“滬六條”相對比較溫和。不過在全國其他熱點城市密集出臺調控政策的背景下，購房者的觀望情緒有所加重，疊加“滬六條”的出臺，10月份上海商品住宅成交量繼續走低，樓市“金九銀十”的成色明顯不足。

數據顯示，10月份上海新建商品住宅（不含保障房）新增供應29.9萬平方米，環比下跌56.2%，跌幅相當大，從絕對量來說也是很低的。“10月份這樣的月份新增供應量30萬平方米都不到，之前也就是過年的時候才是這種水平，10月份的新房供應是有網簽數據以來最低的月份”，盧文曦說。而10月份的成交量是86.87萬平方米，環比下降16.32%，同比下降42.45%，盧文曦表示，這個水平和2014年的同期差不多了，甚至還不如。

盧文曦認為，“滬六條”很大的一個作用就是對市場情緒的影響，從3·25調控開始，市場是有些許降溫，但是過了一段時間又急劇升溫，這和購房者的恐慌情緒是有很大的關系，現在把情緒穩住了，熱度也降下來了，市場的交易也回歸到比較合理的一個狀態。

二手房交易更規范

“滬六條”強調了持續開展房地產開發企業和中介機構違法違規行為專項整治行動，進一步加大整治力度，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規行為。在查處市場違規做法方面，對中介業務的規范提出了更大的要求，這和此前中介企業各類違規做法較多是有關的。

目前開發商的工作中心明顯開始調整，原來急著開盤做營銷的，現在開始對以前明顯是違規的行為做一些自檢自查。由于“滬六條”還進一步加強了新建商品住房預銷售管理，原來推盤很積極的開發商，拿預售證的節奏突然之間就放緩很多。

盧文曦介紹，現在一手房代理中介的推盤工作量減少很多，而二手房中介的客戶也大幅度減少，10月份以來有的地方打對折都不止。二手房掛牌量現在還算穩定，下跌了一到兩成左右，但是客戶數量的縮水是最明顯的。買家也就是看看而已，不急于出手，后續交易的促進存在著一定的阻力。 曾小飛認為，“滬六條”政策對新房交易的影響更大一些，但對二手房交易環境來說，是一個好消息。在這個時間點上強化交易過程中的規范以及執行力度，能夠幫助中介行業形成更好的交易環境，交易資金也更加安全，這對買家賣家都是好消息。

房價或會不斷尋底

隨著市場交易節奏的放慢，樓市價格也出現了滯漲。數據顯示，10月份上海新房的成交均價為43838元/平方米，環比微跌了2.2%。愛屋吉屋AX研究院認為，由于房價快速上漲勢頭已得到很好控制，預計第四季度政府出臺更嚴厲調控政策的可能性不大，未來1-2年上海樓市或進入緩慢上升通道。

盧文曦則認為，房價在目前這個位置橫盤是橫不了多少時間的，而且交易量會連續不斷地進行收縮，價格實質性的松動在今年底，明年一季度可能會出現，松動的區間大小則要看當時的信貸和貨幣等政策的調控程度。在目前的形勢下，價格出現2-3個點的實質性下跌是很正常的事情。

盧文曦表示，整個四季度上海新房的月交易量可能就是在80萬平方米左右進行一個波動，不排除年末還會出現一個下跌，以往年份出現的“翹尾”情況今年不太會出現，往下墜是個大概率事件。明年一季度，整個業內對市場應該會有一個重新判斷，不排除房企會有一個“以價換量”的動作出現。今年前三季度各家房企的指標都完成得不錯，年底沒什么壓力，但是在市場偏淡的情況下要完成明年的新指標，不用“以價換量”的這樣有親和力的動作的話，購房者都不會買賬的。而且現在很明確的是，買漲不買跌的心態已經出來了，不拿點實際有誘惑力的銷售措施，買家還是會持幣待購。盧文曦個人判斷，明年上半年房價有可能會處于不斷尋底的這樣一個過程中。