中介：市場觀望心態(tài)漸濃

劉朝暉

未來1-2年上海樓市或進入緩慢上升通道。

國慶長假剛過，上海樓市調(diào)控再出新動作，“滬六條”的出臺，讓滬上樓市升溫勢頭像被踩了一腳急剎車般地戛然而止。作為“戰(zhàn)斗”在樓市一線的滬上房產(chǎn)中介們，也深切地感受到了“滬六條”帶來的凜然之意。經(jīng)過此輪調(diào)控，樓市或?qū)⑦M入一個平緩穩(wěn)定的時期，這是滬上一些中介在接受《新民周刊》采訪時表達出的共同觀點。

觀望情緒開始出現(xiàn)

“滬六條”的出臺，是上海在今年3月25日“滬九條”政策之后對過熱的房地產(chǎn)市場的調(diào)控的又一次加碼。再次顯示了管理層的堅決態(tài)度。就在10月12日，上海銀監(jiān)局還專門召開房地產(chǎn)信貸專題會議，重申嚴格執(zhí)行“滬九條”，貫徹落實“滬六條”，共同促進上海房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受采訪時表示，“滬六條”對市場交易行為上的影響已經(jīng)很明顯，觀望情緒已經(jīng)逐漸形成。買房的人很多都是看一看，等一等，出手明顯沒有前段時間那么急了，這跟國慶之前的情況形成很大的反差。他介紹，之前有報道說二手房東開始惜售，但其實是在中介掛牌也賣不掉，只能暫時先不賣。有些房東想由售轉(zhuǎn)租，但是也碰到問題，因為現(xiàn)在并不是房屋租賃市場的旺季。租賃房的租金從今年二季度后就一直在高位小幅度的盤整，也沒有太大漲幅，但現(xiàn)在的價格掛在那里也租不出去。

盧文曦表示，從售到租的房產(chǎn)市場，其實現(xiàn)在都陷入了一種膠著停滯的狀態(tài)，市場交易節(jié)奏明顯慢了下來。二手房表現(xiàn)尤其明顯，之前掛牌房價都很堅挺，但是現(xiàn)在的議價空間多了，9月份市場開始轉(zhuǎn)淡的時候，議價空間也存在，但是不大，也就在1%上下浮動，到了國慶之后“滬六條”出臺，形勢馬上轉(zhuǎn)變了，議價空間擴大到2%-3%，個別地方甚至達到4%-5%的幅度。

而在愛屋吉屋上海滬中區(qū)區(qū)長曾小飛看來，從2005年開始，每隔幾年房地產(chǎn)市場就會自動開啟一輪新的調(diào)整期，這個調(diào)整受政策影響不大，包括現(xiàn)在也進入了一輪新的調(diào)整期。買家和賣家的心態(tài)相比較之前的表現(xiàn)，顯得更加的冷靜，買家做決定的時間增加了，賣家跳價的現(xiàn)象也更少了。

供應成交雙雙下滑

據(jù)愛屋吉屋AX研究院數(shù)據(jù)顯示，3月底“滬九條”出臺后，上海新建商品住宅（不含保障房）成交量在4月下降至97.19萬平米，環(huán)比大跌57.64%，同比由正轉(zhuǎn)負，下跌21.77%，調(diào)控效果明顯。經(jīng)過半年多時間，上海樓市過熱勢頭已經(jīng)得到一定遏制，所以“滬六條”相對比較溫和。不過在全國其他熱點城市密集出臺調(diào)控政策的背景下，購房者的觀望情緒有所加重，疊加“滬六條”的出臺，10月份上海商品住宅成交量繼續(xù)走低，樓市“金九銀十”的成色明顯不足。

數(shù)據(jù)顯示，10月份上海新建商品住宅（不含保障房）新增供應29.9萬平方米，環(huán)比下跌56.2%，跌幅相當大，從絕對量來說也是很低的。“10月份這樣的月份新增供應量30萬平方米都不到，之前也就是過年的時候才是這種水平，10月份的新房供應是有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來最低的月份”，盧文曦說。而10月份的成交量是86.87萬平方米，環(huán)比下降16.32%，同比下降42.45%，盧文曦表示，這個水平和2014年的同期差不多了，甚至還不如。

盧文曦認為，“滬六條”很大的一個作用就是對市場情緒的影響，從3·25調(diào)控開始，市場是有些許降溫，但是過了一段時間又急劇升溫，這和購房者的恐慌情緒是有很大的關系，現(xiàn)在把情緒穩(wěn)住了，熱度也降下來了，市場的交易也回歸到比較合理的一個狀態(tài)。

二手房交易更規(guī)范

“滬六條”強調(diào)了持續(xù)開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為專項整治行動，進一步加大整治力度，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規(guī)行為。在查處市場違規(guī)做法方面，對中介業(yè)務的規(guī)范提出了更大的要求，這和此前中介企業(yè)各類違規(guī)做法較多是有關的。

目前開發(fā)商的工作中心明顯開始調(diào)整，原來急著開盤做營銷的，現(xiàn)在開始對以前明顯是違規(guī)的行為做一些自檢自查。由于“滬六條”還進一步加強了新建商品住房預銷售管理，原來推盤很積極的開發(fā)商，拿預售證的節(jié)奏突然之間就放緩很多。

盧文曦介紹，現(xiàn)在一手房代理中介的推盤工作量減少很多，而二手房中介的客戶也大幅度減少，10月份以來有的地方打?qū)φ鄱疾恢埂６址繏炫屏楷F(xiàn)在還算穩(wěn)定，下跌了一到兩成左右，但是客戶數(shù)量的縮水是最明顯的。買家也就是看看而已，不急于出手，后續(xù)交易的促進存在著一定的阻力。 曾小飛認為，“滬六條”政策對新房交易的影響更大一些，但對二手房交易環(huán)境來說，是一個好消息。在這個時間點上強化交易過程中的規(guī)范以及執(zhí)行力度，能夠幫助中介行業(yè)形成更好的交易環(huán)境，交易資金也更加安全，這對買家賣家都是好消息。

房價或會不斷尋底

隨著市場交易節(jié)奏的放慢，樓市價格也出現(xiàn)了滯漲。數(shù)據(jù)顯示，10月份上海新房的成交均價為43838元/平方米，環(huán)比微跌了2.2%。愛屋吉屋AX研究院認為，由于房價快速上漲勢頭已得到很好控制，預計第四季度政府出臺更嚴厲調(diào)控政策的可能性不大，未來1-2年上海樓市或進入緩慢上升通道。

盧文曦則認為，房價在目前這個位置橫盤是橫不了多少時間的，而且交易量會連續(xù)不斷地進行收縮，價格實質(zhì)性的松動在今年底，明年一季度可能會出現(xiàn)，松動的區(qū)間大小則要看當時的信貸和貨幣等政策的調(diào)控程度。在目前的形勢下，價格出現(xiàn)2-3個點的實質(zhì)性下跌是很正常的事情。

盧文曦表示，整個四季度上海新房的月交易量可能就是在80萬平方米左右進行一個波動，不排除年末還會出現(xiàn)一個下跌，以往年份出現(xiàn)的“翹尾”情況今年不太會出現(xiàn)，往下墜是個大概率事件。明年一季度，整個業(yè)內(nèi)對市場應該會有一個重新判斷，不排除房企會有一個“以價換量”的動作出現(xiàn)。今年前三季度各家房企的指標都完成得不錯，年底沒什么壓力，但是在市場偏淡的情況下要完成明年的新指標，不用“以價換量”的這樣有親和力的動作的話，購房者都不會買賬的。而且現(xiàn)在很明確的是，買漲不買跌的心態(tài)已經(jīng)出來了，不拿點實際有誘惑力的銷售措施，買家還是會持幣待購。盧文曦個人判斷，明年上半年房價有可能會處于不斷尋底的這樣一個過程中。