房價控制的法律研究

袁小毅

房價控制的法律研究

袁小毅

對于很多在大城市生活的人來說，擁有一套房子是自己的夢想。房價像坐上云霄飛車一樣飆升，貸款利息一漲再漲，“房奴”——一個閃現著智慧光芒，也透著辛酸的新詞匯開始在坊間流傳。很多按揭買房的人生活質量卻大為下降，不敢輕易換工作，不敢娛樂、害怕銀行漲息，擔心生病、失業，更沒時間好好享受生活。本文通過對造成房奴現象的成因進行分析，提出了一些具體的法律對策。

房價 保障性住房 商品住房 奢侈型住房

房價問題這些年來一直都是社會的熱點問題，歷屆政府關注的重要內容。房價和房地產業息息相關。首先要搞清房地產行業。要搞清房地產業的概念，首先要對比一個產業概念——建筑業。建筑業是實務建筑投資。狹義的房地產業不包括實物建筑，只包括第三產業中的房地產服務業。這一部分應當計入第三產業服務業。泡沫和其他問題都出現在非實物建筑的房地產業。因為實物建筑的領域是不會產生泡沫的，這個市場處于完全競爭狀態，技術含量不高，利潤率也不是很高，屬于勞動密集型產業。

一、房價高漲的社會影響

房價像坐上云霄飛車一樣飆升，貸款利息一漲再漲，房價過高對中國帶來的負面影響：

（1）綁架中國經濟。房地產經濟一家獨大，使中國難以完成必須進行的產業結構調整；

（2）抑制內需。工薪階層有限的收入維系在房貸上，人為造成房產之外的內需消費不足，從而使國內其他企業沒有持續創新的投入和動力；

（3）浪費國人時間。年輕人市區買不到房就去郊區，大部分青春年華花在想房、找房和住著郊區房的奔波路上，同時造成城市交通系統的擁堵。

（4）投機心理蔓延。努力工作步入投機炒房，這不僅是個體的選擇，也是從事試題經濟的企業的普遍心理，長此以往，沒人正經干活，大家都想著投機取巧。

二、高房價的原因

房價是房地產市場的核心問題。房價上漲不外乎這樣幾個方面：一是土地財政的作用。地方政府為了城市、道路、形象工程等建設的資金需要，利用半行政半經濟手段，在短時間內把土地價格炒上去的同時，也把房價炒上去了。二是開發商的暴利。不管是否承認，開發商獲取了巨額暴利是不可回避的事實。三是投機者的瘋狂炒作。房價所以能夠一路飆升，與眾多投機者的瘋狂炒作不無關系。正式投機者瘋狂參與，才是房價脫離了正常運行軌道，出現了脫離實際的上漲。四是腐敗行為的影響。房地產市場到底隱藏著多少罪惡、多少腐敗，可能誰也無法說清。

三、解決住房問題的政策和法律對策

（一）將居民住房劃分成不同等級

對居民住房劃分等級，將住房劃分為三級：保障性住房、舒適性住房、個性化住房。

1、保障性住房

中央制定城市居民住房最低保障制度，保障每個公民的住房權，這是政府的責任和義務。各城市根據自身情況，確定適合本市市情的最低住房保障指標。

2、商品住房

主要提供給中等收入階層居住。但對購置多套舒適性住房的居民加征特殊房產稅。套數越多其特殊房產稅額相應遞增，征收特殊稅的本意是抑制居民購置多套舒適性住房，打擊炒房者染指對此類住房的投機炒作；但對確需要多套舒適性住房的居民也不拒絕提供消費。

3、奢侈型或高檔住房

個性化住房就是充分尊重個人意愿建造的住房。比如別墅、超大套房等，根據個人喜好自己設計戶型，由房地產商根據客戶需要進行開發。政府統一該類住房的稅賦，鼓勵此類消費。

（二）通過科學調控地價抑制房價

房價有它的構成因子，政府可以根據相關的法律法規，調查、核實房價構成成本，對保障性住房和舒適性住房限定用地價格，控制房價構成成本。對于個性化住房，政府可以讓市場去確定其地價和房價。

（三）進一步規范房地產企業凈化住房市場純市場化

商品房的價格高低，與中低收入階層并沒有直接的關系。真正關系中低收入階層住房問題的，是政府的保障房建設。

四、結語

當前住房價格過高是由很多因素造成的，它對城市建設也產生過積極影響，只不過現在高的讓很多城市居民難以承受，住房制度的繼續變革是必須進行的，也符合事物的發展規律。堅信政府會通過一系列的改革，給城市居民一個和諧、健康、寬松的生活環境。城市建設一定會健康、持續、快速推進。

［1］陶婷.略談房地產營銷策略［J］.外國經濟與管理，2001（8）.

［2］劉艷.淺談房地產營銷策略［J］.中國科技信息，2005（6）.

［3］吳強.改革土地出讓制度是抑制高房價的重要措施［J］.廣東技術師范學院學報，2007（4）.

（作者單位：西安培華學院）

袁小毅（1975-），女，漢族，陜西西安人，本科，教師講師，研究方向：經濟法、管理學。