倒逼出的房地產供給側結構性改革

文/李景國

倒逼出的房地產供給側結構性改革

文/李景國

中國社科院城環所土地經濟與不動產研究室主任

看了很多供給側改革方面的文章，西方的，國內的，都分析得很復雜。就我本人來講，我對供給側改革的理解比較簡單。實際上，供給側結構性改革這件事是倒逼出來的。

供給側結構性改革，放到房地產領域好像不太容易理解，但是放到其他領域好像要容易得多。拿前段時間中國人跑到日本買馬桶蓋來說，是因為質量的問題。其實我國的馬桶蓋供給是能夠滿足消費者基本需求的，但是為什么要千里迢迢跑到日本去買，是質量問題。再比如過剩問題，拿鋼鐵行業來說，河北一下子下馬了那么多項目，就屬于數量問題。所以我想供給側改革可以簡單地理解為數量問題和質量問題，本質上是供求關系。

另外，房地產行業的改革實際上也是倒逼出來的。主要原因是，我們的住房市場已經告別了總量短缺的時代。GDP減速、投資重點和發展動力轉移、人口總量增速減緩、人口老齡化、城鎮化速度相對于前期減緩、投資和投機減少、保障住房增加、二手房市場逐步擴大，這些因素使住房市場的環境已經發生了深刻的變化。這種變化最主要的表現是全社會的住房需求量在逐步減少，新房市場在這種趨勢下如果依然提供以往規模的供給，則必然導致過剩問題，就是庫存問題。住房市場是房地產市場的主導性的組成部分，所以房地產市場的供給側結構性改革也是被倒逼出來的。

現在大家一談到房地產市場的供給側結構性改革，很多在談配套、綠色、低碳等等，這些當然需要。制度性改革改革也需要，但確實比較難，體制性改革談了半天經常還是原地踏步走，因為體制性改革是大的改革，涉及各方面利益，牽一發而動全身，需要慎重行事。比如說土地供給體制的改革——建立建設用地市場問題。現在建設用地實施的是建設用地指標制度，但不同的地區由于經濟發展速度、水平不同，建設用地需求量就有很大差異。江浙一帶經濟發展水平比較高，所以建設用地量非常大，而中西部地區的經濟發展水平還比較低，發展速度相對緩慢得多，建設用地需求少。這樣就形成了地域空間上的用地指標多少不均的矛盾。因此，我們在當時提出了一種設想——成立全國統一的建設用地指標市場，解決區域之間用地不平衡問題。舉例來說，假如河北有剩余的建設用地指標，而北京當年的建設用地指標又不夠，就可以到河北購買。假如可以建立全國統一的建設用地指標市場，那么工業反哺農業、城市支持農村就有了渠道。將農村閑置的宅基地、建設用地集中起來，平衡城市的建設用地指標，既有效利用了土地資源，又可以為農村帶來經濟收益，反哺農業經濟，一舉多得。到目前為止，許多地區建立了區域性的建設用地指標市場，但范圍小，難以在更大范圍內平衡建設用地指標，建立全國這個問題始終沒有破局，可以想見制度性改革的艱難。

這些年，熟悉農村的人都對農村部分宅基地“荒蕪”的現象有所感慨，城鎮化自然是不可逆轉的，未來的農民數量肯定會大大減少，農村土地改革向市場化方向推進也是必然趨勢。經營性建設用地在農村集體建設用地所占的比例只是很少的一部分，而宅基地的比例較大，但宅基地不入市，或者不能出臺激勵農民騰退閑置、廢棄宅基地的政策，占補就不能平衡就成了死角，人們就會覺得城市建設用地、居住用地不夠用，影響市場預期。

近幾年來房價屢調屢漲的原因之一，是以短期措施為主進行調控，市場管理缺乏中長期發展戰略規劃，社會對市場沒有明晰的長期預期，短期措施沒有長期發展戰略做基礎。需要從基礎做起準確掌握居民住房基本數據和統計信息，制定房地產中長期發展戰略規劃，給社會明確穩定的市場預期，也使短期措施有據可依。中長期發展規劃要提出房地產市場中長期發展的指導思想、原則、目標、任務、重點等，量化確定商品房和保障性住房協調發展關系。因為城市間房地產市場已明顯出現分化，這種分化還將繼續，各城市應根據其人口增長、經濟發展等狀況，建立房地產市場與經濟發展、收入增長、土地市場、城市化進程、保障房建設、金融體系安全等因素的協調發展體系，確定土地供應目標，制定適合自己城市的土地投放計劃，并公之于眾，穩定房地產市場預期，促進房市穩定發展，避免大起大落。