戴德梁行：商業地產的新思路

文/本刊記者 馮京津

戴德梁行：商業地產的新思路

文/本刊記者 馮京津

隨著商業環境不斷變化，電商沖擊及消費者購物行為的改變，很多商業項目都試圖通過升級改造、品牌重新定位或轉型等方式來適應市場的發展。

北京銀泰中心類RE ITs起標桿性金融創新作用

戴德梁行估價及顧問服務團隊成功助力恒泰證券和銀泰集團，推出北京銀泰中心資產支持專項計劃（簡稱“北京銀泰中心類REITs”），項目規模達75億元，成為國內首單抵押型類REITs和國內單只規模最大的類REITs項目。

北京銀泰中心類REITs的基礎資產為單一資金信托受益權，目標資產為位于國貿CBD核心區域“北京銀泰中心”寫字樓、商業裙樓、北京柏悅酒店以及車位合計約17.29萬平方米的物業。項目地理位置優越，建筑品質高，租金收入高，增值空間大，得到了市場投資人的高度認可。

優質房地產項目在交通位置上有著絕對優勢，且在過往運營中有著穩定的凈現金流。具有發行價格低、流動性強、額度較大、資金運用靈活等優點的類REITs產品使得這些長期“固定”的資產通過證券化在市場上流動起來，而且大大降低了投資門檻，中小投資者不僅獲得投資大宗優質房地產的機會，還能分散風險保持穩定收入。戴德梁行北中國區估價及顧問服務部主管胡峰先生表示：“通過審慎完善的物業盡職調查篩選出具有潛力、高素質物業作為REITs的基礎資產是風險控制的重要手段之一。如何選擇優質的物業作為REITs入池項目，以寫字樓和購物中心業態為例：物業定位、品質和租金水平、出租率、收益年限等在很大程度上體現了未來是否具升值潛力；酒店則更重視星級檔次、平均房價、入住率、各項收入占比 、支出成本和收益期限等影響因素”。

對于市場的發展前景，戴德梁行北中國區估價及顧問服務部主管胡峰表示：“我們從2007年開始探索REITs領域近十余載，通過參與眾多國際REITs、國內類REITs產品的估值、市場分析等工作，一直在該領域內保持行業領先地位。中國的REITs還有很長一段路要走，隨之也將帶動優質房地產向更高的水平邁進，戴德梁行作為一家全球領先的房地產服務運營商，將一貫保持行業的靈敏度，繼續致力于房地產金融領域的研究，不斷為更多金融機構及優質企業提供專業化的咨詢服務工作。”

零售市場核心商圈項目升級改造此起彼伏

2016年第三季度，位于北京大興新城核心區域的龍湖·時代天街和位于豐臺區的北京銀座和諧廣場購物中心正式開業，為北京零售物業市場帶來約29萬平方米的新增供應。至此，全市優質商鋪存量上升至1154萬平方米，其中，購物中心約942萬平方米，占到82%左右；今年上半年十里堡西單商場和大興華堂商場陸續關店，全市百貨存量減少至212萬平方米左右，僅占約18%。

龍湖·時代天街是龍湖在北京的第二個“天街”項目，開業整體出租率達99%，品牌同步開業率達到95%。在品牌招商方面，聚集了優衣庫、H&M、GAP等眾多國際快時尚品牌，上影國際IMAX影城、迪卡儂、喜悅滑冰場、奇樂兒萌獸主題公園、特色餐飲等近300個知名品牌。另外，基于項目周邊人群的育兒剛性需求，大興天街突破性地將兒童業態占比提升到16.5%，總體量接近14000平方面。北京銀座和諧廣場是魯商集團旗下在京第一個集合購物、休閑、餐飲、娛樂及

商務功能為一體的商業綜合體項目，商業從地下一層到地上七層，匯集了銀座商城、銀座超市、迪卡儂、優衣庫、MUJI、C&A、OLD Navy、金逸影城、銀座健身、等多家主力店。

世貿天階就在今年對其購物中心進行了一系列的改革升級，從品牌架構、硬件設施、客戶服務、購物體驗等方面進行了全面的升級改造。另外，王府井商圈的in88購物中心近期也對品牌做了重新定位及調整，引入了一些體驗型品牌。新品牌的調整令in88首層和二層客流有所改善，而三四層的商品種類較龐雜。在王府井商圈如何把握高端定位與旅游客流之間的平衡是該項目在進行業態調整上的挑戰。

第三季度的租賃活動中，不乏大面積的租賃案例，并且體驗式消費占比明顯加大。如，文化空間言幾又書店在西紅門薈聚購物中心租賃了

3600平方米的面積；華聯萬柳購物中心通過升級改造引入橙天嘉禾影城，營業面積近3000平方米；本季度新開業的龍湖·時代天街引入的喜悅滑冰場面積也達2200平方米。

2016年第四季度，北京商業市場將迎來年底供應高峰期，大興綠地繽紛城2期、豐臺及槐房萬達廣場、長陽京投港等多個項目計劃開業，這些項目均位于非核心商圈的大興、豐臺等區域。目前北京仍有多個商業項目在建，在地域分布上以城南的豐臺區和大興區項目數量為最多。而核心商圈受政府規劃及供應空間限制，項目多以存量商業改造升級為主。

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寫字樓市場悄然開啟租賃新格局

2016年第三季度，北京全市甲級（含頂級）寫字樓季度凈吸納量高達39.7萬平方米，同比增長32.4%。旺盛的市場需求拉動本季度各商圈租金均出現不同程度的上調。整體市場按建筑面積計算的有效凈租金為每月每平方米人民幣383.7元，環比上漲1.5%，五大核心商圈按建筑面積計算的有效凈租金為每月每平方米人民幣403.2元，環比上漲1.4%。

市供應方面，天潤財富中心、衛通大廈、利星行二期A座和恩菲科技大廈如期入市，為市場帶來約28萬平方米的新增供應。得益于自身較高的預租率和上季度已入市項目卓越的去化能力，新項目的入市并未對市場空置造成影響，本季度全市空置率僅為5.8%，較上季度下降1.5個百分點，五大核心商圈空置率為4.5%，與上季度基本持平。而成交租賃方面，幾個大單成交仍以互聯網行業為主，如掌趣科技新簽奧北科技園約15000平方米，美菜網新簽新華陽光大廈約10000平方米，東方網絡科技新簽國航世紀大廈約10000平方米。

核心商：中央商務區、東二環、燕莎、金融街、中關村

新興商圈：亞奧、望京-酒仙橋等

寫字樓市場租賃新格局已悄然開啟。自去年

年初，李克強總理在國務院常務會議上提出“大眾創業、萬眾創新”的理念后，部分大業主開始考慮創新做“眾創空間”，在提供共享資源的基礎上滿足租戶的短期租賃需求。不僅開發商們可以通過此產品提高自身的空間使用率，迎來更多的租金收益，同時租戶也可以節約成本和享受到靈活的租賃周期。

截止2017年底，核心商圈新增供應僅為全市新增供應的38.7%，由于目前市場成交租賃表現活躍，且尚未出現任何需求放緩的跡象，預計未來一年核心商圈租金將繼續保持上漲潛力。北中國區研究部主管魏東表示：“望京、亦莊、麗澤等新興商圈已成為市場新寵，憑借較低的租金以及逐漸完善的交通和商業配套，預計未來會有越來越多對租金敏感度高的企業在搬遷選址時將新興商圈作為他們的首選。”

當商業地產遇見文化旅游

近些年，住宅市場競爭日漸激烈，政府政策調控力度也不斷加強，地產行業中呈現紛紛轉向文化旅游地產領域的潮流。據國家統計局發布的2015年數據顯示，全年國內游客突破40億人次，比上年增長10.5%；全國旅游總收入約34200億元，比上年增長13.1%。

2015年全國10億元以上的在建旅游項目有2057個，50億元以上的在建旅游項目404個，投資額100億元以上的旅游項目185個。萬達作為商業地產巨頭，近幾年著力于文化旅游地產的開發，代表項目有哈爾濱文化旅游城，總建筑面積360萬平方米，預計2017年開業，年客流量2000萬人次；合肥文化旅游城，總建筑面積90萬平方米，2016年9月24日正式開業，預計年客流量2000萬人次。

中國商業市場隨著消費者需求的變化而不斷的升級，目前市場消費客群以90后、00后為主力，該消費客群特點有：巨大的消費潛力；較強的獨立購買能力以及極大的影響力。其消費特點包括：強調與眾不同，追求體驗及新奇，缺乏品牌忠誠度；喜愛互聯網消費；更了解西方文化和生活方式，也尊重中國傳統文化。

孟中國區商業地產服務部高級助理董事祎認為可以通過 以下策略吸引這類消費客群：

?打造屬于專屬項目的獨特標簽及元素

?實施更加精細人性化的服務和高標準硬件設施

?融合文化元素以及跨界的業態體驗

?應用線上營銷及O 2O渠道

那么，如何提升文化旅游地產商業價值：

1.延長消費者停留時間。孟祎認為，最重要的是分析清楚不同時段消費者構成及消費需求特征，從而有針對性的給予消費客群不一樣的商業街區體驗，增強街區集客能力，同時也帶動其他業態消費，有效延長消費者停駐時間。

2.避免北方天氣對開放式街區的影響。北方的氣候對于開放式街區商業項目影響較大，淡季旺季相對較明顯。一般來說，小長假、寒暑假是游客集中出游的時間。另外，北京全年約43%的霧霾污染天氣等也都大大降低消費者戶外活動的意愿。孟祎女士認為可通過設計來增加開放式街區的聚客能力，例如通過對商業項目進行穹頂加蓋，增加節點保暖設施以及利用曲線平面布局等。3.提升文化旅游商業的盈利能力。

各類地產項目內部收益率對比顯示，文旅類項目的收益率最低，回收周期最長，因此孟祎女士建議通過多種金融手段、開發其他物業實現溢價等方式增加內部收益。例如商鋪銷售、多元化金融產品和資產證券化等。

戴德梁行商業地產部作為文化旅游與商業地產融合的探索者，于近年來操作了環球影城城市大道、華誼兄弟電影文化小鎮等多個項目。孟祎表示，“過去的項目經驗讓我深刻認識到，文化旅游每個項目都是一次全新的探索與嘗試，都會被賦予完全不同的項目主題與IP，商業部分則是項目整體的保障及升華。隨著文化旅游產業的井噴，其商業地產也必將迎來新一輪的提檔升級。”