城鎮化建設進入“下半場”更要按經濟規律辦事

文/苗樂如

城鎮化建設進入“下半場”更要按經濟規律辦事

文/苗樂如

中國房地產業協會副會長

圍繞這次的研討，大家發表了很多意見，對于我個人來說，很受啟發，作用很大。你們的意見我們會客觀全面地向有關部門反映，同時也可以作為研究的成果，推動決策部門在制定政策的時候作為借鑒。

我長期在北京工作，在協會工作，可能對全國的情況并不是十分了解。我想講幾方面的具體問題：

第一，在我們貫徹推動供給側結構性改革的過程當中，首先要認識市場發展的規律，把握好中國的國情，包括近10年的調控、1998年的房改和建立政策性住房。

第二，提到公積金，因為之前負責過這個事情，所以比較有體會。老實說，我們沒有按照規矩去做。為什么新加坡沒有我們今天的問題呢？因為人家是三筆錢擱到一起優勢互補，隨時調整。而我們是錢全部給到政府，養老的錢社保拿走，房改的錢建設部拿走，醫療的錢衛生部拿走。人家是按照規律做事，我們是按照行政部門做事。

第三，今天我們談到REITs問題，我曾經跟華盛頓的REITs總部接觸過兩次。對美國來說，大批新建房屋、新建投資的時代已經過去，目前到了存量房階段，所以美國REITs對接的就是存量房。他們奉行“雙80”政策，一是基金的80%要用在物業管理當中，一是存量物業80%的收入用來還基金的錢。為什么REITs拿到中國

來行不通呢？因為太高的房價和太高的行業利潤沒有REITs生存的土壤。所以現在只能在保障房上嘗試運用。

第四，舊城的更新改造問題。香港有“20%服從80%”的規矩，這個我贊成。咱們最早學習北歐，在社區當中成立合作社，業主是股東。發展到現在，舊城復興再次別重提，更新、修復、保護，都是我們要研究的問題。

第五，市場本身是分化的，特別是房地產市場，既然是分化的市場就不可能用一套同樣的政策解決出現的所有問題。無論是房價上漲還是去庫存，又或者是“地王”現象，出現在市場上都是正常的，不能一刀切地看待。要用綜合而不是單一的思維去看待問題，從而解決問題。要因城施策，做符合市場規律的事。

第六，說一下租賃市場。繼5月4日國務院常務會議提出發展住房租賃市場之后，5月6日，住建部提出了培育和發展住房租賃市場的6條具體措施，從培育供應主體、鼓勵租賃消費等多個角度，構建住房租賃市場發展的長效機制。自1998年“房改”以來，我國的住房供應基本上是住房銷售市場的“單極化”發展，而本該平行發展的住房租賃市場則一直不被重視，市場經營分散，缺乏機構性的組織來支持租賃市場的發展。目前，城鎮化建設已經進入“下半場”，這個時候，人口開始向大城市及周邊集聚，各大城市房價暴漲，樓市存量凸顯，租賃需求的邊際增長更快。

市場機構租賃不足主要有兩方面的原因，一是政府公租房供應少。二是地價和財務成本高，相比開發和銷售，租賃收益太低。同時，企業自有或收購房屋占用資金體量大，租金收益低，投資期限錯配，流動性風險突出，加上證券化或信托投資基金滯后，機構租賃很難成氣候。

租賃制度的提出應該是完善保障制度下的市場環境，機構要支撐市場穩定租賃關系。第一，要保護居民存量房上市的收益，讓市場配置更加全面，防止負面效應產生；第二，舊城更新的持續性需要有政策上的配置和相應的鼓勵，不能光停留在中央城市工作會議上；第三，落實這些問題應該有制度性的建設和制度上的保障。

對于城市復興問題，應該是“供給+結構+改革”，必然是涉及到制度。談到政府的職責轉變，要發揮市場在資源配置中的決定作用，這個問題值得房地產供給側結構性改革的借鑒，無論如何改革，最終還是要尊重市場規律。對于一部分確實有困難的特殊群體，則可以通過保障房的途徑來解決住房問題。解決老百姓的居住難題，是實現住有所居并非是住有所房，這是解決問題的關鍵。

提到市場體制改革，講到需要地方政府釋放市場的新動力，原來的政商結構構成了對改革和增長的動力，現在打開了，導致地方官員和企業同時面臨著太多風險，面臨風險的時候沒有相應的激勵，他就會選擇安全性指標。那么我們在推動整個經濟的結構性改革過程當中，應當遵循什么思路，具體到房地產業，我談幾點意見：

第一，住宅市場在發生變化，整個房地產市場也在發生深刻的變化，比如電商發展對商業地產的沖擊。住宅市場有兩個特點，我們在研究房地產供給側結構性改革的時候需要考慮，一是目前人均居住面積已經達到33平方米，戶均一套，這種情況下還需要蓋多少新房子？用于租賃的房屋還需不需要建設？二是市場出現分化，城市不同地域不同，房地產存在的問題并不相同，有的地區供應緊張，有的地區庫存嚴重，很難在全局范圍內實現供求平衡。全國人民都想要居住在北京，北京的房地產市場永遠平衡不了。

這兩個特點給行業帶來的變化是什么？

首先，市場會逐步轉變為增量為主，實際上，我們現在正經歷歐美國家在上世紀五六十年代經歷的市場過程。目前我們需要研究解決的是市場監管問題，政策要有所突破。數據顯示，北京去年成交的新建房屋是28.7萬套，商品住房5.99萬套，自住性商品房3.7萬套，二手房19.9萬套，這是北京目前的房地產市場基本狀況。這個市場發生了什么樣的變化？我們現在拿400萬以下的

錢是買不到新房的，而在存量房當中有大量的小戶型，因此400萬以下就只能購買存量房。由次帶來的問題是改善型需求將會成為市場主體。為什么面粉比面包還貴？因為產品的品種不一樣，供應的對象也不一樣。認識需要一個過程。

第二，大量小戶型的房子涉及到城市的更新改造，因為很多已經不符合綠色低碳的時代要求。全國270億平米的房屋市場，投資是可以轉化的。所以不要老是盯著新房，舊房改造之后的結構也可以非常創新。

第三，京津冀協同發展的問題，也值得大家注意。

第四，是區域中心城市問題，經濟帶發展問題。人口流入城市還會有增長，流入集中的時候，房價就會上漲，這是發展的規律和必然過程。這是市場供應結構的變化，帶來需要我們考慮的問題。

第五，是生態文明協調問題。劉志峰會長最近提出從設計、產品、配套、技術講到房地產行業的“四個不足”，本質上就是強調生態文明的協調問題。我們現在在建筑技術方面存在的問題，建造方式的問題，使用管理的問題，后期維護的問題，都需要有效的調整。(本文引自房地產供給側結構性改革研討會上發言）