在美國，為什么房子不能炒

〔美〕Kevin

炒房是投資，天經地義，政府如果是硬性發文不讓買賣，那肯定是違憲的。但在美國，大家都知道有兩種東西不能炒——房子和糧食。美國政府認為，這兩樣是民生的基本保障，房子和糧食價格暴漲，就會造成社會動蕩。

那么美國政府憑什么控制房價，限制炒作呢？大家都知道，美國的土地都在私人手里，美國政府并不賣地，所以就避免了既當裁判又當運動員的利益沖突，這樣就方便了政府使用最為有效的房價調整手段——征稅。你可以依照憲法買賣房子，但我也可以依照憲法征稅，讓你買進賣出房子掙不到錢：買房用于投資的，或者沒有人住，要交管理費，每年還要交物業稅，最少要交房價的1%。每年都要交。所以炒房的人算下來，一買一賣根本賺不到什么錢，美國政府通過稅收管理，最大限度地穩定了房價，道理簡單粗暴，操作并不復雜。

關于美國房價的穩定，美國耶魯大學著名經濟學家Robert Shiller制作了一幅美國百年房價變化曲線圖，把100多年來美國房地產價格的變化趨勢詮釋得非常清楚。這幅曲線圖發表在2006年《EconomistsVoice》雜志上。為制作這條曲線，作者使用了從1890年到2005年期間美國的真實房價，在校正了通貨膨脹的因素之后發現，在過去的100多年里，美國房價實際上并沒有上升的趨勢，尤其是在1890年到1990年期間，幾乎沒多大變化，平均每年只增長0.2%。

美國政府有效的房地產運行制度和稅收體系，把美國大多數地區的房價和年薪比一直控制在3左右。而中國很多城市目前的房價和年收入比已達到28或以上，名列世界前茅。相比之下，我們常認為房價非常高的香港，房價和年收入比只有15.6，房價很貴的紐約和倫敦在10～12之間，而日本東京只有8。

做房地產起家的王健林近日對媒體說，中國這么高的房價稱得上是個大大的泡沫。他說得沒錯。

是泡沫就有破裂的一天，在1997年到2005年之間，美國的房地產價格曾出現過快速的增長，升幅高達71%。不過這種不正常的暴漲在美國恰是房地產泡沫破裂的前兆，Shiller在2006年時，就據此做出了房地產泡沫即將破裂的預測，后來發生的一切證明了他是對的，次貸危機引發了房地產泡沫破裂。10年后的今天，美國房地產的價格再度回歸到曲線的平均水平上。從另一個角度，說次貸危機挽救了美國經濟也不過分，問題是，誰來開第一槍，打破這個泡沫？

諾貝爾經濟學獎得主大都生活在美國，美國人玩經濟并不傻，他們知道把資源、資金集中到高科技和制造業上才是對美國經濟最好的方式。房地產是沒有科技含量、沒有國際競爭力的低級產業，但它又是民生產業，如果控制不好，極容易產生投機和全民炒房的風潮，不但會引發通貨膨脹，還會擾亂民生，破壞經濟。美國通過限制資金、資源進入房地產行業，以促使資金進入高科技和制造業，提高美國經濟的國際競爭力，實業興邦，靠實體經濟挽救美國。

2008年經濟危機時，中國4萬億資金的投放有意刺激房地產，大家都做房地產，制造業已經沒有人提及，稅收體系也讓實業非常難做。當中國GDP超過日本、成為世界第二的時候，我們很難說出一件有國際市場競爭力的產品和一家有國際競爭力的企業，卻催生出了全世界最多的房地產富豪。中國的富豪榜上排名前十的，幾乎沒有不涉足房地產的，而大家都知道的美國房地產大王“川普”，在美國富豪榜上基本排不上靠前的名次，其身家連50億美元都沒有，和做實業的比爾·蓋茨比起來相去甚遠。中國經濟只有走出房地產暴漲泡沫的怪圈，才能徹底釋放風險。