在美國(guó)，為什么房子不能炒

〔美〕Kevin

炒房是投資，天經(jīng)地義，政府如果是硬性發(fā)文不讓買(mǎi)賣(mài)，那肯定是違憲的。但在美國(guó)，大家都知道有兩種東西不能炒——房子和糧食。美國(guó)政府認(rèn)為，這兩樣是民生的基本保障，房子和糧食價(jià)格暴漲，就會(huì)造成社會(huì)動(dòng)蕩。

那么美國(guó)政府憑什么控制房?jī)r(jià)，限制炒作呢？大家都知道，美國(guó)的土地都在私人手里，美國(guó)政府并不賣(mài)地，所以就避免了既當(dāng)裁判又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員的利益沖突，這樣就方便了政府使用最為有效的房?jī)r(jià)調(diào)整手段——征稅。你可以依照憲法買(mǎi)賣(mài)房子，但我也可以依照憲法征稅，讓你買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出房子掙不到錢(qián)：買(mǎi)房用于投資的，或者沒(méi)有人住，要交管理費(fèi)，每年還要交物業(yè)稅，最少要交房?jī)r(jià)的1%。每年都要交。所以炒房的人算下來(lái)，一買(mǎi)一賣(mài)根本賺不到什么錢(qián)，美國(guó)政府通過(guò)稅收管理，最大限度地穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，道理簡(jiǎn)單粗暴，操作并不復(fù)雜。

關(guān)于美國(guó)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，美國(guó)耶魯大學(xué)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Robert Shiller制作了一幅美國(guó)百年房?jī)r(jià)變化曲線圖，把100多年來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)詮釋得非常清楚。這幅曲線圖發(fā)表在2006年《EconomistsVoice》雜志上。為制作這條曲線，作者使用了從1890年到2005年期間美國(guó)的真實(shí)房?jī)r(jià)，在校正了通貨膨脹的因素之后發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去的100多年里，美國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上并沒(méi)有上升的趨勢(shì)，尤其是在1890年到1990年期間，幾乎沒(méi)多大變化，平均每年只增長(zhǎng)0.2%。

美國(guó)政府有效的房地產(chǎn)運(yùn)行制度和稅收體系，把美國(guó)大多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)和年薪比一直控制在3左右。而中國(guó)很多城市目前的房?jī)r(jià)和年收入比已達(dá)到28或以上，名列世界前茅。相比之下，我們常認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高的香港，房?jī)r(jià)和年收入比只有15.6，房?jī)r(jià)很貴的紐約和倫敦在10～12之間，而日本東京只有8。

做房地產(chǎn)起家的王健林近日對(duì)媒體說(shuō)，中國(guó)這么高的房?jī)r(jià)稱(chēng)得上是個(gè)大大的泡沫。他說(shuō)得沒(méi)錯(cuò)。

是泡沫就有破裂的一天，在1997年到2005年之間，美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格曾出現(xiàn)過(guò)快速的增長(zhǎng)，升幅高達(dá)71%。不過(guò)這種不正常的暴漲在美國(guó)恰是房地產(chǎn)泡沫破裂的前兆，Shiller在2006年時(shí)，就據(jù)此做出了房地產(chǎn)泡沫即將破裂的預(yù)測(cè)，后來(lái)發(fā)生的一切證明了他是對(duì)的，次貸危機(jī)引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫破裂。10年后的今天，美國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格再度回歸到曲線的平均水平上。從另一個(gè)角度，說(shuō)次貸危機(jī)挽救了美國(guó)經(jīng)濟(jì)也不過(guò)分，問(wèn)題是，誰(shuí)來(lái)開(kāi)第一槍?zhuān)蚱七@個(gè)泡沫？

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主大都生活在美國(guó)，美國(guó)人玩經(jīng)濟(jì)并不傻，他們知道把資源、資金集中到高科技和制造業(yè)上才是對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)最好的方式。房地產(chǎn)是沒(méi)有科技含量、沒(méi)有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的低級(jí)產(chǎn)業(yè)，但它又是民生產(chǎn)業(yè)，如果控制不好，極容易產(chǎn)生投機(jī)和全民炒房的風(fēng)潮，不但會(huì)引發(fā)通貨膨脹，還會(huì)擾亂民生，破壞經(jīng)濟(jì)。美國(guó)通過(guò)限制資金、資源進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，以促使資金進(jìn)入高科技和制造業(yè)，提高美國(guó)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)業(yè)興邦，靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)挽救美國(guó)。

2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，中國(guó)4萬(wàn)億資金的投放有意刺激房地產(chǎn)，大家都做房地產(chǎn)，制造業(yè)已經(jīng)沒(méi)有人提及，稅收體系也讓實(shí)業(yè)非常難做。當(dāng)中國(guó)GDP超過(guò)日本、成為世界第二的時(shí)候，我們很難說(shuō)出一件有國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品和一家有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，卻催生出了全世界最多的房地產(chǎn)富豪。中國(guó)的富豪榜上排名前十的，幾乎沒(méi)有不涉足房地產(chǎn)的，而大家都知道的美國(guó)房地產(chǎn)大王“川普”，在美國(guó)富豪榜上基本排不上靠前的名次，其身家連50億美元都沒(méi)有，和做實(shí)業(yè)的比爾·蓋茨比起來(lái)相去甚遠(yuǎn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)只有走出房地產(chǎn)暴漲泡沫的怪圈，才能徹底釋放風(fēng)險(xiǎn)。