物業管理應納入社區建設

文 時念洋

物業管理應納入社區建設

文 時念洋

物業管理關系到人民群眾的切實利益和社會的和諧穩定，是構建和諧社會的重要基礎。近年來，隨著城市的發展和生活水平的提高，人們對居住環境的要求也越來越高，物業管理問題成了人民群眾身邊的熱點民生問題。北京市為促進和發展這一行業，出臺了《北京市物業管理辦法》等政策法規，但在物業管理行業較快發展的同時，也凸顯了一些困難和問題，已影響到人民群眾生活質量的進一步提高，影響到文明社會和諧社會的建設。

“粗放”管理

當前，本市小區物業服務水平不高，管理“粗放”。部分物業服務企業只注重收費，而服務不到位或服務打折扣。有的小區物業企業服務質量不高，不按照合同提供服務，收費與服務質量和服務水平不對稱，甚至個別企業侵犯業主權益的現象也時有發生。有的雖有部分服務，也仍停留在小區的衛生、綠化、門衛值班、日常維修等傳統項目，沒有很好地結合社區特點開展全方位、多層次的社會化服務，企業還處于粗放型經營狀態。另外，有些企業的服務項目、服務內容的量化標準不夠透明，達不到規范化的服務要求。從業人員魚龍混雜，沒有經過崗前培訓，不具備維護、修繕、養護、整治等能力，不能滿足業主的實際生活需求。

同時，業主委員會組建難、工作難，業主的觀念需轉變。組建業主委員會是物業管理活動的關鍵一環。按照規定，入住率達到一定比例的小區都要組建業主委員會，其主要職能是代表業主監督物業服務行為，協助物業管理工作。但由于業主委員會選舉、議事秩序過于繁瑣，居民的參與意識和參與能力較弱等原因，在實際操作過程中，出現了業主委員會組建難、日常工作開展也難的問題。在法律地位缺失和得不到部分業主的理解及支持的情況下，已經成立的業主委員會成員，由于有責無權、沒報酬、吃力不討好等原因，也都想辭職。

此外，物業管理體系尚未理順，政策尚不完善。物業管理工作涉及面廣、量大、事難，直接關系千家萬戶的生活，物業行業是一個微利、保本、甚至虧損的行業。所以這一行業目前需要政府的一定支持，如果一味地推向市場是不行的。目前，本市物業管理氛圍不佳，還沒有納入政府城市管理之列，僅靠一個部門是無法有效承擔起大量基礎性工作的，相關的政策法規只解決物業管理的一個環節，其他方面還都比較欠缺。在社區建設中，還沒有將開展物業管理作為創建文明社區建設和諧社區的必備條件，缺乏推進物業管理工作的氛圍。物業管理工作還沒有有機地納入社區管理之中。社會和許多部門單位缺乏對物業管理重要性的認識，監管工作不到位，沒有真正看到物業管理是社區管理甚至是城市管理、建設和諧社區和諧社會的重要基礎工作。我們認為這是目前物業管理工作難以推進的關鍵所在。

專業化服務

建議可將物業管理納入社區建設。一是把業主對物業的民主管理與社區居民自治有機結合，探索業主委員會成員與社區居委會成員的交叉任職，在業主委員會和社區居委會之間建立一種新型合作互動型關系，更好地發揮社區居民委員會對物業管理的指導、監督作用。二是建立由街道辦事處主導下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業之間的定期聯席會議制度，作為信息交流的平臺，對物業管理中的問題及時溝通，共同協商解決，以形成街道辦事處對物管事務進行有效指導，社區居委會對物管糾紛進行有效調解的日常工作機制。三是強化街道辦事處對小區物業工作的組織領導。各街道辦事處應加強領導，健全機構，要堅持一把手負總責，把物業管理工作作為政府績效考核的一項具體內容，切實擺上議事日程，落實責任，明確任務，將工作細化分解到基層，為社區物業管理工作提供有力保障。

同時，以街道辦事處組織牽頭，完善對小區的管理制度。一是牽頭引導各小區成立業主委員會，這是完善小區物業管理的關鍵所在。二是加快研究，落實物業管理相關規定，推行規范化、專業化的服務標準，為解決具體問題提供操作性強的法律依據。三是對業主和群眾的投訴、舉報，及時進行查處，維護良好的物業管理市場秩序。四是建立市場化的收費機制，增加物業管理費使用的透明度。要求物業管理公司的收費必須做到公開、公平、誠信。讓業主知道自己交納的費用花在什么地方，明明白白消費。加強對小區物業工作相關法規的輿論宣傳，讓業主和社會各界了解政策，強化物權意識，進一步加深業主對物業管理工作的理解和支持，化解物業服務糾紛，努力營造和諧的良好氛圍。五是加強物業管理隊伍自身建設，提高物業管理人員素質，使物業管理工作逐步實現法制化、規范化、專業化、經常化，把物業管理各項工作提高到一個新的水平。

還應加強街道辦事處和社區對小區物業管理進行監督的作用，提升行業管理水平。一是建全前期物業服務監管制度。將物業服務招投標活動納入有形市場予以監管，建立健全統一、競爭有序的物業服務招投標市場。由街道辦事處參與監督轄區內新建住宅小區的承接查驗以及物業檔案的移交轉移，充分發揮政府監督職能。二是進一步完善物業信用監管制度。建立物業服務企業誠信檔案，制定物業服務費價格指導體系，完善房地產開發商、物業服務企業的信用監管制度，積極嘗試建立或完善物業管理信用體系。三是建立警示制度。對物業服務企業發生的帶有傾向性的問題，及時發給提示函；建立起居委會牽頭，以業主代表為主，公安派出所等有關部門參加的住宅小區物業服務監督考評小組，定期對物業服務企業進行考評并建立檔案，堅持把群眾滿意度作為物業服務企業資質年檢的核心內容。

作者系北京市政協委員、北京市億隆實業股份有限公司董事長

責任編輯 郭隆