房地產公司財務風險與管理

◎張松燦

房地產公司財務風險與管理

◎張松燦

房地產行業是資金密集型行業，具有高投資、高風險、高收益的特點，由于我國房地產金融市場尚不完善，房地產企業面臨著巨大的財務風險。誘發財務風險的因素既有房地產企業自身因素，也與外部融資環境密不可分。針對房地產風險管理的現狀，結合行業政策環境，需要加強對財務風險的管理。

房地產企業財務風險的表現形式

財務風險是財務系統由于內外環境各種難以預料和控制的因素作用，使財務系統運行偏離預期目標而形成的經濟損失或額外收益。房地產行業作為典型的資金密集型行業，具有投資金額大、開發周期長、追求高收益等特點，這些特點決定了房地產行業面臨的財務風險主要表現為以下幾個方面：

按期償債風險 。我國房地產企業資產負債率偏高，開發資金來源中自有資金比重低，同時房地產企業資金回收期長，預期利潤具有很大的不確定性。一旦房地產市場環境發生變化，就有可能導致企業出現資金周轉困難、無法到期償還債務等情形。

利率變動風險。利率是融資成本高低的反映，利率高低直接影響企業的融資費用和財務成本。房地產企業在負債經營期間，受貨幣政策變動影響，貸款利率會發生變化。當貸款利率連續提高時，必然增加房地產企業的財務成本，而在房價沒有上漲的情況下，資金成本就不能有效轉嫁到房產價格上，從而抵減了房地產開發的預期收益。利息支出是房地產企業成本的重要組成部分，利率變動風險是房地產企業面臨的關鍵風險之一。

融資風險。 融資活動是在市場經濟條件下產經營活動的起點。房地產企業對銀行信貸依賴程度相當高，相關資料表明，當前房地產開發投資中約有45%來自銀行貸款。房地產企業如果資產負債率過高，企業對債權人的償債能力將降低，這勢必會增加企業融資的難度。

由于我國房地產金融市場發育程度很低，在房地產融資方面仍沒有擺脫過度依賴商業銀行的狀況。尤其近年來，隨著國家對房地產行業實施了一系列調控政策，房地產行業更成為商業銀行限制貸款投放的“重災區”，導致房地產企業融資環境更加緊張，融資風險不斷增加。

房地產企業財務風險的成因

從某種意義上講，房地產企業經營中所面臨的各種風險正是財務風險的誘發因素，這些因素既有房地產企業自身因素，也與外部融資環境密不可分。房地產企業自身因素包括房地產企業的經營模式和企業資源狀況等，外部融資環境包括房地產調控政策、房地產金融市場的成熟狀況。

房地產企業的經營模式。房地產業是典型的資金密集型行業，其融資模式是由房地產經營模式所決定的。中國房地產企業普遍采用高存貨、低周轉的經營模式，使得房地產企業融資前現金流（凈經營活動現金流入+凈投資活動現金流入）呈現持續凈流出狀態，需要不斷追加營運資金以填補資金缺口，于是房地產行業成為一個高度依賴外部融資來推動增長的行業。

房地產開發需要經過獲取土地、融資、設計規劃、建設施工、銷售推廣、物業管理等多個環節。在產業鏈條中，土地是房地產企業能夠進行開發的起點，融資活動是配合整體運作的一個關鍵環節。按照法律規定，企業用自有資金拿到土地后，就可以通過土地抵押或擔保進行融資開發項目，項目達到預售狀態即開始銷售，銷售回款進入下一個項目。在整個運作過程中，銀行的貸款支持是運作模式得以持續的基礎。因此，房地產企業的負債水平都比較高。

另外，由于房地產開發周期長，資金占用時間也長，一旦某個環節出現問題，將導致項目周期拉長、營業成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

資產負債率偏高、資本結構不當。據調查，我國房地產企業的資產負債率平均高達75%以上，遠高于60%的警戒線。我國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及定金及預售款三個方面，但是大部分房企的自有資金比重相當低，過度依賴商業銀行的融資通道，從而造成自有資本和借入資本比例不恰當，對收益產生負面影響。在房地產投資過程中，借入資本比例越大，資產負債率越高，財務杠桿利益越大，伴隨其產生的財務風險也越高。

房地產企業資源狀況和盈利能力。市場競爭能力、人力資源狀況、品牌等資源對企業融資都有影響，但影響房地產企業融資最重要的資源是土地儲備。由于房地產市場的地域性和產品的不可流動性，擁有土地決定著房地產企業占有市場，同時，土地作為企業資產可進行抵押貸款。因此土地儲備量的大小影響著房地產企業的再融資能力。

房地產企業的盈利能力也影響著負債融資水平。企業的盈利能力是償債的保障，是公司取得債務資本的前提條件，盈利水平高時股東更愿意采用負債融資以增加股東投資收益。此外，公司規模、成長性、公司股東及管理層對風險的態度等因素都對公司融資有所影響。

房地產調控政策。房地產行業往往成為逆周期宏觀調控的工具，土地和資金是影響房地產行業發展的兩個關鍵要素，因此房地產調控往往從土地和貨幣兩個方面出臺政策措施。整體上看，房地產調控政策的調整對房地產企業的負債融資水平產生了較大影響。

如2004年4月27日，國務院要求提高房地產開發資本金比例，資金比例均由20%及以上提高到35%及以上。2004年后信托融資大幅度增加、引進戰略投資者增加及銀行長期借款增加主要是由于金融信貸政策變化導致。

為應對金融危機，2009年5月再次調整了房地產開發資本金比例，其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從2004年的35%調低至20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。配合其他金融信貸政策，使2009年房地產信貸水平大幅提高。

房地產金融市場的成熟度

房地產企業的融資與金融市場的發展成熟程度有很大關系。成熟金融市場能為房地產企業提供各種便捷的融資渠道，而中國房地產金融市場起步比較晚，各種融資工具不是很完備，這在一定程度上限制了房地產企業的融資選擇。

與成熟的房地產金融市場相比，我國的金融體系尚不完善，房地產企業以銀行貸款等間接融資為主，對資本市場等直接融資工具利用較少。例如中國債券市場的發行門檻較高，公司債只有上市公司才能發行，企業債則一般面向國有大中型企業，且需要國家發改委的審批，導致房地產企業債券融資水平很低。

房地產企業財務管理對策

針對房地產企業普遍存在的財務風險現狀，結合我國房地產的政策環境，因地制宜的提出了相應的防范對策。

樹立風險意識，建立風險防范機制。房地產企業必須樹立風險意識，科學預測可能出現的財務風險，并且設立風險防范機制，及時對財務風險進行管控。例如，對于項目的財務風險要有專門的應對機制，可以通過低風險利率貸款來減少籌資風險，通過產品結構的調整來降低財務風險。此外，企業要認真分析內外部環境，制定多種應對宏觀環境的措施，提高自身的生存適應能力。

優化資本結構，拓展融資渠道。企業負債經營會帶來財務杠桿收益，提高股東的收益，但是負債比例并不是越高越好。隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐步增加。因此，必須選擇合理的負債規模。

對房地產企業來說，往往是高負債經營，利用企業信用、土地、在建工程等多種形式進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用，利用杠桿收益抵消財務風險帶來的消極影響；另一方面應把債務風險控制在企業可承受的范圍內，通過合理安排自有資本和債務資本的比例關系，尋求最佳資本結構，適度負債經營，將財務風險降到最低。同時房地產企業應積極拓展股票、債券、房地產基金等融資渠道，減少對單一融資渠道的過度依賴。

加強項目管理，控制投資風險。房地產項目投資風險有其自身特點，如投資規模大、開發周期長等，這些特點都決定了房地產投資項目容易受到社會環境、經濟環境、工程管理建設環境等因素的影響，是具有高風險的綜合經濟活動。通過對項目可能面臨的風險進行事先分析，采取投資方案可行性研究、投資項目合理組合、規避高風險項目等措施進行風險規避和控制。

縮短預售時間，減少款項回收風險。由于房地產具有投資品和消費品的雙重屬性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、行業監管、區域供需、長期消費傾向等多個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。

做好房地產企業的全面預算。全面預算作為一種管理機制，目的就是控制企業非正常的經營活動，減少不必要的損失，通過比較實際運營結果與預算的差異，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可揭示企業預期經營情況，預測未來的業務風險，預先采取風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。

財務集中管理，規避財務風險。對于大型房地產企業而言，實行財務集中管理，可以充分發揮企業的規模優勢，集中高效的使用資金，實現公司整體利益最大化。如果財務管理比較松散，會帶來資金使用效率低下、資金調撥困難、子公司難以有效監控等問題，影響企業規模效益的發揮。因此，房地產企業應在內部實施財務集中管理，規避財務風險，確保財務安全。

適時進行財務分析與監督。財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

總之，房地產的核心是金融運作，在中國房地產金融市場尚不完善的情況下，企業面臨著各種形式的財務風險，應借鑒行業內先進經驗，加強對財務風險的管控。

（作者單位：中國社會科學院研究生院）