房地產稅改革對房價的影響

晏曉芳 李詩琳 劉勇

摘 要 我國房地產的稅收收入一直是國家稅收收入的重要貢獻力量。近年來，由于社會對房地產行業投資過熱以及房地產商的壟斷等原因，我國房價一直居高不下，政府致力于房地產稅改革旨在調控房價。房地產稅的改革對房地產商和購房者會造成一定影響。本文主要從“營改增”對房地產企業成本的影響和契稅下調對購房者需求的影響兩個角度探討2016年我國房地產稅改革對房價的影響并提出相關對策建議。

關鍵詞 房地產稅 房價 “營改增” 契稅改革

一、我國房地產稅收政策變動

近年來，我國政府為調控房地產市場，抑制過快增長的房價，多次調整房地產稅收制度。2006年出臺的二手房營業稅政策規定，個人對外銷售購買時間不足5年的住房將全額征收營業稅。2009年12月，營業稅征免時限由2年恢復到5年并且著手研究開征物業稅。2010年，縮小首購普通房契稅優惠范圍，土地增值稅預征率由0.5%提高到2%。2016年，我國房地產行業實行營改增試點和契稅下調政策。我國房地產稅改革的總體趨勢是通過降低開發、轉讓環節稅負，提高持有環節稅負，建立開發、轉讓、持有三個環節并行的稅收體系和制度。未來房地產稅改革將由個人免稅逐步向征稅轉型，由單一稅改向綜合稅改轉型，房地產稅收政策的變化與房地產市場密切相關。

二、房地產稅變動對房價的影響分析

（一）“營改增”角度

第一，我國新試點的“營改增”相關政策規定，個人將購買時間在2年以上（含2年）的住房對外銷售，免征增值稅。除北京、上海、廣州和深圳外，個人將購買不足2年時間的住房對外銷售，按照5%的征收率全額繳納增值稅。政策延續了營業稅的規定，不僅適用于個人自住用房，也適用于投資住房。

第二，“營改增”新政下，對于房地產業的定義與營業稅法規下的規定基本一致，增值稅將適用于房地產銷售和租賃業務，并且影響主要的房地產類型，如住宅、寫字樓、工業地產以及商業地產等。房地產業一般納稅人將適用于11%的增值稅稅率，較之營業稅5%的稅率有大幅上漲，小規模納稅人和其他個人適用5%的稅率。

第三，“營改增”前后房地產稅負對比分析：一是“營改增”后，假設個體單位或工商戶出售1套購入不足2年的居民住房，成交價為k萬元，“營改增”前稅額=5%k，“營改增”后增值稅額=K/（1+5%）*5%=4.7k%，此處不考慮其他因素，“營改增”后，小規模納稅人稅負成本降低。二是“營改增”后，對于一般納稅人房地產企業，假設成交價為n萬元，“營改增”前稅額=5%n，“營改增”后銷項稅額=n/（1+11%）*11%=9%n，應納增值稅=9%n-進項稅額，如果進項稅額大于4%n則銷售環節稅負降低，反之，稅負較之前提高。三是“營改增”后土地抵扣可增加獲利空間。在房地產開發成本中，土地出讓金一般占整個成本的30%～40%，是開發成本中最大的一塊。“營改增”后，土地可被視為抵扣項目，這將有利于開發商減輕繳稅負擔。設某樓盤房價每平方米W萬元，土地成本每平方米1/2W萬元，增值稅銷項稅額為（W-1/2W）/1.11*11%=0.05W萬元，不考慮其他任何抵扣，這家企業的稅負已經降到了5%，與營業稅環境下基本持平。加上其他抵扣，該房地產企業有望減稅，房地產稅負成本降低則房價有望降低。當然，如果在土地成本的比重很低，而相應的抵扣又不足的情況下，房產企業的稅負還是比較重的。

（二）契稅改革角度

第一，2016年我國政府頒布房地產業契稅新政，明確規定除北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實行契稅新政策外，其他城市自2016年2月22日起執行房地產業契稅新政。最新房產契稅政策規定，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，將按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，將按2%的稅率征收契稅。

第二，從契稅的調整政策可以看出，調整后稅率降低1%～2%，由此房屋契稅交易成本將降低，在一定程度上將會刺激房屋交易。以下根據我國歷年契稅收入統計分析契稅與房價變動趨勢：

由我國歷年契稅收入與房價統計收入可知，在2006～2015年10年間契稅增長350%，房價增長100%，契稅收入與房價在數值上總體呈同向增長趨勢，此次契稅下調對房價的增減變化影響需要進一步考慮市場供需關系。

三、結論與建議

第一，“營改增”后，房地產業由營業稅改征增值稅，小規模納稅人的稅負成本降低，一般納稅人銷售環節的稅負較之前是否會降低，則受到進項稅抵扣多少的影響，從房價的構成比例統計看，稅收成本因素約占14%，如果不考慮其他因素的變動則降低稅負能夠降低房價。

第二，2016年契稅改革后，契稅稅率降低，契稅成本降低。從直接影響看，會刺激住房需求，有利于非一線城市樓市去庫存；從房產歷年統計的交易數據趨勢看，房屋交易一直呈攀升趨勢，契稅的變化在一定程度上刺激需求；從供需關系看，如果需求的增加幅度大于供給增加的幅度，則契稅稅率下調可能影響房價的增長。如果需求增加的幅度小于供給增加幅度則房價可能是下降的。但是這種影響是有限的。影響房價上漲的影響因素很多，如果房地產稅改革調整的范圍比較大，那么可能對房價的影響就會更大一些。

四、結語

房地產稅改革對房價是有一定的影響的。但是由于目前改革的范圍有限，不管從房屋的建筑成本還是從房地產稅改革對交易持有環節的影響分析，在短期內都難以確定房地產稅改革對房價增減變化有顯著影響。為有效調控房價，政府要繼續深化房地產稅改革，完善房地產行業的營改增稅收立法，循序漸進，建立健全房地產市場信息披露機制，避免買賣雙方信息不對稱造成的不利影響，減少盲目跟風現象，引導消費者理智購房。

（作者單位為長沙理工大學）

參考文獻

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