“一地兩證”能否辦理轉移登記

◎ 張穎

“一地兩證”能否辦理轉移登記

◎ 張穎

案　例

2008年，甲企業取得某宗地的建設用地使用權，并辦理了國有建設用地使用權證書。后甲企業謊稱該宗地的使用權證書丟失，向不動產登記機構申請了補辦。登記機構在其門戶網站上刊發甲企業遺失、滅失聲明15個工作日后，為甲企業補辦了證書，但未在登記簿上記載，也未在證書上注明“補發”字樣。2015年，甲企業將該宗地的建設用地使用權轉讓給乙企業并依法辦理了登記。2016年，乙企業與丙企業簽訂合同約定將該宗地的建設用地使用權轉移給丙企業，雙方到不動產登記機構申請轉移登記時發現甲企業手中仍然持有補發前建設用地使用權證書。登記機構能否辦理轉移？

分　析

一、物權狀況以不動產登記簿的記載為準。

《物權法》第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”該法第十七條同時規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”據此可知，不動產權屬證書只是權利人享有不動產物權的證明，在效力上低于不動產登記簿，當不動產權屬證書與登記簿不一致時，一般應當以不動產登記簿的記載為準。本案中，判斷該宗地的權屬狀況應當以不動產登記簿的記載為準，除非有證據證明不動產登記簿確有錯誤。因此本案涉及的該宗地的建設用地使用權權利人應當為記載在不動產登記簿上的乙企業。

二、在符合轉移登記條件下，不動產登記機構應當依法辦理轉移登記。

《不動產登記暫行條例》第二十二條規定：“登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：（一）違反法律、行政法規規定的；（二）存在尚未解決的權屬爭議的；（三）申請登記的不動產權利超過規定期限的；（四）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。”本案中，雖然甲企業仍然持有補辦前的證書，但是在登記機構完成刊發遺失、滅失聲明的程序并在不動產登記簿上記載該宗地的建設用地使用權權利人為乙企業起，原土地權利證書就已經失效了，并不屬于該條規定的存在權屬爭議的情形。乙企業作為合法的權利人，不動產登記機構可以為其辦理轉移登記。

三、不動產登記機構在向權利人補發新證時應當及時刊發聲明，并在不動產登記簿和權屬證書上記載補發情況。

《不動產登記暫行條例實施細則》第二十二條規定：“不動產權屬證書或者不動產登記證明遺失、滅失，不動產權利人申請補發的，由不動產登記機構在其門戶網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補發。不動產登記機構補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當將補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項記載于不動產登記簿，并在不動產權屬證書或者不動產登記證明上注明‘補發’字樣。” 本案中，不動產登記機構在甲企業申請補發新證時，已經在不動產登記機構門戶網站上刊發了甲企業的遺失、滅失聲明，15個工作日滿無異議后，也應當及時將補發不動產權屬證書的事項記載在不動產登記簿上，并在補發的不動產權屬證書上注明“補發”字樣，避免不動產權屬證書持有人產生疑惑，引發糾紛。

（摘自《中國土地》，作者供職于國土資源部不動產登記中心）