淺談資產(chǎn)評估有限公司資產(chǎn)評估過程經(jīng)驗

梁馨勻+項明月

【摘 要】通過對H資產(chǎn)評估有限公司為例進(jìn)行評估，說明資產(chǎn)評估有限公司在資產(chǎn)評估過程中的經(jīng)驗。

【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)評估;經(jīng)驗

一、H資產(chǎn)評估有限公司簡介

（一）公司簡介

H資產(chǎn)評估房地評估土地估價管理有限公司位于重慶市。公司實質(zhì)上為H會計師事務(wù)所有限公司旗下的資產(chǎn)評估部門，公司企業(yè)法人為事務(wù)所的股東之一。公司目前負(fù)責(zé)的評估種類包含：客戶個人財產(chǎn)、企業(yè)公司財產(chǎn)、銀行貸款抵押房產(chǎn)等的資產(chǎn)評估、法院涉及財產(chǎn)案件的司法評估與房地產(chǎn)評估。

（二）公司的組織結(jié)構(gòu)

H資產(chǎn)評估有限公司目前為小企業(yè)規(guī)模，公司組織結(jié)構(gòu)圖如下：

二、H資產(chǎn)評估有限公司資產(chǎn)評估大致流程

（一）評估業(yè)務(wù)項目的成立

首先，需要出具資產(chǎn)評估報告的委托方在達(dá)成協(xié)議簽訂業(yè)務(wù)約定書前主動向公司進(jìn)行前期接洽，洽談的內(nèi)容大致包括項目背景了解，項目初步報價（或項目投標(biāo)）、項目在委托方心中預(yù)估價位等工作項;我們公司還需要了解委托方評估目的和意愿，并作充分溝通。其次，當(dāng)評估公司與委托方就項目進(jìn)程、項目報價等達(dá)成一致，并且此項目通過公司的風(fēng)險審核，我公司決定接受項目委托后，與委托方簽訂正式的業(yè)務(wù)約定書。最后，依據(jù)項目的規(guī)模、復(fù)雜程度，確定項目負(fù)責(zé)人以及項目組成員，在實際的工作活動當(dāng)中，由于H資產(chǎn)評估公司規(guī)模的局限性，一般為2～3人為一個項目小組，各有明確的分工：組員為資產(chǎn)評估師助理與實習(xí)生，負(fù)責(zé)評估準(zhǔn)備階段委托方的相關(guān)數(shù)據(jù)與資料的取得與對評估現(xiàn)場的考察。

（二）勘察現(xiàn)場、市場調(diào)研與取得相關(guān)資料

資產(chǎn)評估結(jié)果是否準(zhǔn)確，首要看勘察現(xiàn)場的仔細(xì)程度和相關(guān)資料搜集的完成程度。需要取得的資料大概有：委托評估資產(chǎn)清單、委托人的身份證件（復(fù)印件）、若是以公司的名義委托的還需要提供公司營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）、對商品房進(jìn)行資產(chǎn)評估的應(yīng)提供房產(chǎn)證（復(fù)印件）相關(guān)等明資產(chǎn)價值的文件等等作為進(jìn)行資產(chǎn)評估的依據(jù)。對委估方提供的資料，項目組進(jìn)行初步分析審核，確定是否滿足評估要求，如需補充調(diào)整，則指導(dǎo)委托方及資產(chǎn)占有方完成補充和調(diào)整工作。例如對個人客戶的商品房進(jìn)行資產(chǎn)評估時，若客戶提供的房產(chǎn)證復(fù)印件缺少印花稅頁面的復(fù)印件，應(yīng)該及時的與客戶聯(lián)系，補全材料。

勘察現(xiàn)場需要了解到委托方生產(chǎn)、經(jīng)營、管理等狀況，與被資產(chǎn)評估標(biāo)的物的狀況，價值。一般請情況下若委托方為企業(yè)，需要了解到下面的情況：企業(yè)所在地域的經(jīng)濟文化狀況、企業(yè)項目發(fā)展所到地域經(jīng)濟文化狀況、（委托方企業(yè)）經(jīng)營狀況、各重要子公司目前的經(jīng)營狀況、企業(yè)管理現(xiàn)狀：現(xiàn)場管理、制度管理、安全管理、成本管理等、企業(yè)主要榮譽狀況和社會公益工作狀況、企業(yè)人才狀況及人力資源管理狀況、企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)狀況和技術(shù)先進(jìn)程度、企業(yè)文化建設(shè)狀況，職工隊伍建設(shè)狀況、企業(yè)管理團隊特別是領(lǐng)導(dǎo)核心人物的管理思想、企業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃（3-5年）經(jīng)濟預(yù)測、委托資產(chǎn)評估標(biāo)的物狀況的現(xiàn)場照片（每個區(qū)域）。

若委托方為個人，需要了解下面的情況：客戶信用記錄、客戶經(jīng)濟來源、貸款情況、委托資產(chǎn)評估標(biāo)的物狀況的現(xiàn)場照片（每個區(qū)域）。

市場調(diào)研，收集評估所需數(shù)據(jù)及資料。對資產(chǎn)評估標(biāo)的物涉及的市場信息、法律法規(guī)、相關(guān)數(shù)表等資料，進(jìn)行收集整理，分析相關(guān)市場需求，技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)信息等為評定估算做準(zhǔn)備。

（三）撰寫并出具資產(chǎn)評估報告

首先，在邊寫評估報告前，公司評估項目小組通過對前期項目的市場調(diào)研數(shù)據(jù)和現(xiàn)場勘查狀況的匯總分析，由項目評估小組中專業(yè)評估技術(shù)人員（在H資產(chǎn)評估公司中此專業(yè)評估技術(shù)人員一般就是項目評估小組中的組長——擁有資產(chǎn)評估師上崗證的有經(jīng)驗的資產(chǎn)評估師）依據(jù)評估準(zhǔn)則和技術(shù)規(guī)范的基本要求，選取適宜的評估方法和技術(shù)參數(shù)。估算參數(shù)、過程、結(jié)果通過審核人員審核后，最終出具評估結(jié)果（得出資產(chǎn)評估標(biāo)的物的最終評估價值）。

一份土地估價報告包括：股價項目名稱、委托估價方、受托估價方、股價目的、估價基準(zhǔn)日、估價日期、權(quán)屬狀況、宗地概況、土地開發(fā)程度、剩余使用年限、估價結(jié)果、估價師簽名、土地估價機構(gòu)簽章。專業(yè)評估技術(shù)人員評估報告、資產(chǎn)核查報告草稿，與委托方溝通，并交換意見，最終達(dá)成共識。出具評估報告征求意見稿，與委托方交換意見，完善報告。

最后，在與委托方完成溝通并通成一致意見后，由公司出具正式的資產(chǎn)評估報告。

（四）項目收尾

項目傭金為委托方在委托項目時公司提出，一般按標(biāo)的物最后評估結(jié)果的1‰為公司評估的傭金。這筆傭金在項目助理勘察現(xiàn)場前會打一部分到公司賬戶上作為預(yù)付款。換言之，沒有給預(yù)付款，公司就不會派人勘察現(xiàn)場，這是出于對公司工作效率的考慮，乙方客戶勘察現(xiàn)場后又撕毀項目委托，浪費公司員工的勞動成果。

三、H資產(chǎn)評估房地評估土地估價管理有限公司資產(chǎn)評估的效用

資產(chǎn)評估主要服務(wù)于資產(chǎn)的市場交易。除了司法評估是為了純屬明確標(biāo)的物價值之外，房地產(chǎn)評估項目、土地評估項目、資產(chǎn)評估項目幾乎都是為了客戶的資產(chǎn)交易或者抵押貸款而進(jìn)行的。資產(chǎn)評估服務(wù)于市場交易，而資產(chǎn)的市場價格是資產(chǎn)參與市場交易的基本前提，即市場交易需要第三方資產(chǎn)評估機構(gòu)給出相對客觀的資產(chǎn)價值數(shù)，為資產(chǎn)提供人為的市場定價。公司評估工作按照一套嚴(yán)密的程序執(zhí)行，產(chǎn)生了不小的效用：對資產(chǎn)評估委托方而言，評估工作周密、準(zhǔn)確、嚴(yán)格，使評估結(jié)果的真實性和準(zhǔn)確性得到了極大的保障，資產(chǎn)經(jīng)營者充分了解到了被評估資產(chǎn)的當(dāng)前市場價值，有利于經(jīng)營者做出符合實際的決策，變被動管理為主動管理，減少資源分配的浪費。

對資產(chǎn)評估公司而言，按照一套嚴(yán)密的程序執(zhí)行資產(chǎn)評估，有助于保證評估結(jié)果的連續(xù)準(zhǔn)確性，也幫助公司避免了許多潛在的因為評估過程錯漏導(dǎo)致的評估結(jié)果不準(zhǔn)確而產(chǎn)生的糾紛的風(fēng)險，一貫嚴(yán)密的資產(chǎn)評估程序使公司項目的評估結(jié)果保持準(zhǔn)確，有利于評估公司口碑的樹立，只要樹立起了好口碑，業(yè)務(wù)量也就會水漲船高。

對市場而言，周密的的資產(chǎn)評估流程使市場中評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，使流通中的資產(chǎn)價值具有真實性，有利于市場健康運行。

四、H資產(chǎn)評估有限公司資產(chǎn)評估過程經(jīng)驗總結(jié)

（一）工作嚴(yán)謹(jǐn)，體現(xiàn)專業(yè)性

資產(chǎn)評估工作的時候需要一絲不茍，不能拿自己沒經(jīng)驗作為工作犯錯的借口。例如，在勘察現(xiàn)場的時候?qū)Υu估資產(chǎn)的拍照取證環(huán)節(jié)時要做到拍攝物品真實，有效，不錯拍、不漏拍。在出現(xiàn)場時要保持服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)性，首先要求就是著裝整齊，不穿拖鞋。用語文明，禮待顧客，不給顧客添麻煩。

（二）評估方法多比較，選出最合適的評估方法

資產(chǎn)評估方法主要有收益現(xiàn)值法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法、重置成本法、現(xiàn)行市價法和清算價格法。方法很多，但是在資產(chǎn)評估實務(wù)中除了突出評估數(shù)值的準(zhǔn)確性和計算方法的相對簡便，還要考慮顧客對評估方法的要求，盡量在不違背資產(chǎn)評估準(zhǔn)測的前提下，微調(diào)資產(chǎn)評估價格，使評估結(jié)果相對符合各方的預(yù)期價格。

（三）勘察現(xiàn)場要詳細(xì)、全面

勘察現(xiàn)場需要評估師走出事務(wù)所去到評估現(xiàn)場，其中偏遠(yuǎn)的項目在路程上花費的時間比較多，在這種客觀條件下，若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場勘查的遺漏需要重新出一次現(xiàn)場，就顯得不現(xiàn)實。所以出現(xiàn)場從來都是力求一次性完成。這就要求項目組負(fù)責(zé)組員在勘察現(xiàn)場的時候做到詳細(xì)全面，例如在評估商品房的時候，需要對每個房間都拍照記錄，而且要求每張房間的照片里同時出現(xiàn)天花板與地板，以體現(xiàn)照片的真實性。